22. detsember 2016

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Kõik alguse asukohast, kuid perspektiivis võiks kõik hooned olla nn nullenergia-hooned. Praegu ehitatav büroohoone peaks vastama kindlasti vähemalt B-energiaklassi nõuetele. Edasi võiks tulla erinevad hoonete sertifikaadid, näiteks LEED sertifikaat.

- elektrienergia üürniku pinnal vastavalt näidule

- küte

- üldelekter

- üldküte

- vesi ja kanalisatsioon

- üldvesi ja kanalisatsioon

- tehnohooldus (sh lift)

- turvateenus

- ATS, turvasüsteemide jmt seadmete hooldus

- jäätmekäitlus

- gaasipaigaldise järelevaataja teenus

- siseruumide koristusteenus (üldpinnad)

- välisterritooriumi korrashoid

- haldusteenus

- administraatori teenus

Allikas: Ober-Haus AS

Lisamugavused meelitavad

Büroohoone lähipiirkonnas või kõrval võiks olla igapäevaseks eluks vajalik taristu ehk kergliiklustee, kauplused ja muud teenindusasutused. Sarnaselt arendatakse praegu Ülemiste Cityt, millele annab veel lisaväärtust lennujaama ja kesklinna läheduses, samuti trammitee rajamine.

Mitmeid põlvkondi järjest suudaks kindlasti üürnikke köita südalinna olemasolevad ja ehitatavad A-klassi büroohooned, samuti arendatavad Ülemiste City ja Mustamäe Tehnopoli linnak. Samas ei suuda keegi päris täpselt ette näha ja tabada mitmete inimpõlvede jooksul muutuvaid trende, sest büroopindade turul jätkub tehnoloogiline areng.

Üürnikud liiguvad vanematest büroohoonetest väiksemate kõrvalkuludega A-klassi hoonetesse sageli seetõttu, et need hooned on logistiliselt paremas asukohas, kaasaegsete tehniliste lahendustega, tõenäoliselt omavad teatud lisamugavusi. Klient saab samade kogukulude eest lõppkokkuvõttes palju kvaliteetsema pinna.

Kaasaegse büroo hinnatase kõikjal sama

Kaasaegsetes A-klassi hoonetes on kõrvalkulud aasta keskmisena suurusjärgus 2,0 eurot/m², B-klassi hoonetes 3-4 €/m² sõltumata piirkonnast. Kogukuluna lisanduvad sidekulud ja oma pinna koristamisteenus. Parkimine vastavalt kohtade arvule kas sisaldub juba üürihinnas või lisandub eri kuluna, millega üürnik peab arvestama.

A-klassi büroopindade hinnavahemik on 12,0–15,0 €/m², B-klassil 7,5–10,5 €/m². Üksikute väiksemate eksklusiivsete A-klassi pindade üüride hinnad on 17–18 €/m². Teiseses asukohas äärelinnas ja moraalselt vananenud hoonetes on büroopindade hinnavahemik 3,0–7,0 €/m² kuus.

Erinevatel aastakümnetel valminud hoonete kõrvalkulude tasemed sõltuvad eelkõige sellest, mida ja mis kvaliteedis suudab konkreetne hoone kõrvalkulude all pakkuda. Erinevuse vahemik on 2-5 €/m²/kuu.

Otsustada aitab matemaatika

Iga ettevõtja peab ise teadma, kas büroopinda üürida või osta. Kummalgi juhul on plussid ja miinused. Aitab puhas matemaatika.

Pinna endale ostmine eeldab rahalisi vahendeid, mida näiteks alustaval firmal ei pruugi olla või peab võtma pangalaenu, mis on seotud riskiga. Intressid võivad muutuda, vara ei pruugi olla likviidne, turusitutasioon võib muutuda. Samas oleks võib olla mõistlik suunata rahalised vahendid oma põhitegevusele.

Viimaste aastate jooksul on omale büroopinna ostnud reeglina stabiilse sissetulekuga ettevõtted nagu näiteks notari- ja advokaadibürood, mis käsitlevad kinnisvara ostmist kui investeerimist. Omal pinnal tegutsedes ollakse vabamad ja reeglina kinnisvarahinnad pikemas perspektiivis tõusevad.

Lähima põlvkonna jooksul ei toimu midagi olulist, mis muudaks moodsa bürookeskkonna omamise ettevõtetele n-ö elu ja surma küsimuseks. Hooned amortiseeruvad samuti ja Tallinna büroopindade turg vajab aastas suurusjärgus 20 000–30 000 m² uut pinda. Lähiperspektiivis ehk kahe-kolme aasta jooksul näeme tõenäoliselt ülepakkumist ja survet üürihindadele.

Bürootrendide kokkuvõte ilmus 19. detsembri Äripäevas. Loe täismahus avaldatud ärikinnisvara asjatundjate arvamusi trendidest ning Tallinna üürihindadest siit: 

- Pehmed väärtused ja madalad kulud (elu- ja ärihoone LAEV arendaja Kalev Raidjõe);

- Võtmesõnad: nutilahendused ja energia (BPT Real Estate AS maaklerteenuse juht Eduard Sorokin);

- Trendikas büroo – värbamisargument (RE Kinnisvara äripindade konsultant Henno Viires);

- Büroodel suund linnasüdamest välja (ärikinnisvara ekspert Vivika Simmo).