Ärikinnisvara turg soosib professionaale, kelle jalgealune on tugev

Euroopa Keskpanga (ECB) hiljutist majanduskriisi hoiatust tasub küll tõsiselt võtta, kuid eeskätt puudutab see täna ostu-müügi tehingute ehk peamiselt erakinnisvara sektorit. Teatav ülepakkumine on tekkimas mõlemal, nii era- kui ärikinnisvara turul, kuid ärikinnisvara baas on täna siiski tugevam kui kunagi varem.

Seis on huvitav - kunagi varem ei ole Eestis nii palju uusi äripindu korraga turul tulnud. Kuna valikut on ohtralt, on nii arendajad kui ka kliendid äraootavad ning uisapäisa ei tegutseta. Teatud majanduskriisi eelseid mustreid võib ehitussektori aktiveerumise mõistes kindlasti täheldada, kuid kliendid on uued ärihooned hästi vastu võtnud ning täituvuse üle täna nuriseda ei saa.

Konkurents hinnavahest sõltumata

Käesoleval aastal valmivate uute äripindade mahu ja täituvuse suhe on parem kui läinud aastal prognoosisime. Pindu on valmimas rohkelt – 2018. aastal on ehitamisel ca 75 000 kuni 80 000 m2 uut büroopinda. Õigustatult on õhus küsimus, kuivõrd uued ja kasutatud pinnad omavahel konkureerivad ning milline turuosa edukam on.

RE Kinnisvara kogemus näitab, et üüriklient eelistab üha enam uut, kuid kasvõi veidi väiksemat pinda, kui et suuremat pinda vananenud ärihoones.Tihti ollakse arvamusel, et näiteks C klassi bürooklient nagunii ei koli uude A klassi majja, kuna üürihinna erinevus on liialt suur. REs kohtame aina sagedamini kliente, kes pöörduvad sooviga leida üüripind hinnaga 6-8€/m2, kuid nähes ehitus- ja töökeskkonna kvaliteedi vahet võrreldes vanema büroopinnaga, otsustavad siiski uue üüripinna kasuks, mille hinnaklass on hoopis näiteks 12€/ m2.

Peamisteks uute pindade pooltargumentideks on kliendi silmis lisateenused, mida vanematel pindadel pakkuda ei suudeta, ning soodsamad kõrvalkulud, mille tagavad kaasaegsed ehituslahendused. See kehtib nii lao-, büroo- kui ka kaubanduspindade konkurentsis. Büroopindade sektoris on uusarenduste plussiks ka asjalikum ruumiplaneering ja eelmainitud kaasaegsed töötingimused. Viimane omab aina suuremat kaalu kontekstis, kus konkurents töökäte pärast on üha kriitilisem.

Nii ähvardabki vakantsuse suurenemine eeskätt üle 10 aasta vanuseid ehk C klassi varasid, eriti neid, mis asuvad ebapopulaarsetes piirkondades, kus piirkonna mõistes laialdasemat arendustegevust ei toimu või mis asuvad keskusest kaugel.

Ehitustegevus äripindade sektoris pidurdub

Rääkides ostu-müügi turust, soosib turg täna selgelt müüjaid. Seoses majandusheaolu tõusuga on ärikliendi huvi uute hoonete vastu kasvanud ning kasvab prognooside kohaselt jõudsalt ka lähitulevikus, mistõttu investeeritakse vaba raha hea meelega ka ärikinnisvarasse.

Võrreldes varasemate aastatega iseloomustab ärikinnisvara turu suurimaid muutusi vast tõik, et üha rohkem keskendutakse suuremate äripiirkondade tervikarendamisele ja vähem üksikute uute hoonete ehitamisele. Turukäitumine näitab, et terviklahendused on ka äripindade üürnike hulgas rohkem hinnatud.

Eelmise majanduskriisi ajal oli ärikinnisvara üürnike hulgas neid, kes pidid pinnad omanikele tagasi andma. Samal ajal oli omanike hulgas vähem neid, kes pidid oma hoonetest loobuma, kuna ei suutnud laenu teenindada. Tänased ärikinnisvara omanikud on kogemusest õppinud – nad on reeglina paremini kapitaliseeritud ning finantsvõimekus püsib isegi suure vakantsi tekkimisel. Sealhulgas vanemate hoonete puhul tihti omanikel laen puudub või on marginaalne.

Kui majandus kõikuma peaks lööma, lähebki esimesena raskeks neil, kes omavad üksikuid hooneid ja tegelevad pindade üürile andmisega muu põhitegevuse kõrvalt. Tihe konkurents seab eelisseisu professionaalsed arendajad, kel on ärikinnisvara sektoris arvestatav kogemus ning ressursid pikemaajalise strateegia loomiseks. See korrigeerib ajapikku ka turgu ning omakorda kindlasti mõneti pidurdab ehitussektori spurti.

Teisisõnu reguleerib turg end täna edukalt. Oluline vahe võrreldes eelmise majanduskriisiga ongi tõsiasi, et tänane kinnisvaraturu konkurents soosib professionaalseid arendajad, kes on ühtlasi reeglina uueks kriisiks paremini ettevalmistunud.

Autor: Monica Meldo RE Kinnisvara vanempartner