Miks kardame Rootsi kinnisvaraturul toimuvat?

Tegelikult on antud teemat ja ohustsenaariume käsitletud juba 2012. aastast, kuid alles tänavu hakkasime nägema reaalseid muutusi.

Rootsi kinnisvaraturu eripära võrreldes meie ja ka paljude teistega on see, et kui majanduskriisi ajal siin hinnad kukkusid, Rootsis korrektsiooni ei toimunud ning kasv hoopis jätkus. Kui meil hakkasid kinnisvarahinnad taastuma ja tõusid keskmiselt 10% aastas, toimus läänenaabrite juures samasuur kasv, ainult et seal läks see õhku ja mull paisus iga-aastaselt üha suuremaks. Niisamuti tõusid kodumajapidamiste laenukohustused.

Lisaks on Rootsis elamispindu pidevalt nappinud suuremate linnade, eelkõige Stockholmi piirkonnas. Seda on tekitanud nii siseränne kui ka riigi üsna reguleeritud üüriturg. Nüüd, mil elamispindu on hoogsalt juurde ehitatud, kuid üha kuumeneva kinnisvaraturu valguses karmistati muu hulgas ka laenunõudeid ning seda tehakse veelgi, ei ole enam kõigele uuele ostjaid. Kui pakkumine ületab nõudluse, siis teadagi, hinnad langevad ning seda oleme väikestviisi näinud suvest saati. Siit algas ärevus, mis kandus ka üle Läänemere meile.

Rootsi auks peab ütlema, et seal ei istuta näpp suus, vaid püütakse asju ohjata. Tõsi, vahest ei ole see õnnestunud, aga siis püütakse kohe teisiti. Lisaks on sealsed pangad hästi kapitaliseeritud, mida saime näha näiteks Kreeka võlakriisi aegu, kui paljud euroopa pangad said vastu näppe. Rootsi pangad tulid aga puhtalt läbi.

Kui kinnisvarahinnad langevad, mõjutab see kohe Rootsi panku. Vaidlus on eelkõige selles, palju hinnad kukkuma peaksid, et mõju oleks tuntav. Üsna selge on, et meil muutub taevas tumedaks juhul, kui hinnad vähenevad enam kui 20 protsenti.

Laenupoliitika muutub üha karmimaks, kui finantsasutuste likviidsusprobleemid takistavad raha laenamist pankade vahel. Nii on siinsel ettevõtlusel raskem saada laenu ja oma majandustegevust laiendada ning kasvatada. Sama asi juhtub loomulikult ka Rootsis, kuid kuna tegu on meie ühe tähtsaima eksportturuga, muutub meie kaupade Rootsi müümine üha raskemaks. Kannatab kogu majanduskeskkond, mis kandub edasi ka kinnisvaraturule. Viimase toimimist raskendab ka kodulaenu saamise korra karmistumine.

Küsimus on, kas praegu Rootsis toimuv on korrektsioon või eelmäng kõmakaks. Rootslased ise mulli lõhkemisse ei usu, kuna selle ärahoidmiseks on meetmeid tarvitusele võetud. Rootslased on külma närvi ja karge mõtlemisega põhjamaalased, kel hoobasid ja oskusi suuri probleeme lahendada piisavalt. Niisamuti on seal lahti läinud debatt kinnisvara-, eelkõige üürituru liberaliseerimise üle, mis kaotaks piirangud ja laseks turul normaalselt toimida. Just karmid piirmäärad üürihindadele on probleemide üheks allikaks, sest vähendasid motivatsiooni ehitada uusi kortereid, tekitasid defitsiidi ja hinnakasvu.

Lõpetuseks. Kas me peaksime kartma, nagu pealkirjas küsitud? Tegelikult mitte, sest rootslastel on tahe asju muuta. Siiski peame olema valmis selleks, et olukord võib minna mõneks ajaks keerulisemaks. Eriti neil, kel Rootsiga enam majandussidemeid. Kui aga asi laheneb rahulikult, läheb nõndaviisi ka meil. Pealegi – tõusu- ja langustsüklid on majanduses igati normaalsed nähtused.