Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine
Omaniku staatus eeldab pikaajalist vaadet
Lumi Capitali partnerid Raiko Uri ja Lauri Henno kinnitavad kui ühest suust, et omanikuks olemine ning rahvusvaheliste kinnisvarafondide esindamine paneb neid tuleohutusinvesteeringutesse teisiti suhtuma, kui tavalist kinnisvaraarendajat, kes ehitab kortereid üksnes müügiks.
Tuleohutusinvesteering on alati kulu, mis ei too arendajale ega hoone omanikule raha tagasi. “Turg töötab nii, et kui teed midagi, mida klient ei oska osta, oled varem või hiljem konkurentsist väljas,” selgitas Uri. “Selle investeeringu puhul aga mõtled, et annaks jumal, et seda kunagi vaja ei ole.”
Mis on mis?
Lumi Capital
Juhib kinnisvarainvesteeringuid Balti riikides, arendades ja investeerides kõikides kinnisvarasektorites. Kinnisvarasse investeerib koostöös institutsionaalsete ning erainvestoritega Eestist ning välisriikidest. Nõustas Raadiku munitsipaalmajade tehingut, mis kuulub Balti riikide suurimate hulka läbi aegade. Tallinnas aadressil Raadiku 8 asuvas üheksas kortermajas on kokku 1215 korterit.
Raadiku Arendus
Rajas korterelamud Tallinna linna tellimusel ja andis need 20 aastaks linnale üürile. Majad valmisid 2010. aastal.
LCN Capital Partners
USA ettevõte, Kontorid New Yorgis ja Londonis. Ostab ärikinnisvara ning annab endistele omanikele pikaajalisele üürile. 2015. Aastal ostis Astlanda Ehituselt ja Vallikraavi Kinnisvaralt osaluse Raadiku Arenduses.
Praegu, kus uute üürimajade ehitus on päevakorral ning ka paljud uued korterid ostetakse üürileandmiseks, on seega, mida tähelepanelikult uurida ja kaaluda.
Ja siin tuleb mängu pikaajaline vaade tuleohutusele, mis tekib teadmisest, et üüripinna majandamine peaks olema võimalikult lihtne ning riskid võimalikult maandatud. Teatud lisainvesteeringutega saab tuleõnnetusi paremini ennetada ja kahju tekkimise võimalusi oluliselt vähendada.
Näiteks, äri- ja kõrghoonetes peavad andurid olema ühendatud kesksesse võrku ja seal ei kasutata patareidega suitsuandureid. Väiksemates kortermajades ei ole aga andurite ühendamine kesksesse võrku nõutud, kuigi üürikorterite haldamise seisukohalt oleks seda vaja. Lisainvesteeringuna võib omanik igasse üürikorterisse soetada spetsiaalse teki tule kustutamiseks või kasutada mingeid muid lahendusi.
Uri sõnul ei saa väita, et Eestis oleks tuleohutusnõuded liiga karmid või liiga keerulised. Oluline on, et nõuded oleks olemas, kõigile ühesugused ning nende täitmist jälgitaks. Kinnisvaraomaniku poole pealt võib öelda, et parem teha üks samm rohkem, kui seadusega nõutud, sest see võib ära hoida suure rahalise kahju ja teeb omaniku elu lihtsamaks.
Samas, kui mängureeglid karmistuvad, tasub tähele panna, et kõik uued nõuded ei ole kinnisvaraomanike ega ehitajate kiusamiseks. “Nõue, et uksed peavad olema seestpoolt võtmeta avatavad, tekkis ka ju alles pärast traagilist õnnetust kolme hukkunuga,” selgitas Uri.
Võtmesõnaks kasutajapõhine ennetus
Tuleohutuslahendused sõltuvad paljuski hoone kasutusotstarbest ja kasutajatest. Reeglina võib eeldada, et kontorihoones tehakse tööd. Võib juhtuda, et kontorihoones suitsetatakse, kuid süüa enamasti ei tehta.
Elumajades on kinnisvara kasutajad samas hoopis teistsugused kui kontorihoones, nad teevad süüa, osad üürnikud peavad aegajalt lärmakaid pidusid, tarbivad seejuures alkoholi ja suitsetavad korterites.
