Jaan Liitmäe: kinnisvarainvestori taasärkav vaenlane – vaba pind!

Keerulistel masuaegadel oli omaniku valik raskustes üürniku puhul kas langetada mingiteks perioodideks tugevalt üürihinda või paindumatu lähenemise korral üürnik sootuks kaotada, taludes rahavoo vähenemist. Lisaks oldi valmis andma üürnikule õigust võtta pärast koondamislaineid allüürnike vabanevatele pindadele. Nüüd kipub aga kasvava äriga üürnik järjest sagedamini lahkuma rendilepingu lõppedes tervikuna uuele värskelt ehitatud või renoveeritud (suuremale) pinnale ning omanikule terendab valus vakantsusperiood, mille alternatiivid omaniku vaates on vaid halvad kompromissid – kas langetada hinda või investeerida lisaks pinna kvaliteedi suurendamisse, et säilitada olemasolevat üürihinda. Tulemus on varasemast kehvem tootlus ning selle tuletisena ka kahanev vara väärtus.

Viite masuaegadele tõin välja just põhjusel, et siis olid paljudes situatsioonides sundviskes nii omanik kui ka üürnik. Omanikul tahtis omakapital kaitsmist, pangalaen teenindamist ning kogu hoone kõrvalkulud tasumist. Seega oli hoone akendes valguse alleshoidmine igale omanikule kriitiline. Üürnikul oli samal ajal vaja jätkuvalt oma majandustegevust üleval hoida, kuigi inimeste arv kahanes ning selle baasilt tekkis omanikuga ühisosa, kus mõlemad tahtsid üksteiselt midagi. Vahe praeguse situatsiooniga seisneb selles, et muutunud vajadustega üürnikul on võimalus senise lepingu lõppedes lihtsalt lahkuda ning jätkuvalt tugev uute pindade pakkumine lubab sellist praktikat sageli kasutada.

Ainus aspekt, kus huvid lühiajaliselt rohkem või vähem osapooltel kohtuvad, on üürniku huvi saada oma kolimiseperioodiks täiendavat paindlikkust, andes omanikule võimaluse lühiajaliselt vana pinda jätkuvalt üürituna hoida, otsides paralleelselt vabanevale pinnale uut üürniku. Kuigi statistikas on vakantsusnumbrid pigem jätkuvalt väikesed kõigis segmentides, on eelmise majanduskasvu perioodil ehitatud uusobjektide omanikel praegu valida üürniku lahkumisel kas (ajutiselt) suurema vakantsi või madalamate hindade vahel, sest värskelt ehitatud pind saab hinnapreemia juba kasutusesolevatelt pindadelt endale.

Lähitulevikus on väga huvitav jälgida omanike ning rentnike valikuid uute pindade puhul sõlmitavate rendilepingute kestvuse ning hindade fikseerituse kohta. Nimelt tahavad mõlemad pooled korraga nii kindlust lähituleviku tarbeks koos paindlikkusega alates mingist hetkest tulevikus tingimusi vajadusel muuta kui ka lepingust sootuks väljuda. Kui hinnas kokkulepe võib saabuda turu piisava läbipaistvuse puhul üsna kiiresti, võib kokkuleppe saavutamine lepingu tähtajaga seotud mõlema poole õiguste puhul osutuda keerukamaks. Kokkuvõtvalt suunab üürnike julgem liikumine ühelt pinnalt teisele omanike soovima pikemaid murdumatuid lepinguid, mille vastu üürnikud soovivad omakorda olulist hinnalangetust. Tulemuseks on praegu tüüpilised esimese viie aasta puhul muutmatud lepingud, mille tähtaja saabumisel hakkavad rentnike koosseisud reeglina pidevalt muutuma.

Kokkuvõttes on sündivad kokkulepped rendilepingute kestvuse ning tingimuste puhul alati mõlema osapoole huvide ning hirmude sümbioos, mis lubab mõlemal poolel nende tingimustega kokkulepitud perioodi jooksul "elada". Vakantsus tuleb mängu, kui olemasoleva pinna omaniku ootus uue üürihinna ning muude tingimuste puhul sunnib rentniku liikvele või, nagu nüüd sagedamini näeme, tahab hea tööandja pakkuda töötajatele kaasaegseimat töökeskkonda ning siis ollakse valmis ka kolimisest tulenevaid ebamugavusi taluma lootuses, et see hoiab töötaja rahuloleva ning rõõmsana.