3. märts 2010

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Ühes varasemas blogis kirjutasin, et kinnisvara keskmise hinna muutust on võimalik vaadelda vähemalt kolmel erineval moel, misläbi saadakse „hinnatõusuks“ ka kolm erinevat tulemust, kusjuures ükski neist ei pruugi õige olla.

Nii on võimalik ka oma kodu müügihinda määrata läbi erinevate meetodite. Kõige maalähedasem neist on teiste pakkumistega võrdlemine internetiportaalides, mis viib paraku varaomaniku väga kiirelt rappa.

Toon ühe näite.

Pereisa otsustab, et turul on seis maja ostmiseks soodne. Esimese asjana avab ta näiteks internetiportaali city24.ee ning hakkab uurima, kui palju tema keskpärane 2-toaline korter Mustamäe teel asuvas paneelmajas siis ka maksta võib. Ohhoo! Uskumatu, kuid naabermajas maksab täpselt samasugune korter 15 000 kr/m². Kilomeeter eemal on analoogne korter pakkumises suisa 16 000 kr/m². Tõsi, on ka oluliselt odavamaid pakkumisi, aga pereisa jaoks tundub kohe loogiline, et ju nende korterite omanikud ei oska õiget hinda küsida! Kuidas muidu nad odavamad on?!

Sisuliselt ongi õnnetus käes- pereisa on õhtul õlut limpsides ja netis surfates pähe võtnud, et tema 45 m² korter maksab vähemalt 675 000 krooni. Edasi arvutab ta välja, kui suure osa sellest rahast saaks maja ostmisel omafinantseeringuna kasutada ning valib isegi juba maja välja, mida ta õhinal hommikul abikaasale ja lastele esitleb. Võib-olla jõuab ta perega isegi seda maja külastada ning lootusetult „tulevasse“ eluasemesse ka armuda. Kuniks tuleb tõehetk- keegi kiuslik sõber nokib Maa-ameti kodulehe üldstatistikast välja, et Mustamäe ÜLDINE keskmine tehinguhind on ainult veidi üle 12 000 kr/m². Järgmisena satub pereisa  suhtlema mõne turu reaalsete tehingutega kursis oleva inimesega ja selgub uus tõsiasi- Mustamäe teel asuva keskmises seisukorras paneelika hind ei ole oluliselt üle 11 000 krooni ruutmeetri kohta, sest terve linnaosa keskmist hoiavad üleval tehingud uusarendusprojektidega.  

Mis siis järgmiseks? Kui pereema on loomult tulehark, siis saab pereisa vähemalt verbaalselt kere peale, sest „milline mees“ paneb asjadega niimoodi puusse? Lisaks tuleb kuidagi ka tihkuvatele lastele selgeks teha, et tegelikult me seda toredat maja ikkagi osta ei saa, sest issil ja emmel jääb panga poolt nõutavast omafinantseeringust 180 000 krooni puudu.

Ühesõnaga - jama rohkem kui rubla eest.

Tegelikult saab kogu seda tsirkust vältida. Kindlasti ei hakka ma siinkohal kiitma, et õiglase hinna määramisel PEAB tulema kinnisvarabüroosse ja eelistatavalt muidugi Pindi Kinnisvarasse. Ei, ma ei väida seda, vähemalt tüüpvarade puhul. Palju saab inimene selles vallas ka ise eeltööna ära teha.

Ka seesama pereisa saaks kodus kere peale saamist vältida, kui ta lähtuks mõnest konkreetsest põhimõttest.

1) Võta oma eluaseme hinnastamisel aluseks KÕIGE odavamad analoogse asukoha ja kvaliteediga varade pakkumised, sest suure tõenäosusega see ongi maksimumilähedane, mida oma vara eest saad- ilmaasjata ei ole sarnased odavamad objektid siiani müümata

2) Ära võrdle oma kinnisvara teises (paremas) asukohas paikneva varaga- isegi ühes linnaosas võib piirkondlik eripära hinda mõjutada mitmekümne protsendi võrra3) Ära võrdle oma kinnisvara paremas seisukorras oleva varaga- remont teatavasti maksab ka raha ja seeläbi on paremas seisukorras eluase kõrgema hinnaga4) Arvesta, et paljud internetist leitud pakkumishinnad võivad olla igivanad ja omanikud juba müügiplaanigi maha matnud, ehkki agar maakler kuulutusi pidevalt uuendab5) Arvesta, et tänases pakkumistelaviinis ei tule keegi ülehinnatud vara vaatamagi, ehkki sa kavalalt tahad jätta suurt „tingimisruumi“6) Vii ennast piirkonna keskmise reaalse hinnatasemega kasvõi Maa-ameti üldbaasi kasutades kurssi7) Unusta südamlikud emotsioonid ja villis käed, mis 12 aastat tagasi aset leidnud tapeedivahetuse käigus tekkisid- uue omaniku jaoks on see tapeet samahästi kui seinalt maha kulunud8) Ära unusta, et hinnad on langenud ca poole võrra- naabri jutt 2007. aasta hindadest on põnev kuulamismaterjal, kuid kasutu objekti müügihinna määramisel9) Lõpetuseks liida saadud tulemusele 10%, mis võibki olla tingimisruum- kui müügiga on aga kiire, jäta see lisamata. Mida atraktiivsem hind, seda kiirem müük.

 Kui eelpooltoodud näpunäidetest kenasti emotsioonivabalt kinni pidada, siis peaks saama müügihinna enam-vähem paika. Ja kui sellest kõigest siiski ei aita, siis tuleb sammud tõepoolest kinnisvarabüroo poole sättida.

Lõpetuseks rõhutan - sellist metoodikat saab kasutada vaid tiheasustusalade korterite puhul, kus müügipakkumised ei piirdu üksikute väga eriliste objektidega. Kuna aga Eesti enamik elamispindu just sellistes kohtades paikneb, siis suurema osa varade puhul see süsteem toimib.

Autor: Haldusuudised.ee