Autor: Peep Sooman • 27. mai 2019

1. Laenuraha hind

Raha hinnaga on hetkel kõik väga hästi. Euribor on negatiivne ja lähiajal pole selle suurt tõusu oodata, ka pankade eluasemelaenude marginaal jääb vahemikku 2-2,5%, mis teeb laenutooted suhteliselt odavaks ja suurendab inimeste laenu- ning ostuvõimet.

Kuid mida ahtamaks jääb konkurents kohalikul pangandusturul, seda jõulisemalt hakkavad ka pangamarginaalid tõusma, lisaks tuleb arvestada, et Euribor ei jää negatiivseks igavesti. USA-s on FED-i intressimäär juba 2,5%, Euroopa ei saa jääda igavesti odavat raha nautima, küsimus on eelkõige selles, kas tõus tuleb aastal 2020 või 2021.

2. Demograafia

Selles kontekstis on Eesti kinnisvaraturule probleemid sisse kodeeritud. Inimesed kolivad töökohtade nimel kahte suuremasse linna, väiksemad piirkonnad surevad lihtsalt aegamisi välja ja kõige murettekitavam on asjaolu, et 5-10 aasta pärast on kinnisvaraturul aktiivseid noori vanuses 25-29 umbes kolmandiku võrra vähem. Tulevikus hakkab Eestis sõna otseses mõttes elamispindasid üle jääma. Meil on aastakümneid demograafiline kriis olnud, kuid nüüd hakkavad selle mõjud tundma andma.

3. Majanduskeskkond

Siia alla kuuluvad nii tööhõive, ostuvõime, konkurentsivõime eksporditurgudel jms. Tööpuudus on meil rekordiliselt madal, palgad suhteliselt korralikud ja töökäte puuduse korvamiseks on palgatud kümneid tuhandeid välismaalasi, peamiselt ukrainlasi, peamiselt ehitussektorisse. Elu tundub nagu lill, aga kinnisvaraturu mõistes on see meeletu risk, mida isehakanud üüriinvestorid on võõrtööjõu üürinõudluse teenindamiseks võtnud. Enamus laenu abil korteri ostnud üüriinvestoritest võivad ju kiidelda, et neil on kohalikud üürnikud, kuid tegelikult on kõik tehingud omavahel ahelas. Kui ehitusturu jahenemisel kaob Eestist 10 000 või rohkem ukrainlast, jääb mitu tuhat korterit tühjaks ja ka üürihinnad kukuvad kolinal. Siis on küsimus ainult selles, kas üüriinvestoril on piisavalt kapitali, et mõned aastad omast taskust üürihinna ja laenumakse vahe kinni maksta. „

Eraldi teema on ekspordivõime. Eesti on üks väheseid riike maailmas, mille ekspordi ja impordi mahud on võrdsed ja see pole üldse hea näitaja. Piltlikult öeldes ostame me tooraine Poolast sisse, vormime sellest mingi toote ja müüme põhjamaadesse edasi, aga kui põhjamaalastel muutub selle toote ise tegemine odavamaks, on Eesti mängust väljast ja oleme lihtsalt üks külmunud majandusega riik 59. laiuskraadil.

4. Poliitilised otsused

Poliitilised otsused on seotud maksude ja garantiidega, investeeringutega infrastruktuuri ja üleüldise investeerimiskliimaga. Tegelikult ei ole välisinvestorid Eestisse väga teretulnud ja see on suur miinus.

Teisalt on kohalikul tasandil kinnisvara soetamine ja omamine tehtud väga talutavaks. Meil puudub kinnisvaramaks, paljudel juhtudel on inimestel maamaksust vabastus, KredExi toel on võimalik noortel peredel ja energiasäästlikesse majadesse osta elamispind vähendatud omafinantseeringuga, turg on sellega kohanenud ja aastatega paika loksunud. „Loodetavasti jäävad kunagised valimislubadused, mille kohaselt hakkaks riik garanteerima tervet eluasemelaenu omafinantseeringut, ajaloo prügikasti, sest see ajaks turu lühiajaliselt ülimalt kuumaks, kuid sellevõrra tuleb ka jahtumine valusam,“ lisas ta.

Kokkuvõtteks

Kokkuvõtteks võib öelda, et Eesti kinnisvaraturul on omad võlud, kuid ka omad valud, mida tasub igal varaostjal silmas pidada. Me ei näe, et midagi liiga head või liiga halba üleöö toimuks, kuid peame olema muutusteks valmis ja võimalusel koguma kehvemate aegade jaoks ka väikest rasvavaru. Ja loomulikult on nii, et meie siin oma pisikeses konnatiigis võime analüüsida turgu palju tahame, ent kui näiteks USA läheb Iraani või Põhja-Koreaga sõjajalale, ei tähenda kohalikud targutused enam mitte midagi, sest selliste sündmustega muutub juba terve maailm.