9. jaanuar 2018

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Detsembri lõpupäevil algatas anonüümne foorumikasutaja teema “Loominguline kinnisvara tehing”.

Kinnisvara puhul ei saa lihtkirjalikke optsioonilepinguid ega muid sarnaseid kavalaid ostu-müügilepinguid sõlmida, kuna lihtkirjalikud lepingud on juba aastaid kehtetud.

Kui ostja ei tasu kohe kogu ostu-müügisummat või kortermaja ei ole näiteks valmis, tehakse algul notariaalne võlaõigusleping ja hiljem, näiteks kuue kuu pärast asjaõigusleping. Tasub teada, et kinnisvara müüja võib notariaalse võlaõiguslepingu puhul selle tühistada, ettemaksu ostjale tagastada ja müüa oma vara teisele ostjale, kui teine ostja maksab rohkem.

Mida jälgida, et kinnisvarainvesteeringutega plussi tulla, räägib tuntud makroanalüütik ja kinnisvarainvestor Ruta Arumäe. Registreeru koolitusele SIIT.

Muudes küsimustes hangi väärt kinnisvaranõu Äripäeva kinnisvarakonverentsilt 2018. Räägime näiteks sellest, kuidas kajastuvad renoveerimis- ja hoolduskulud kinnisvarahinnas. Vaata kava SIIT.

Flippija kirjeldas oma muret järgmiselt: “Palun juristi abi ja soovitust ühe tehingu osas. Ma soovin osta ühte korterit 40 000 euro eest, seejärel selle korteri renoveerida ning siis ära müüa 60 000 euro eest. Samas aga ei ole mul selle korteri ostmise jaoks raha ning ei plaani ka laenu võtta.”

Rahatu, kuid muidu aktiivne ja teenimishimuline inimene pakub ise ühe lahenduse: “Ma vormistan praeguse korteriomanikuga optsioonilepingu, mis annab mulle õiguse see korter kuue kuu jooksul ära osta. Selle aja jooksul renoveerin korteri ning leian uue ostja. Seejärel peame kõik kolmekesi notari juurde minema ehk omanik, mina ja uus ostja. Ostja kannab 60 000 eurot notari deposiidikontole, mille järel saab ta korteri uueks omanikuks. Vana omanik saab 40 000 ja mina saan 20 000 eurot.”

Flippija küsib igaks juhuks kinnitust: “Kas selline tehing oleks reaalne ning teostatav? Teie soovitused muude tehinguvariantide osas on soojalt teretulnud.”

Teised foorumikasutajad kommenteerivad äriidee nõrku kohti.

Siinkohal tundub nõrk koht olema omanik, kes taganeb sobival hetkel lepingust, tal on ka ju ikka õigused, ja pistab kogu papi oma tasku,” leiab üks ja lisab, “perekooli isehakanud juristide tasuta nõuanded ei ole tihtilugu pädevad, vaadates kasvõi seda, kui lõdva randmega lingitakse aastaid tagasi kehtetuks muutunud seaduseid.”

“Renoveerimiseks peaks sul raha siis olemas olema, kas on? Erilist kasu sa sellest tehingust vist ei saa, sest remont maksab ka omajagu,” leiab teine.

“Pole eriti rentaabel tehing,” ütleb kolmas. “Kui kõik ka müüja-ostja-vahendaja vahel läheb hästi, siis tegelikult pead sa selle 20 000 euro eest ju tegema remondi ning sellest tasuma ka tulumaksu. Kuna tõenäoliselt käid ise seda korterit nokitsemas, arvesta ka meeletu ajakuluga.”

“Miks omanik ei taha sellist “hüpertulusat” tehingut ise ette võtta? Nokitseb natuke ja poole aastaga 20 000 nagu maast leitud,” kommenteerib keegi foorumi postitajaist.

“Oeh…. Arvad, et remont on nii lihtne? Ehitushinnad järjest tõusevad. Mul endal läks 70 ruutmeetri remont 30000 eurot maksma pluss aeg, mida ei arvestata. Ja mis korter see peab olema, mida keegi 40 000 eurose peldikuna ei taha ja 60 000 eest tormatakse kohe ostma, kui remont tehtud?” arutleb hiljutise remondikogemusega foorumikasutaja.

Ta lisab, et Tallinna paneelikaga ei mängi selline äriplaan kuidagi välja. “Siin pole sünergilist efekti. Kui just ei taha omanikku tüssata. Sünergia võib tekkida vaid siis, kui ise oled töötu ehitusmees, kes mängib ka maaklerit ja saab hea boonuse müügi puhul. Kui oled lihtsalt vahendaja, siis lihtsalt ei jagu raha kõigile…”