Raadiku üürimajad
Raadiku elupiirkonna haldaja, Tallinna linnavaraamet, politsei, päästeamet ja Lasnamäe linnaosavalitsus lahkasid sel kevadel täiendavaid abinõusid, kuidas umbes 3000 elanikuga üürimajades tuleohutust tagada.
Jõupingutusi ajendas tegema juhtum, kus ühe maja trepikojas põles lapsevanker, mis kahjustas nii majaelanikke kui ka vara. Kuna seitsme kuu jooksul on tulnud erinevat sorti päästjail – politseil, kiirabil ja tuletõrjel – Raadiku tänava majadesse sõita ligi 30 korral, on probleemide ennetamise ja kahju vähendamise võimalused erilise tähelepanu all.
Lasnamäe linnaosa vanema asetäitja Jaanus Riibe ütles, et üürikorterite kasutajateni peab viima õige käitumisjuhise ja selgitama neile tuleohutuse reegleid. Pääseameti ja politsei kõrval viib tuleohutussõnumit kohale ka hoonete haldaja ehk LCN Capital Partners kohapealne investeeringute juht Lumi Capital.
“Usun, et päästeametile meeldiks väga, kui inimestel keelataks suitsetada hoonele lähemal kui 15 meetrit. Me võime samas küll suitsetamise keelata, kuid inimesed suitsetavad ikka,” ütles Henno.
Lumi Capital saab kinnisvaraomanikuna öelda, et info hoones toimuvast ei jõua omanikuni alati õigel ajal. “Näiteks, kui teaksime, et kuskil tavatsetakse pidusid pidada ja alkoholi tarbida, oleks see meile hea indikatsiooni koht riskide hindamiseks,” selgitas Uri. “Samas ei ole meil võimalik minna ega kuskil ust jalaga lahti lüüa ning kontrollida, kas tuleohutusnõuded on täidetud või mitte.”
Hetkel kuum
Kui ühelt poolt saab vara kaitsta ennetusega, kinnisvarakasutajaid harides ja luues neile parimad võimalused tuld kustutada, siis teiselt poolt tuleb aga tõdeda, et kui midagi juhtub, jõuab omanik või haldaja õnnetuskohale alati pigem liiga hilja, kui õigel ajal, et ta kahjude minimeerimiseks midagi tõhusat kohe ette võtta saaks.
“Kui me suudame natukenegi panustada elanikku või kinnisvara kasutajasse, on see meile oluline võit. Päästeamet teeb küll selgitustööd ja kampaaniaid, kuid kinnisvara omaniku või omaniku esindajana peame sellest veel suuremat aktiivsust üles näitama, et olulised asjad inimesteni jõuaks,” ütles Henno.
Kuidas Raadikul tuleohu ohjamine käib
Pärast Raadikul toimunud tulekahjut lapsevankriga analüüsis Lumi Capital toimunut, küsides samas hinnangut ka asjatundjatelt, ega midagi olulist tegemata ole jäänud. Lisaks täiendasid nad enda jaoks ka maatriksit, kus on kirjas, kuidas tulekahju korral infot jagatakse ja kes mida teeb.
“Seal on meie ülesanne koos politsei ja päästeametiga inimesi harida ja kasvatada neid teatud moel käituma,” rääkis Henno. Kui politsei käib kohal vastavalt vajadusele ning päästeamet teeb aegajalt suuri kampaaniaid, et ei tohi põletada kulu ega voodis suitsetada, siis kinnisvaraomaniku ja tema esindaja mure vara säilimise pärast ja töö üürnikega on n-ö igapäevane.
Omaniku elu lihtsustamiseks tegi Lumi Capital kolme Raadiku kõrgemasse kortermajja tuleohutusalase lisainvesteeringu, mis võimaldas evakuatsioonitrepikodade uksi avada alles pärast automaatse tulekahjualarmi käivitumist. Umbes 100 korteriga maja puhul kulub selleks ligikaudu 8000 eurot, kuid elanikud ei saa koguneda evakuatsioonitreppidele suitsetama ega sinna kola ladustada.
Raadikul on reegliks kujunenud ka see, et kui üürikorteritesse sisenetakse, vahetatakse suitsuandurid ära, et need korralikult töötaks. Suitsuanduri paratei vahetamine ja anduri töökorras hoidmine, on alati küll elanike enda kohustus, kuid paljud neist ei täida seda.
