Rahauputusele vaatamata on fondid kitsid
Kinnisvarafondid suplevad investorite pakutavas rahas, kuid ei soostu seda rahavoo objektide ostuks välja andma, kuna peavad pakkumishindu liiga kõrgeks või müügis olevat vara enda jaoks liiga väikeseks.
East Capital Balticsi juhatuse liige Madis Raidma ütles Eesti Kinnisvarafirmade Liidu kevadkonverentsi vestlusringis, et fond ei ostnud aastatel 2016-2017 Lätis ega Leedus midagi, kuna ei olnud ühtki sobivat objekti.
“Me müüsime, sest meie põhimõte on osta odavalt ja müüa kallilt. Meie investorid on väljendanud oma tootlusootust ja kui leiame selliseid objekte, teema ka tehinguid,” selgitas Raidma, kelle sõnul ei ole East Capitalil investorite poolset survet, et kinnisvarafond peab aasta jooksul investeerima teatud summa.
Tagantjärele saab EfTEN Capitali investeeringute juhi Tõnu Uustalu sõnul öelda, et kõik, mida fond 2009. aastal ei ostnud, on nad pidanud kahetsema. Ka Baltic Horizon Fund fondijuht Tarmo Karotam rääkis, et parimad ostud tegi Northen Horizon enne 2014. aastat.
Investorid valmis raha juurde andma
“Meil ei ole raha tõstmise taha midagi jäänud, aga mida edasi, seda rohkem tuleb mõelda, kas ja kuhu panna,” vastas EfTEN Tõnu Uustalu Colliers Internationali partneri Margus Tinno küsimusele, kas raha on ja jätkub kõigeks, mida kinnisvarafondid tahaks osta.
Uustalu ütles, et EfTEN on raha ette tõstmisest loobunud juba ammu. “Arvame, et ei ole mõtet raha arvele sisse võtta, teha seda teadmata, kuhu saab investeerida.”
“Ka meie ei taha rahas istuda. Kõik emissioonid on korraldatud konkreetsete objektide ostuks,” sedastas Karotam ja lisas, et investorite raha on vahel arvel seisnud, kuna tehingu lõpptähtaega võivad edasi lükata näiteks muudatused maksuseadustes, nagu juhtus Lätis. “Pidime kaks kuud juristidega istuma ja mõtlema, kuidas tehingut struktureerida,” meenutas Karotam.
“Me oma büroodes näeme, et kõik on täis ja kõik tahavad laieneda. Peame valima paari-kolme hea üürniku vahel, keda ohverdada,” kirjeldas Karotam suurte rahavoo objektide hetkeseisu ja soovitas mitte osta pilgeni täis ning ülehinnatud ärihooneid.
Karotam juhtis tähelepanu ka sellele, et uusi suurinvestoreid ei ole Eesti kinnisvaraturule viimasel ajal juurde tulnud. Väga palju vara on samal ajal müügis. “Kõik tahavad võtta kasumit, kuid me ei taha hinnaralliga kaasa minna,” rääkis ta.
Töömaht ja konkurents mõjutab tehinguhinda
“See on nullide mäng. Kui sul on mitu miljardit investeerida, siis sa ei tee 200 investeeringut, sest halduskoormus muutub liiga suureks,” põhjendas Karotam väiksematest rahavoo objektidest möödavaatamist.
Uustalu meenutas, et EfTEN teeb investeeringuid alates 3 miljonist eurost. Väiksemate objektide puhul on huvilisi väga palju ja see viib hinna üles. Suurte objektide puhul on “kahtlusaluste” ehk konkurentide ring oluliselt väiksem, avaldas ta küsides, mida Northen Horizon võlakirjaturult kaasatava 30 miljoni euroga teeb.
See raha on mitte uute objektide ostmiseks, vaid varasemate laenude osaliseks refinantseerimiseks, kuna pangad soovivad, et Northen Horizon laene amortiseeriks ehk tagasi maksaks, tunnistas Karotam. “Me eelistame raha maksta investoritele, mitte pangale. Ma ei saa lähemalt kommenteerida, miks me seda tegime, sest ajakirjanikud on saalis. Aga ma arvan, et see oli hea samm,” kommenteeris Karotam võlakirjaemissiooni.
Fondide tootlusootused erinevad
Küsitletud fondijuhid tõdesid, et ei ole konkurentide fondidesse investeerinud. Uustalu märkis, et EfTENi võtmeisikud on läbiva põhimõttena kogu aeg investeerinud oma fondidesse ning teevad seda ka edaspidi, et aru saada, kas investoritele pakutavad tingimused raha paigutamiseks on ikka sellised, et rahapaigutuste üle otsustajad on valmis ka oma rahaga riskima.
Baltic Horizoni tootluse siht on praegu vahemikus 12-15%, kusjuures 2-2,5% tootlust tuleks Karotami sõnul üürihinna kasvust või lisaväärtuse loomisest. Kaks kolmandikku tootlusest tahetakse investoritele perioodiliselt välja maksta.
Uustalu sõnas, et tihti aetakse segi dividend ja tootlus. “Erinevalt Tarmost (Tarmo Karotamist – toim) me ei arva, et üürihinna tõusust tuleks täiendavalt tootlust ja laene ei peaks amortiseerima. Me ei julge investoreile üürihinna kasvust tekkivat tootlust lubada,” rääkis ta.
East Capitali sihiks on teenida vara väärtuse kasvust 10-12% tootlust, kuid suund stabiilsele kasvule ja rahulikule tootlusele, kus ei oleks hüppeid.
