16. märts 2018

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Mina olen üheks pensionisambaks valinud muuhulgas kinnisvara ja seda põhjusel, et olen kinnisvara usku. Usun, et pikas perspektiivis kinnisvara hind pigem tõuseb või siis vähemalt püsib.

Üürikinnisvara puhul saab arvestada kapitalikasvu või -langust, mis tekib kinnisvara väärtuse muutusest ja samuti igakuist rahavoogu, mis üürile andmisega tekib. Kapitalikasv on pikaajaline tegur ja sellele ei tasu panustada lühiajalises perspektiivis. Igakuiselt tekkiv rahavoog võib aga olla täiendus sinu sissetulekule või täiendav vahend investeeringute tegemiseks.

Kui investeeringuks mõeldud korter on soetatud laenuga, on asi pisut keerulisem. Tekib küll igakuine rahavoog, kuid enamasti läheb see laenu ja intresside tagasimakseks. Hea, kui saadav üür katab ära ka muud kulud ehk kindlustuse, remondi üürnike vahetumisel, vakantsusperioodi jm. Investeerimiseks laenu kaasates soetad sa justkui iga kuu väikese tükikese kinnisvarast, kuni oled laenu tagastamisel ühe ühiku kinnisvara võrra rikkam.

Riskid on alati

Kinnisvarasse investeerimise juures peab muidugi arvestama mõningase riskiga, kuid riskid on ka iga muu investeeringu puhul. Kinnisvara aja jooksul amortiseerub, seega peab olema valmis ka remondiks, hoolduseks ja parandamiseks. Aeg-ajalt on vaja leida uusi üürnikke ja lahendada nendega seotud probleeme. Õnneks olen mina leidnud väga head ja korralikud üürnikud ja remonti teen ma nii palju, kui oskan, väga hea meelega ise. Nii mõnus on vaadata, kuidas toa seina saab uus tapeet või köögi sein teise värvitooni. Keerulisemad toru-, elektri- ja plaatimistööd jätan spetsialistide hooleks. Kui korter on soetatud laenuga, peab arvestama ka täiendavate riskidega. Näiteks sellega, et kui rahavoog katkeb mõneks ajaks, kuidas suudetakse laenu teenindada.

Õpi tundma turgu

Kõige kõrgemad hinnad on loomulikult Tallinna ja Harjumaa kinnisvaral. Samas on nõudlus ja pakkumine olemas ka teistes väiksemates asulates, kus hinnad on madalamad. Enne investeerimist võiks kohalikku turgu tundma õppida, seega ülepeakaela ei ole mõtet kinnisvara kokku ostma tõtata.

Loomulikult tasub jälgida ka kinnisvaraturu erinevad faase, tõuse ja mõõnu, et leida häid pakkumisi. Sama on ka üürniku leidmisega – suve lõpus ja sügise alguses on hooaeg, kus üürnikku on lihtsam leida.

Tootlust arvestades jää konservatiivseks

Investeeringuna soetatud üürikorteri tootlust saab arvestada mitut moodi. Kõige lihtsam on võtta ostuhind koos kõigi seotud kuludega ja selle järgi leida tootlus. Nii-öelda lihtsa tootluse puhul võib jääda mulje, et ostad korteri ja raha tuleb, aga tegelikult on palju nüansse, mida peaks äriplaani tehes arvesse võtma. Arvestada tuleb näiteks võimalikku vakantsusperioodi, remondi- ja amortisatsioonikulu jms. Seepärast on väga raske üldist tootluse arvutamise skeemi esile tuua.

Tulusid peaks prognoosima pigem ettevaatlikult. Minu üürikorterite puhul on tootlus olnud vahemikus 6-8,7% aastas, aga see sõltub korterist, selle seisukorrast, asukohast jpm teguritest.

Olles kolme lapse ema ja omades kodulaenu nagu paljud noored pered, on lisaks pensionisambale ka praegu väga hea ja turvaline tunne, et „kindlustus“ täiendava kinnisvara näol on olemas. Juhul, kui peaks tekkima rasked ajad, saab esimese asjana müüa investeeringuks soetatud kinnisvara, mitte oma pere kodu.

Kindlasti ei sobi kinnisvarasse investeerimine kõigile, sest see nõuab aeg-ajalt ikkagi aktiivset tegutsemist, probleemide lahendamist. Igaüks peab leidma enda jaoks sobiva lahenduse vastavalt oma riski taluvusele, teadmistele ja soovidele.