“Kui võrrelda Raadiku maja ja keskmist Lasnamäe suurt kortermaja, usume, et Raadikul on asjad tuleohutusega märksa paremini korras,” kommenteeris Uri.
Vead tulevad paljuski teadmatusest
“Ma ei usu, et tuleohutuses tehtaks vigu sihilikult,” lisas Uri. “Hoone projekteerimise protsessis on inimesi laua taga nii palju, et vigu tekib mitte pahatahtlikkusest, vaid pigem info puudusest, inimeste teadmatusest ja sellest, et tuleohutus ei ole nende spetsialiteet.”
Uri ütles end uskuvat, et ükski kinnisvaraarendaja ega -omanik ei taha olla olukorras, kus tal tuleb suurõnnetuse põhjuste ja süüdlaste kohta aru anda, nagu juhtus pärast Maxima poe kokkuvarisemist Lätis.
Hoone tehniline audit on ostuprotsessi tavaline osa ja see puudutab ka tuleohutust. Auditi käigus tuleb reeglina välja, kui osad süsteemid on hooldamata jäetud. Kontrollitakse, kas hoolduslepingud on olemas ja hooldused kindlate välpade tagant tehtud. Erinevaid süsteeme puudutavad igapäevased dokumendid, nagu näiteks hoolduspäevikud, on pigem hoones kohapeal, mitte majaomaniku käes.
Omaniku vahetumisel jääb hooldaja tavaliselt vähemasti esialgu samaks, kuigi uuel omanikul on võimalik hakata kohe ka hooldusküsimustega tutvuma ja parandamiskohti otsima.
On olemas ka tuleohutusauditi teenus ja võimalus suuremate avalike hoonete puhul tulekahjusid arvutisimulatsioonis läbi mängida.
Artikkel ilmus 2017. aasta maikuu Kinnisvaras, mis keskendus tuleohutusele (vt SIIT). Kõiki Äripäeva Kinnisvara eriväljaandeid saad lugeda SIIT.
Seotud lood
Pikka aega tähendas kodu eelkõige asukohta, ruutmeetreid ja disaini. Täna räägime üha enam sellest, kuidas elukeskkond mõjutab meie und, energiat ja isegi seda, kui kaua elame tervena. See muutus puudutab nii arhitektuuri, kinnisvara kui ka laiemalt linnaruumi loomist ja elu, mida see toetab, arvab US Real Estate’i loovjuht Kertu Irves.
Enimloetud
1
Metro tegevjuht: Võrreldes uue maja ehitamisega, aitab rekonstrueerimine meil kokku hoida ligikaudu 969 tonni süsihappegaasi
2
Viimased uudised
Urmas Sõõrumaa: Ühelgi keskusel pole hinge ilma inimesteta, kes sellele tähenduse annavad. Teeme kõik, et sellest saaks koht, kuhu tallinlased ja meie külalised tahaksid ikka ja jälle tagasi tulla, et kogeda, avastada ja olla osa millestki erilisest.
Ehitustööde ja sisustuse kogumaksumus oli 8,84 miljonit eurot + käibemaks.
Konverentsid
Hetkel kuum
Metro tegevjuht: Võrreldes uue maja ehitamisega, aitab rekonstrueerimine meil kokku hoida ligikaudu 969 tonni süsihappegaasi
Siin on EfTENi Läti-Leedu ambitsioon
Siin peitub investoritemagnet. Lisatud US Real Estate tegevjuhi Kaarel Loigu ja Forus kinnisvara jätkusuutlikkuse juhi Jaanika Veldre kommentaarid
Pooltargumendid ja vastuargumendid. Eesti eluasemeturu nooti seab Tallinna turg
See on praegu Tallinna suurim ehitusplats
Siia perioodi mahuvad 6 märgilist planeeringut + kae galeriid!
RKAS on renoveerimisvedur. Äsja sai renoveeritud Rahvusraamatukogu (arhitekt Raine Karp). Sama arhitekti loodud sarnase vormikeele ja sarnase paevoodriga rahvuslik Linnahall ootab renoveerimist ja kasutamist.
Liitu uudiskirjaga
Telli uudiskiri ning saad oma postkasti päeva olulisemad uudised.
Tagasi Kinnisvarauudised esilehele