Mihkel Eliste: noored korteriostjad on riskialtid

Kinnisvarabüroode klientide puhul on küll märgata, et pidevalt küsitakse, millal kinnisvara hinnad langusele pöörduvad ja näiteks intressid tempokalt kasvama hakkavad, kuid mida enam aega eelmisest kriisist möödas on, seda vähem selliste asjaolude peale pikemalt mõeldakse. See tuleneb sellest, et praegune ostjaskond, kelle vanus on valdavalt vahemikus 28–32, ei puutunud aastatel 2008–2010 nii kinnisvara-, töö- kui ka finantsturgudel aset leidnud sündmustega otseselt kokku.

Suurimaid riske võtavad elamispindade turul praegu just nooremapoolsed tarbijad, kes sageli hindavad oma laenuteenindamise võimekust üle ja on oma tuleviku suhtes liialt optimistlikud. Kommertspangad on siiski võimalikku ülelaenamist edukalt tagasi hoidmas, mistõttu kinnisvarabüroodel jäävad sageli tehingud ära, kuna klient ei saa laenu soovitud summas või soovitud tingimustel.

Konkurents Eesti eluasemelaenude turul on endiselt üsna väike, SEB ja Swedbank domineerivad seda laenuturu segmenti ligikaudu 80% ulatuses. Mõningal määral kasvanud riskide taustal on eluasemelaenu keskmine intressimäär selle aasta algusest kerkinud, püsides septembris 2,6% juures, kuid sarnaselt varasemate aastatega lähikuudel tõenäoliselt sesoonsusest tingitud tegurite tõttu intress veidi alaneb või püsib samal tasemel.

Jätkuvalt positiivne tööturg, kasvavad palgad, tugev tarbijate kindlustunne ning laenuraha hea kättesaadavus ja madalad intressid survestavad endiselt elamispindade hindu Eestis tervikuna pigem kasvule. Seda eriti olukorras, kus ainuüksi mõningal määral vähenenud nõudluse taustal on näiteks Tallinnas kinnisvaraportaalide avalike müügipakkumiste arv aastaga vähenenud ligi 25% võrra. Vahepealne teatud segmentides kujunema hakanud ülepakkumine on näiteks Põhja-Tallinna piirkonnas juba üsna edukalt neeldunud, Põhja-Tallinnas on avalike pakkumiste arv tänavu ligi 40% võrra väiksem kui aasta tagasi.

Korteriturul ei ole lähikuudel olulisi muutusi põhjust oodata, nii Tallinnas kui ka Tartus on korterite müügiperioodid pigem lühikesed ning surve hinnakasvuks püsib, kuid tehingute arvu üldine kasv Eestis tervikuna on lõppenud ning perspektiivis peaks pakkumine hakkama taas suurenema ja seetõttu paralleelselt hinnakasv aeglustuma. Hinnakasvu juures on seni olulisim tegur olnud pidev ehitushinna kasv, kuid hooneehituses väheneva aktiivsuse ja ehitussektori kindlustunde halvenemise taustal on juba märgata, et ehitushinna edasisse kasvu panustavaid tegureid on järjest vähem.

Novembri algus on korteriturul olnud siiski veidi pessimistlikum, kui võis oodata, mis väljendub ennekõike kinnisvara hindamisteenuse tellimise vajaduse ebatavaliselt järsus vähenemises.