Kinnisvaramulli suurt lõhkemist ei ole karta

Kinnisvaraturul on märgata ületootmist, kuid mulli suurt lõhkemist ei ole siiski karta, kirjutas kinnisvarabüroo Uus Maa juhatuse esimees Jaanus Laugus Äripäevas.

On siis buum või ei ole? Sõltub, mida me buumiks nimetame. Igatahes on järgmise buumi sisu oluliselt erinev sellest, mis toimus möödunud kümnendil. Seetõttu ei ole ehk põhjust suurt mulli lõhkemist karta.

Eelkõige saame praegust olukorda kümne aasta taguste sündmustega võrreldes välja tuua kaks suurt erinevust. Esiteks, tarbija käitumine on mõistlik ja ratsionaalne. Hulljulgeid oste ei tehta. Ka spekulatiivse iseloomuga ost-müük, mille puhul broneeritakse arendusprojekti müügi alguses kortereid, mille võlaõiguslepingud mõne aja pärast kallimalt edasi müüakse, on äärmiselt tagasihoidlik. 2006.-2008. aastate buumilainel aga oli see väga levinud.

Praegust turuolukorda iseloomustab investeerimine. Paljud on ostnud korteri, et seda välja üürides saavutada kassavoog, mis tundub mõistlik ja arukas investeering. Kassavoog toidab ka siis, kui kinnisvaraturult likviidsus kaob ja korterite müügiaktiivsus väheneb. Loogika ütleb, et kui ostujõud raugeb, siis üürinõudlus ja hinnad tõusevad.

Ülepakkumise oht

Kinnisvarasektoris võime täheldada ettevõtlusbuumi, mis tähendab, et kinnisvara arendamine on väga populaarne. Paljud ettevõtjad suunavad oma kasumid kinnisvarasektorisse ning püüavad arendusega lisatulu teenida.

Turul on tunda ületootmist. Pangad ei suuda seda ületootmist optimeerida ja kontrollida, sest arenduses kasutatakse omavahendeid ja ühisrahastust. Mõned arendusprojektid on väga optimistlikud ning nõudluse pool põhjalikult analüüsimata. Äriplaani on sisse programmeeritud hinnatõus, mis tegelikult võib tulemata jääda.

Näeme, et arenduste müügiajad pikenevad. Projekti müük võib võtta 40-50 korteri puhul senise kahe aasta asemel kolm või neli aastat, suuremate projektide puhul veel enam. Paljudes juba pikemalt müügis projektides on põhiosa müüdud, mis võimaldab vabaneda laenukoormusest ning suurest riskist, kuid omakapital ja kasum on müümata viimaste korterite all kinni.

Nii läheb edasi ka

Selline kinnisvaraettevõtluse trend jätkub ilmselt ka järgmisel aastal. Pangad on väitnud, et eraisiku laenumahtu hoitakse eelnevate aastatega samal tasemel. Kuna enamik kortereid ostetakse laenuga, siis see annab ka eelduse arvata, et tehingute arv ja kogu sektor püsib stabiilsena.

On mainitud, et Rootsi pankade ohumärgid võivad alguse saada nende põhiturult. Kui Rootsis tekib kriis, ei ole meil ka pääsu. Kriisi tekkides on kõige haavatavam elamispinnasektor, sest see on otseses seoses inimeste laenuvõimalustega. Sellisel juhul tõmbuks siin laenuturg koomale ja tehingute hulk väheneks.

Siiski, järsku kukkumist turul näha pole, kuid mõningates piirkondades, kus arendatakse juba liiga hoogsalt, toovad kehvema planeeringu ja paiknevusega korterid hinnakorrektsiooni. Ka müügiaeg pikeneb. Samas on ettevõtjad olukorras, kus kinnisvarainvesteering tundub mõislik, isegi kui peaks tulema mõõdukas hinnalangus.

Kuhu sa ikka ettevõtlustulu suunad? Aktsiabörs on liig optimistlikult tõusnud ja tootlused tagasihoidlikud. Sularaha hoidmisele tuleb peale maksta. Kullakangi kodus hoida on tülikas ja ebaturvaline. Teenuseid ja kaubandust piiravad üha uued aktsiisid ja maksud. Kõige sellega võrreldes on kinnisvara üks kindlamaid investeeringuid.