Rannaala ehituskeeluvöönd – segadus vanade planeeringute ja uute seadusesätetega
Möödunud aasta lõpus küttis kirgi seaduseelnõu, millega sooviti radikaalselt leevendada veekogude äärde ehitamise piiranguid. Oma vastuseisu eelnõule avaldasid arvukad vabaühendused, teadlased ja kogukonnad. Ajakirjanduses kõlasid väited, et looduskaitseseaduse muutmise eelnõu võimaldab rannaala valimatut täisehitamist ja kallasradade sulgemist ning tekitab väga suure negatiivse keskkonnamõju.
Ometi nägi eelnõu endiselt ette ehituskeeluvööndi määramise esmajärgus kohalike omavalitsuste kehtestatavate üldplaneeringute kaudu. Üldplaneeringutes märgitud ehituskeeluvööndi piir jõustunuks planeeringu kehtestamisega.
Seaduseelnõu hääletati riigikogus menetlusest välja, kuid ideel reformida ehituskeeluvööndite regulatsiooni, ei saa siiski lasta unustuste hõlma vajuda.
Kehtiv planeering versus uus seadus
Ehituskeeluvööndite regulatsioonis on kahjuks palju ebaselgust ja vaidlusi tekitavat, mille on põhjustanud korduvad ilma rakendussäteteta tehtud seadusemuudatused. Nimelt on valdade ja linnade kaua menetletud üldplaneeringud koostatud vastavalt tol hetkel kehtinud seadusele, nendes on (heal juhul) kasutatud sel ajal kehtinud õigusterminoloogiat, tingmärke ja planeerimispraktikat. Seadusandja ei ole pidanud aga vajalikuks anda seadust muutes juhiseid, mis saab vanematest, kuid kehtivatest ja seega õigusjõudu omavatest planeeringutest.
Tagajärjeks on olukord, kus kehtivad valla üldplaneeringud võivad küll 100 meetri kaugusele veepiirist elamuala ette näha, kuid looduskaitseseaduse kohaselt ulatub keeluvöönd mõnel ekstreemsemal juhul isegi paari kilomeetri sügavusele sisemaale, sest looduskaitseseaduses on sõnastatud, et üldplaneeringust saab lähtuda vaid siis, kui seal on määratud korduva üleujutusega ala piir. Juhul, kui korduva üleujutusega ala piiri mererannal määratud ei ole, lõpeb see seal, kus maapind saavutab kõrguse üks meeter kaldajoonest. Veelgi hullem on olukord siis, kui mererannas satub kasvama mets, sest sellisel juhul ulatub ehituskeeluvöönd ranna piiranguvööndi piirini.
Saaremaa on üks Eesti madalaima rannikualaga piirkondadest, kus valdavalt jääb kaldajoone tasandist alla ühe meetri kõrgusele mitusada meetrit rannikuala. Ehituskeeluvööndi seadusjärgseks laiuseks on meresaartel 200 meetrit. See 200 meetri laiune keeluala arvestatakse üleujutusalale otsa.
PANE TÄHELE!
Advokaadibüroo LIVERTE vandeadvokaat Liisa Linna astub üles ka 28. märtsil toimuval Äripäeva Akadeemia ja Kinnisvarauudiste koolitusel "Ranna ja kalda ehituskeeluvööndi regulatsioon", kus käsitleb ehituskeeluvööndiga seonduvaid õiguslikke probleemkohti ja erinevat kohtupraktikat.
Looduskaitseseaduse § 35 lg 4 kohase sätte sõnastus annaks võimaluse tõlgendada neid alasid ka kattuvaina, võimaldades üleujutusalast väljajäävat ala siiski hoonestada, kui see jääb veepiirist 200 meetri kaugusele. Seda tõlgendust on pooldanud ka õiguskantsler. Maa-amet ja keskkonnaamet eelistavad aga rangemat tõlgendust.
Sealjuures võib maaomanik maa-ameti geoportaalist kitsenduste kaarti uurides ka üllatuse osaliseks saada, sest vanemates planeeringutes määratud ehituskeeluvööndi piirid ei ole kaardirakenduse jaoks loetavad ja seetõttu genereerib veebilahendus ehituskeeluvööndi maapinna kõrgusandmete järgi. Maaomanik ja vallaametnik peavad olema piisavalt nutikad, et vastuolud üles leida ja õigetest kitsendustest lähtuda.
Ent mis on siis õiged kitsendused – kas hilisem seadusesäte või varasem kehtiv planeering?
Riigikohtu möödunud aasta praktika annab julgust lähtuda maaomanikule soodsamast piirangust. Juhul, kui kehtiv planeering võimaldab ehitustegevust, saab lähtuda ka sellest. Silmas tuleb pidada ka seda, et kehtiv planeering on haldusakt, mis on jõus ja kohustuslik järgimiseks ka vastuolu korral seadusega. Sellise akti õigusjõu murdmiseks tuleb kohalikul omavalitsusel planeering kehtetuks tunnistada.
Asjaolu, et planeerimis- ja ehitusmenetluses peaks muutuvat õiguskorda ja keskkonda arvesse võtma, ei anna õigustust, et maaomanikule planeeringuga tekitatud õiguslik ootus kustutatakse poliitilise otsusega, mida omanik ei saanud ega pidanudki ette nägema. Poliitilised otsused seadusi muuta ei tohi väärata ühiskondlikku-kogukondlikku kokkulepet, milleks on üld- ja detailplaneeringud. Planeerimisprotsess on piisavalt aeganõudev, tasakaalustatud ja piirkonna eripärasid arvestav menetlus, mille tulemus on kahtlemata õiglasem kui ühetaoline õigusnorm.
