Konkurentsipiirangud kinnisvaratehingutes

Konkurentsiõiguse asjaolud kipuvad jääma kinnisvaratehingutes tagaplaanile, ehkki neid jõuab nimetatud tehingutesse üha sagedamini. Selline vaatenurk ei ole õigustatud, sest konkurentsi kahjustavad kokkulepped võivad osutuda tühisteks ja tuua endaga kaasa märkimisväärseid rahatrahve, kirjutab TGS Baltic advokaat Indrek Kangur.

Seepärast tuleb kinnisvaratehingutes endale teadvustada, millised tingimused kujutavad endast konkurentsiõiguslikku riski.

1. Tehingule võib olla vaja Konkurentsiametilt koondumise luba

Kui üks äriühing müüb teisele kinnisvara, tuleb hinnata, ega tegemist ei ole koondumisega, milleks on vaja küsida Konkurentsiametilt luba. Teatud juhtudel võib kinnisvara kujutada endast ettevõtte osa, mille müüki tuleb käsitada sama moodi nagu mistahes muu tavalise äriühingu või selle osa müüki. Määrav küsimus on, kas koos müüdava kinnisvaraga antakse üle ka käivet tekitav äritegevus või mitte – väljaüüritava ärikinnistu võõrandamise korral on see pigem nii.

Pärast tuvastamist, et tegu on koondumisega, tuleb teise kriteeriumina arvutada koondumise osaliste käibed. Kui koondumise osaliste eelmise majandusaasta käibed Eestis kokku ületavad 6 miljonit eurot ja vähemalt kahe koondumise osalise käive Eestis ületab kummalgi 2 miljonit eurot, siis on tehingu kehtivuseks vajalik Konkurentsiameti eelnev nõusolek. Sellisel juhul tuleks kinnisvaratehingu võlaõiguslik leping sõlmida ajaliselt enne ning asjaõiguslepingu sõlmimine lükata edasi ja seada selle eelduseks just Konkurentsiametilt nõusoleku saamine.

Mis juhtub siis, kui tehing sõlmitakse siiski ilma Konkurentsiameti nõusolekuta olukorras, kus see oleks pidanud olemas olema? Konkurentsiseadus näeb sellisel juhul juriidilisele isikule ette rahatrahvi kuni 400 000 eurot, mistõttu tasub tähelepanelik olla. Vaieldav on, kas tehingu tegemine ilma koondumise loata võib mõjutada ka tehingu enese kehtivust, kuid pigem tuleks seda eitada.

2. Mittekonkureerimise kohustused

Müües enda naaberkinnistut või ostes kinnisvara koos soodsate üürilepingutega võib tekkida tahtmine leppida kokku näiteks selles, et naaberkinnistu uus omanik ei alustaks seal müüjaga konkureerivat äritegevust või ei hakkaks üüripinna müüja üürnikke endaga kaasa meelitama.

Sellistel kokkulepetel võib olla äriloogika, kuid kindlasti vajavad need enne analüüsi. Vaikimisi tuleb neid käsitada konkurentsi kahjustavate kokkulepetena, mis on tühised ja võivad tuua tehingu osapooltele kaasa märkimisväärsed trahvinõuded.

Kõnealuste kokkulepete lubatavus sõltub sellest, kas konkreetse tehingu asjaolud lubavad kohaldada mõnda erandit, mis sellise kokkuleppe sõlmimiseks siiski loa annab. Üks näide on konkurentsiseaduses sätestatud individuaalerand.

Seega ei tohi lisada mittekonkureerimise kohustusi kinnisvaratehingusse kergekäeliselt. Selleks peab olema väga selge majanduslik põhjus, ilma milleta tõenäoliselt sellist tehingut üldse ei sünnikski.

Soovitused

Mõtle hoolikalt läbi, kas müüdav või ostetav kinnisvara võib kujutada endast iseseisvat ettevõtet ja millised on osaliste käibed, kui käsitada tehingut koondumisena.

Väldi mittekonkureerimise kohustuste lisamist kinnisvaratehingusse või pea enne nõu asjatundjaga, et veenduda sellise kokkuleppe kehtivuses.