Millises Balti riigis on parim ärikinnisvara halduse tase?

Saate „Korras kinnisvara täna-homme“ teises saateosas oli fookus ärikinnisvara haldusel. Omanikke esindasid saates Baltic Horizon Fundi juht Tarmo Karotam ja Capital Milli juhatuse liige Marko Kull, haldusfirmade esindajana võttis sõna BPT Real Estate AS tegevjuht Janek Hintsov.

Suvekuude üks põhimuresid on hoonete temperatuur, kuumadel päevadel saavad paljudes ärihoonetes määravaks vastavad tehnosüsteemid. „Öeldakse, et 26-27 plusskraadi õues on maksimumtemperatuur, kus hoonete sisekliima on tagatud. Kui on rohkem, siis on paraku natuke palav,“ rääkis saates Janek Hintsov.

Pigem on rentnikud rohkem hädas kui on külm või tuuline, aga majad on tänapäeval selleks valmis,“ kinnitas Baltic Horizon Fondi juht Tarmo Karotam.

„Lõppkokkuvõttes ajavad kõik meie hoonete üürnikud taga kõige olulisemat – üürihinda. Me võiks teha mis tahes, lasta ehitada hooned kasvõi külmkapiks, aga siis tekibki küsimus, milliseks kujuneb üürihind,“ lisas Capital Milli juhatuse liige Marko Kull, kelle sõnul on kliendid üldjoontes ratsionaalse suhtumisega.

Üürihind ja kõrvalkulud on ka haldusfirma esindaja Janek Hintsovi sõnul see, mis kokkuvõttes üürnikke kõige rohkem mõjutab. Ja kui üürihind on suures plaanis paigas, siis kõrvalkulude osas on mänguruumi. „Seal tuleb haldusettevõtte käekiri kõige paremini välja. Kui üürihinna puhul kembeldakse 50 senti ühele või teisele poole, siis kõrvalkulude puhul on erinevused majade vahel suuremad. Hea haldusettevõte suudab kõrvalkulud tuua optimaalse piiri peale. Seda koostöös omanikega.“

Eestis Soome ja Leedus Saksa mõjud

Neid ettevõtteid, kes pakuvad ärikinnisvara haldusteenust kõrgel tasemel, pole saatekülaliste sõnul üleliia palju. „Ärikinnisvara haldamine nõuab väga palju kogemust. Uues majad on keerukate süsteemidega, seal on integreeritud valvesüsteemid ja tehnosüsteemid, erinevate kõrvalkulude optimeerimine nõuab väga suurt professionaalsust. Ja see tuleb ajaga,“ rääkis Hintsov.

Tarmo Karotam nõustus, et omanik on huvitatud uuele majale võimalikult professionaalse haldaja leidmisest. Et Baltic Horizonil on hooneid ka mujal Balti riikides, oli võimalik võrrelda Eesti haldusteenuseid naabrite omaga. „Mina oma kogemusest julgen öelda, et Eestis ja Leedus on tase väga hea. Lätis on hooned võib-olla vanemad, süsteemid pole nii optimaalselt läbi mõeldud. Ebaefektiivsust kohtab seal rohkem.“

Ärikinnisvara Halduse konverents toimub 10.10.2019 Kaubanduskeskuse T1 Mall of Tallinn asuvas Cinamon kinos (Peterburi tee 2, Tallinn). Vaata kava ja pane ennast kirja SIIN.

Hinnanguga nõustus Capital Milli juhatuse liige Marko Kull. „Eesti ja Tallinn on olnud väga tugeva Soome mõju all ja Soomes on halduskultuur väga tugevalt juurdunud. Seosed Soome ettevõtetega on tugevad ja seega on kord ning distsipliin tulnud ka Eestisse. Mis puutub Leedusse, siis seal on olnud Saksa mõjud. Saksa investorid on aja jooksul Leedus ringi liikunud ja nemad on väga nõudlikud, läbi selle on arenenud hooldusettevõtted,“ selgitas Kull. Tema sõnul on Leedu turu eripära ka selles, et seal ehitatakse rohkem enda tarbeks. „Lätis seevastu ehitatakse müügiks ja see on juba totaalselt teine suhtumine,“ ütles ta.

