Intervjuu: keerulised kasutusloa juhtumid otse elust

Aare Kais vastab kinnisvarauudised.ee küsimustele.

Kunagi piisas, et naabrid andsid kirjaliku nõusoleku korteri ümberehitustöödeks või on nõusolek saadud korteriühistult. Vahel maksti üldkasutatavale pinnale laienemise eest naabritele või korteriühistule ka mingi summa või tehti mingid remonttööd, vahetati nt pööningu kasutuselevõtu õiguse eest maja katus. Kas sellise aastate eest antud lihtkirjaliku nõusolekuga või korteriühistu üldkoosoleku otsusega saab asendada praegust notariaalset nõusolekut?

Lihtkirjaliku nõusolekuga saab amet menetleda projekti küll, aga ei muutu omandi suurused kinnistusraamatus. Notariaalsete tehingute puhul annavad kõik omanikud notaris oma allkirjad mõtteliste osade muutumise kohta ja seega tehakse kanne ka kinnistusregistris.

Kui osa maja korteriomanikke on vahetunud ega tea varasematest omanike vahelistest kokkulepetest midagi või ei taha neist midagi teada, millised on koretriomaniku valikud?

Kui notaris ei ole kasutuskorra kokkuleppeid sõlmitud, ei loe need varasemalt tehtud kokkulepped midagi.

Kas korteriomanik saab kaasomanike mälu kohtus käies “värskendada” ja nõuda, et varasemad kokkulepped vormistataks nüüd notariaalseks kokkuleppeks?

Võimalik, et jah.

Kas olete mõne sellise juhtumiga kokku puutunud?

Ei ole, korteriomanike omavahelisi suhteid reguleerivad tsiviilõiguslikud seadused - asjaõigus ja võlaõigus - ja nende lahendamine kuulub tsiviilkohtu pädevusse.

Kui kerge vaheseina lammutamise järgsetest mõõdistamistulemustest selgub, et korteri üldpind on muutunud nt 0,2-0,3 m2 võrra varasemast suuremaks, küsitakse muudatuste kinnistusregistrisse kandmisel samuti kõigi teiste korteriomanike notariaalset nõusolekut, mida reeglina ei ole võimalik saada. Mida soovitate?

Soovitan mõõdistusprojekti koostajal selliseid väikese mahulisi muutusi numbrites mitte kajastada.

Millised enamlevinud muresid ja takistusi kohtab seoses viimasel paaril-kolmel aastal rajatud või alles kerkivate uusarenduste kasutuslubadega?

Kui projektis määratakse äripinna otstarbeks büroo, kohtab vastuvõtmisel sageli olukorda, kus arendaja on pinna eelnevalt maha müünud ja valmis ehitanud selle teiseks otstarbeks, nt kohvikuks või elupinnaks.

Kuidas soovitate neid probleeme lahendada?

Soovitame pidada siiski kinni linnaplaneerimise ametis kinnitatud ehitusporjektist ja ehitusseadusest, mis ütleb, et alati tuleb ehitada projekti järgi. Lisaks tuleneb ehitusseadusest ka kasutamine vastavalt kasutusotstarbele. Kodanikel soovitame alati enne enne kinnisvara ostmist tutvuda kogu dokumentatsiooniga!

Mida on vaja teada seoses fassaadikattematerjali ja katusekattematerjali muutmisega nt paneelmaja soojustamisel, eterniidi asendamisel metallkatusega jms?

Katusekattematerjali vahetamine analoogsega ei nõua kohaliku omavalitsuse teavitamist. Kui aga katusekate vahetatakse eterniidist metalli vastu, tuleb ametile esitada ehitusteatis koos projektiga.

Kasutusloa eest vastutab korteri uus omanik. Kui nüüd ostja sõlmib võlaõiguslepingu alles ehitatava korteri ostuks, ja vormistab asjaõiguslepingu esimesel võimalusel, millal läheb vastutus ostjale üle ja müüja ei vastuta enam kasutusloa saamise eest?

Kui asjaõiguslepingusse ei ole lisatud lauset, et müüja või arendaja kohustub taotlema ehitise valmimisel kasutusluba, võib tekkida küll olukord, kus arendaja müüb maha oma viimase korteri ja seega läheb vastutus üle kõigile korteriomanikele.

On olnud juhuseid, kus arendaja ehitab esialgsest projektist mööda ning ütleb peale korterite mahamüümist, et kasutusloa olemasolu, ümberehitused jms ei ole nende probleem. Samuti ei ole ostjal arenduse varajases faasis ehk võlaõiguslepingute sõlmimise ajal võimalik veenduda, et maja ehitatakse valmis nõuetekohaselt ning et hoone saab ka tegelikult kasutusloa, nagu algul kõik arendajad lubavad. Mida peaks korteriostja kindlasti teadma?

Ostjal ei ole kohustust tehinguks, aga kui ta suudab selle oma lepingusse suruda, on ta õigel teel. Ameti eest vastutab alati kinnisvaraomanik. Arendaja ja ostja vahelised lepingud ning võimalik kahju kuulub tsiviilõigusesse.

Mis saab reaalselt kasutuses olevatest korteritest, mida ei suudeta ümber ehitada või millele ei saagi kasutusotstarbe kohast kasutusluba, kuna need ei vasta nõudmistele, kuna need asuvad keldris, ärimaal jne?

Kui kohalikule omavalitsusele on teada selline korter või äripind, mida ei kasutata vastavalt kasutusotstarbele, võib riikliku järelevalve korras omanikule teha vastavasisulise ettekirjutuse ja määrata korduvalt sunniraha.

Kas kasutusloa puudumise või ümberehituste tegemata jätmise eest saab ja võidakse tulevikus trahvida?

Ühe ja sama teo eest ei saa trahvida.

Kes saab trahvida, kui suure summaga, mitu korda?

Ehitusseadustiku rikkumisi trahvib Tallinna Munitsipaalpolitsei oma pädevuse piires. Teatud tööde puhul ei saa nad aga omanikku trahvida.

Vt kasutuslubade veebiseminari infot SIIT.