Üürilepingu regulatsioon — tasakaalu otsimine üürniku ja üürileandja huvide vahel

Üürileping on üks enim kasutatavatest lepingutest ja selle probleemid omavad laia kõlapinda. Üürilepingu järgi on üürileandjal kohustus anda üürniku kasutusse asi ja võimaldada üürnikul asja kasutust kogu üürilepingu kehtivuse aja. Üürnik omakorda on üürilepingu järgi kohustatud maksma asja kasutamise eest tasu. Tavapraktikas üüritakse eelkõige elu- ja äriruume ning sellest tulenevalt seondub nendega ka enim praktilisi probleeme. Eriti just eluruumi üürilepingu puhul mängivad praktikas olulist rolli erisätted, mille eesmärk on kaitsta üürnikku kui üürisuhte nõrgemat poolt. Kui üldiselt kehtib võlaõigusseaduses lepinguvabaduse põhimõte, mis lubab lepingu pooltel leppida kokku seaduses sätestatust erinevalt, siis eluruumi üürilepingu puhul ei saa lepingu pooled paljudel juhtudel seaduses sätestatust omavahelise kokkuleppega kõrvale kalduda.

Selleks, et seaduses sätestatud regulatsioon töötaks võimalikult efektiivselt ja eesmärgipäraselt, peaksid üürilepinguga hõlmatud võlasuhte osapoolte huvid olema parimal võimalikul viisil tasakaalustatud. Kui üürilepingu üldine regulatsioon võimaldab sellist tasakaalu saavutada ennekõike lepinguvabaduse põhimõtte kaudu, siis eluruumi üürilepingu regulatsiooni imperatiivne iseloom sellist paindlikkust lepingupooltele tihti ei võimaldanud. Arvestades, et üürilepingu regulatsioon püsis ligi 20 aastat muutumatuna, oli see piisav aeg selleks, et seadusandja saaks analüüsida võimalikku muutmisvajadust. 20-aastane kogemus näitas seda, et eelkõige lepinguvabaduse piiramine on praktikas osutunud probleemiks. Sellest tulenevalt oli üürilepingu muudatuste peamine suund anda just eluruumi üürilepingu korral pooltele rohkem vabadust, pidades samal ajal silmas, et eluruumi üürnik on lepingulises suhtes nõrgem pool.

Kaotati absoluutse leppetrahvikeeld eluruumi üürilepingu korral. Enne seadusemuudatusi oli eluruumide puhul keelatud ja tühine kokkulepe, mille järgi pidi eluruumi üürnik lepingu rikkumise korral leppetrahvi tasuma. See pidi kaitsma eluruumi üürnikku üürileandja võimalike kuritarvituste vastu leppetrahvi nõudmisel. Sisuliselt tähendas leppetrahvi kokkuleppimise keeld seda, et olukorras, kus üürnik eluruumi üürilepingut rikkus, oli üürileandjal võimalik nõuda kahju hüvitamist. See oli aga tülikas, sest lisaks lepingu rikkumisele pidi üürileandja tõendama ka temale tekkinud kahju ja selle suuruse.

Täpsustati üüri tõstmise regulatsiooni eluruumi üürilepingu korral. Enne seadusemuudatust olid üürileandja ühepoolse üüri tõstmise ja eluruumi üüri perioodilise suurendamise reeglid mõnevõrra üldised. Seadusemuudatusega täpsustati regulatsiooni ja nähti ette, et eluruumi üürilepingu pooltel on tähtajalise üürilepingu raames võimalik kokku leppida üüri tõstmise alustes ja üürileandja õiguses üüri kokkulepitud alusel ühepoolselt tõsta.

Seadus sätestab nüüd täpsemad nõuded üürileandja ühepoolsele üüri tõstmisele, võimaldades paremini hinnata üüri tõstmise õiguspärasust ning tagades, et üürniku jaoks ei tuleks üüri tõstmine üllatuslikult ja üürileandjal ei tekiks sisuliselt piiramatut ainuõigust lepingut ühepoolselt muuta. Lisaks tagab seaduses eluruumi üürniku õiguste kaitse õigus üüri tõstmine vaidlustada või eluruumi üürileping üüri tõstmise tõttu erakorraliselt üles öelda. Seejuures on üüri tõstmise vaidlustamise õigus eluruumi üürnikul siis, kui üüri tõstmine on seaduse järgi ülemäärane, aga üürilepingu erakorralise ülesütlemise õigus on eluruumi üürnikul ka siis, kui tõstetud üür ei ole üürnikule subjektiivselt vastuvõetav.

