Hea leping sätestab selle osa, mida seadus ei reguleeri
Arendaja ja ehitaja suhete vahelisteks karideks saavad õige sagedamini ebatäpsed lepingud, kus polegi võimalik kohe tuvastada, kummal poolel on õigus. Kohtus vaidlemine võib aga aega võtta 3-4 aastat, kinnitab vandeadvokaat Kristjan Tamm.
Advokaadibüroo Nove vandeadvokaat Kristjan Tamme sõnul on ehitus nüansirikas valdkond. „Tuleb ette olukordi, kus ongi vaieldav, kes ehitusprotsessi venimises süüdi on. Ka tellijal on ehitaja ees teatavad kohustused, tuleb tellida projekteerimistööd, anda üle projektid. Kui juba sealtmaalt ei peeta tähtaegadest kinni, on pärast keeruline selgeks teha, kelle süül töö toppama jäi.“ Sellised vaidlused võtavad kohtus aega 3-4 aastat, sest reeglina käiakse läbi kõik kolm kohtuastet. „Kohtuvälisele kokkuleppele jõudmine on tunduvalt kiirem ja odavam variant ja see on täiesti võimalik kui algusest peale sõlmida korrektne ning kõiki riske kaardistav ehitusleping,“ kinnitab Tamm.
Lepingusse panustamine kaardistab riskid
„Kogenud arendajad ja ehitusettevõtjad panustavad ehituslepingute sõlmimisse – kaasatakse asjatundjaid, vajadusel konsulteeritakse advokaatidega,“ räägib Kristjan Tamm. „Kui pooltel on erimeelsusi, siis hästi koostatud leping võimaldab pooltel maha istuda ja lepingust vastus leida, samas kui halb leping lahendust ei paku.“
Oma töökogemusest teab Tamm rääkida, et on ettevõtjaid, kes leidnud lepingupõhja internetist või saanud sõbra käest. Või võetakse aluseks mõne juba valminud töö kunagine leping. Advokaat on näinud ka sellist lepingut, kus sisse olid ununenud veel eelmise objekti andmed.
„Mõnikord on lepingust näha, et nende koostamisel on nii-öelda aur läinud valesse kohta. Näiteks on detailselt kirja pandud, kuidas kohanduvad leppetrahvid ja mida mõeldakse force majeure´i all, aga puudu on 3 tähtsat asja: mida ehitatakse, mis aja jooksul ja kui palju see maksab.“ Advokaat Kristjan Tamm tuletab meelde lihtsat tõsiasja – kui väga suurt osa lepingupunktidest reguleerib seadus, siis seda, mida ehitada, kui suure raha eest ja mis tingimustel see välja maksta, tuleb pooltel endil kokku leppida ning tagada ühemõttelise sõnastusega, et mõlema poole esindajad on kokkuleppest ühtmoodi aru saanud.
Vastukäivad lepingudokumendid põhjustavad vaidlusi
Kõige keerulisemad on tema sõnul juhtumid, kus pole reguleeritud piisavalt ühemõtteliselt, mida tuleb ehitada. Advokaat kirjeldab üht tüüpilist olukorda: „Ehituslepingu lisaks on töövõtja hinnapakkumine ja ehitusprojekt, mida mõlemat nimetatakse lepingudokumendiks. Lepingus on sätestatud, et tööd tuleb teostada vastavalt lepingudokumentidele. Aga kui töövõtja on teinud oma hinnapakkumises mingid välistused, tema hinnapakkumine ei sisalda üht, teist või kolmandat, ehitusprojektis on need tööd aga sees, siis ongi vastuolu. Pooltel on erinev arusaam, kas need tööd olid hinna sees või mitte.“ Levinud vaidluspunktid on näiteks sisseehitatud mööbel, postkastid, mänguväljakud, piirdeaiad ja lipumastid, mille puhul ehitaja on teinud hinnapakkumises välistuse, aga tellija eeldab, et kõik need tööd on pakutud hinnas sees.
Kristjan Tamm toob teisegi näite: „Ütleme, et on tellitud 1560 ruutmeetri ulatuses betoonpõranda rajamine, aga selgub, et tegu on valearvestusega. Hinnapakkumises on üks number, projektis aga teine, mõlemal juhul on aga lepingu kohaselt tegu lepingudokumendiga. Siis tekibki vaidluskoht, kas ületav maht on lisatöö või mitte. Kui juba lepingu alguses osatakse riske ette näha, on võimalik muuta üheselt selgeks, kumb dokument on prioriteetsem.“
Teine aspekt, mis aitab kaasa arendaja ja ehitaja sujuvale koostööle, on vastastikune usaldus. „Kui lepingupartneri valikul ollakse valmis pigem rohkem maksma ja palgatakse pika ajalooga, korraliku mainega ettevõte, on ka vaidluse tekkimise võimalus tunduvalt väiksem. Sellisel ettevõttel on maine ja põhimõtted, kui üks objekt läheb nende jaoks kahjumlikuks, näiteks on tehtud eelarvestamisel viga, siis selline ettevõte ei jäta objekti pooleli. Samas on äsja asutatud firmal vea ilmnemisel lihtsam minema minna ja ehk isegi ettevõte pankrotti lasta,“ selgitab advokaat Tamme.