Haldusfirma kaasatakse juba projekteerimisse

Haldusfirma kutsutakse Eestis paljudel juhtudel töölaua juurde juba siis, kui hoonet alles projekteritakse. Marko Kull rääkis, et suures hoones on väga oluline juba algusest peale panna paika prügi liikumine. „On olemas hooneid, mis tehakse konkreetsetele ettevõtetele ja kindlate parameetrite järgi, seal kaasatakse projekteerimisse rohkem spetsialiste. Seal on vaja teada hoone tarbijate vajadusi. On aga tõesti selliseid ehitisi, kus haldusettevõte on juures alates esimesest päevast, mil hakatakse sättima hoone visuaalset ilmet, asukohta kinnistul jne.“

„Turg liigub selles suunas,“ kinnitas ka Hintsov. „Kui mõtleme ajale, mil maja on arhitektide laual, siis see on umbes 2 aastat. Maja ehitatakse 2-3 aastat. Ülejäänud 50 ja edasi aastaid on hoone haldusettevõtte käes,“ juhtis Hintsov tähelepanu koostöö tegemise olulise argumendile. Tal on rõõm tõdeda, et tänapäeval saadakse sellest juba aru ja pöördutakse õigel ajal haldusetteveõtte poole. „Kuidas me lahendame prügiveo ja koristuse, turvalisuse tagamise, ventilatsioonisüsteemide toimimise, kolimisprobleemid. Me saame ehituse käigus vajadusel mõnda asja muuta, isegi kui see pole projektis täpselt fikseeritud.“

Marko Kull rääkis omast kogemusest loo: „Projekteeriti hoone ja arhitektid valisid sissepääsu juurde materjali, mis oli visuaalselt väga kena, aga läks talvel totaalselt libedaks. Tuli palju kukkumisi ja läks vaid üks hooaeg, kui kate välja vahetati. See, mis tundub arhitektile hea lahendus, mis ka väljanägemiselt sobiks ja millel võivad isegi olla ka vastavad sertifikaadid, mis lubavad kasutada välitingimustes, ei pruugi olla parim lahendus. Siin saakski haldusettevõte tulla oma praktilise kogemusega ja öelda, et see ei tööta!“

Uuri tausta

Et leida enda ärikinnisvarale hea haldusfirma, soovitab Marko Kull vaadata, milliseid hooneid üks või teine firma hooldab, mida nad seal pakuvad ja kuidas hakkama saavad. „Eesti on väga väike. Uurige tagasisidet ettevõtete kohta. Teiseks arvan mina, et üks tubli haldusettevõte ei tohiks teha ainult pakkumist teenuste kohta, vaid peaks selgelt suutma defineerida, kuidas ta suuda luua hoone omanikule lisandväärtust. Ehk peaks anda omanikule tagasisidet, mida oleks vaja hoones veel teha. Isegi kui omanik seda kohe ette ei võta, lükkab järgmisele aastale, peaks olema haldusettevõttel pidevalt ettepanekuid, kuidas luua lisandväärtust.“

Karotam lisas, et hoone omanik või omaniku esindaja ei oota haldajalt ilustatud juttu. „Pigem ikka faktid lauale, mis on halvasti, mis hästi. Mida saaks paremini. Tihtipeale üritatakse väga meele järgi olla ja tagasiside on liiga positiivne. Soovitan veel valida ettevõte, kus on tööl kohusetundlikud inimesed.“

Saadet "Korras kinnisvara täna-homme" toetab Eesti Kinnisvara Korrashoiu Liit.

Kuula ka saate esimest poolt, kus korterelamute korrashoiust räägivad Pindi Kinnisvarahalduse juhatuse liige Elari Udam, CityHalduse juhatuse liige Heikki Lind ja Majavara Halduse juhatuse liige ning Aasta Haldur Kaarel Koger.