Vastuolude lahendamiseks on võimalik riigi tasandil kokku leppida, et olenemata seadusesätetest, lähtutakse planeeringute olemasolul neis paika pandud ehituskeeluvöönditest. Selleks on vaja kokkulepet eri riigiametite ja kohalike omavalitsuste vahel. Üksikutele kohtupretsedentidele ei pruugi maaomanikud osata viidata.
Ühiseid tõlgendusi tuleb aga leida ka planeeringute kohaldamisel. Uute üldplaneeringute koostamisel tuleks lähtuda üleriigiliselt samast terminoloogiast ja tingmärkidest. Vanemate üldplaneeringute lahtimõtestamisel tekkivad vaidlused on ilmselt vältimatud.
Hetkel kuum
Õigusliku regulatsiooni eesmärk
Kuid kas muudatusi peaks sisse viima ka seadusesse?
Eelpool viidatud sätted looduskaitseseaduses vajavad kindlasti ümbersõnastamist, et nende ellurakendamine ei tekitaks ekslikke arusaamu. Õigusnormi loogika peab olema selline, et erinorm kohaldub erandlikes olukordades. Tänases looduskaitseseaduses on üldnormiks, et ehituskeeluvööndi laiust mõõdetakse tavalisest veepiirist. Korduvalt üleujutatud alade puhul kohalduvad erandid ei tohiks olla valdavad. Kogu Eesti merekallas ei ole kuni meetrini kaldajoone kõrgusest korduvalt üleujutatav ala. Kui seadusandja sooviks oleks vastupidine lähenemine, tuleb seni kehtiv üldnorm – ehituskeeluvööndi veepiirist arvestamine – sootuks kaotada.
Juba viikingite ajast kuni teise maailmasõjani ääristasid Eestimaa randu kalurikülad. Tormid, üleujutused ja rüsijää purustused olid nähtused, millega lepiti. Kes rannakülla kodu rajas, pidi harjuma paratamatusega, et iga mõnekümne aasta tagant võib vesi tuppa tungida. Rannaniidud ja nende unikaalsed looduskooslused kujunesid välja inimtegevusega käsikäes.
Nõukogude võim ajas elanikud oma mereäärsetes kodudest välja, rannaalast sai kiduraid männikuid täisistutatud piiritsoon, vanad talukohad mattusid sambliku alla. Kindlasti lõi ka see ajastu omaette väärtust looduskeskkonnale, kuid täna kaitseme Natura 2000 aladel ikkagi karjatatud rannaniitude looduskooslusi ja võtame istutatud metsasid maha.
Põhimõtteline on küsimus – mida või keda ja mille või kelle eest peab ehituskeeluvöönd kaitsma? Sellele küsimusele vastuse leidmisel on võimalik seada paika ka tingimused, mis ehitustegevust piisavalt hästi ja samal ajal võimalikult vähe koormavalt ohjes hoiaksid. Ainuüksi ehitiste endi kaitsmiseks looduse stiihia eest ei ole mõtet ehituskeeluvööndit kilomeetrite pikkuseks venitada.
Seotud lood
Eesti üks suuremaid kinnisvaraarendajaid Everaus Kinnisvara AS alustas 8. oktoobril ettevõtte võlakirjaprogrammi teise seeria avaliku pakkumisega. Pakkumise koguväärtus on kuni 3 miljonit eurot. Ühe võlakirja nimiväärtus on 1000 eurot ja võlakirjade lunastustähtpäev on 22. oktoober 2028. Võlakirjade fikseeritud intressimäär on 10% aastas ning intressimaksed on kvartaalsed. Märkimisperiood lõppeb 17. oktoobril.
Enimloetud
4
Järjest olulisemaks muutub nüüd arendajate kapitaliseeritus. Üüriturul väljakutsed kasvavad.
6
Vaata, kes kõik avamisel olid ja mida nad tegid! Lisaks kvartalis välis- ja sisevaated.
Viimased uudised
Suure tõenäosusega saab olukord kinnisvaraturul olema suhteliselt soodne ka 2026. aastal
Viimastel aastatel on artikli autori praktikas nii esimese kui teise astme kohtud lihtkirjaliku broneerimislepingu kehtivust eeltoodule tuginedes korduvalt kinnitanud. Vastupidiseid näiteid ei ole!
Silmakirurg plaanib Loksal suurelt arendada
Konverentsid
Hetkel kuum
Järjest olulisemaks muutub nüüd arendajate kapitaliseeritus. Üüriturul väljakutsed kasvavad.
3,5 aasta pärast on Tallinnal olemas üldplaneering. Vanalinna arendamise osas leiti koostöökoht. Kivisaar ja Karro avaldasid, milline on nende nägemuses Tallinn aastal 2035.
Riim: Meie turu tüüpne eluase on magalapiirkonna tüüpkorter, mitte Kalamaja mereäärse uusarenduse luksuskorter, ja magala tüüpkorter on keskmist palka teenivale leibkonnale vägagi kättesaadav
Vaata, kes kõik avamisel olid ja mida nad tegid! Lisaks kvartalis välis- ja sisevaated.
Kõnekad graafikud näitavad ehituslubade arvu absoluutset ja suhtelist dünaamikat viimase 5 aasta lõikes
Liitu uudiskirjaga
Telli uudiskiri ning saad oma postkasti päeva olulisemad uudised.
Tagasi Kinnisvarauudised esilehele