Tõhustati tagatisraha kaitset. Enne seadusemuudatust oli tagatisraha regulatsioon ebaselge, kui asi puudutas tagatisraha saatust üürileandja pankroti- või täitemenetluse korral. Samuti puudus selge regulatsioon, kas üürileandjal on õigus nõuda eluruumi üürilepingu korral tagatisraha taastamist olukorras, kus üürileandja oli tagatisraha juba kasutanud.

Seadusemuudatusega sätestati eluruumi üürilepingu korral üürileandja õigus nõuda tagatisraha taastamist ehk uuesti maksmist üürilepingus kokkulepitud ulatuses juhul, kui üürileandja on rahuldanud tagatisraha arvelt oma nõude üürniku vastu. Nagu viidatud, oli muudatus oluline, kuna andis võrreldes seaduse varasema redaktsiooniga üürileandjale selgema aluse nõuda eluruumi üürilepingu üürnikult tagatisraha summa taastamist ja andis üürileandjale õiguse leping tagatisraha tasumisega viivitamise korral üles öelda.

Eraldiseisev muudatus viidi võlaõigusseadusesse sisse ka seonduvalt tagatisraha ja sellelt kogutud intressi õigusliku saatusega üürileandja pankroti- või täitemenetluses. Nimelt ei kuulu tagatisraha ja sellelt kogutud intress üürileandja pankrotivarasse ja sellele ei saa pöörata sissenõuet üürileandja vastu suunatud täitemenetluses. See omakorda tähendab, et üürnikul, kellel on õigus tagatisraha üürileandjalt pärast üürilepingu lõppemist tagasi saada, saab nõuda tagatisraha välistamist üürileandja pankrotivara hulgast või tagatisraha aresti alt vabastamist üürileandja suhtes läbiviidavas täitemenetluses.

Tõhustati makseviivituse tõttu üürilepingu ülesütlemise regulatsiooni. Varem kehtinud regulatsioon üürileandja õiguse kohta üürileping makseviivituse tõttu lõpetada oli seadusandja hinnangul üürileandja õiguste kaitseks ebapiisav. Seadusemuudatusega seda olukorda parandati ja anti üürileandjale tõhusam õiguskaitse maksetega viivitava üürniku suhtes. Lühendatud on nii ülesütlemist õigustava võlgnevuse aluseks olevat aega kui ka vähendatud võlgnevuse suurust.

Üürniku kaitseks sätestati üürileandjale sõnaselge kohustus anda üürnikule kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 14-päevane lisatähtaeg, hoiatades, et selle tähtaja jooksul võlgnevuse tasumata jätmise korral ütleb ta lepingu üles. Seejuures ei ole lisatähtaja andmine vajalik, kui üürnik on võlgnevusele eelnenud aasta jooksul vähemalt kahel korral täitnud kohustused alles nimetatud 14-päevase lisatähtaja jooksul või pärast seda.

Muudeti üürilepingu ülesütlemise regulatsiooni omanikuvahetuse korral. Üüritud kinnisasja võõrandamise korral lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused uuele omanikule üle. Uus omanik sai elu- või äriruumi üürilepingu lõpetada lepingus endas või seaduses sätestatud alustel (nt lepingu oluline rikkumine), aga ka siis, kui uuel omanikul esines tungiv omavajadus hakata ruumi ise kasutama.

Praktikas esines juhuseid, kus vahetult enne täite- või pankrotimenetlust koormati kinnisasi üürilepinguga, mille eesmärk oli muuta sellise kinnisasja enampakkumine võimalikult ebaatraktiivseks. Selle probleemi lahendamiseks muudeti võlaõigusseadust nii, et elu- ja äriruumi võõrandamisel täite- või pankrotimenetluses ei kohaldata enam tungiva omavajaduse regulatsiooni, vaid uus üürileandja võib üürilepingu kolme kuu jooksul üles öelda, järgides seaduses sätestatud ülesütlemistähtaega. Sellega muutus üürilepingu lõpetamise võimalus elu- ja äriruumi võõrandamisel täite- või pankrotimenetluses uue üürileandja suhtes soodsamaks.

Üürnikul on võimalus end kirjeldatud olukorras kaitsta, kui kanda märkus üürilepingu kohta kinnistusraamatusse.