Kristi Kool • 16 august 2019

Milline oht luurab bürookinnisvaraturul?

Kuigi kaubanduskeskuste olukord on seoses T1 täitmata üüripindadega taas huviorbiiti tõusnud, on suurem ohukoht bürookinnisvara, leiab Uus Maa Kinnisvarabüroo analüütik Igor Habal. Uuel aastal jõuab turule 100 000 ruutmeetrit uut büroopinda, mida on kaks korda rohkem kui aastas tavaliselt.

Igor Habal  Foto: Raul Mee

Uus Maa Kinnisvarabüroo analüütik Igor Habal leiab, et kaubanduskeskuste osas on inimesed võtnud mustemad prillid kui olukord väärib. „Kui vaadata kaubanduskeskuste majandusnäitajaid, siis pole seis sugugi halb. Kaubanduskeskuste müügitulu on reeglina kasvanud stabiilselt 2-3 % aastas,“ kinnitas analüütik. Negatiivne hoiak tuleneb eelkõige T1 olukorrast, millest kirjutas ka Äripäev. Artiklis seisis, et Tallinna uusimas keskuses on katmata üüripinda 15%, Igor Habal ütles, et sisuliselt on aga vakants suuremgi, arvestades, et keskus sõlmis paljude klientidega väga soodsad rendilepingud. „Kui kõik lepingud oleks välja pakutud turuhindadega, ei saaks me rääkida vaid 15%-st“, arvas Habal.

Teise suure keskuse, Ülemiste, kõrval asumine ei pruugi olla T1 klientidevähesuse peamine probleem. „Ma mäletan, et kui avati Mustamäe keskus, öeldi, et Mustika jääb tühjaks. Samas on Mustika keskus igal aastal müügitulu kasvatanud. Ka Sikupilli on suurte keskuste läheduses konkurentsiga väga hästi toime tulnud,“ tõi analüütik näiteid. T1 puhul tõstis Habal esile 4. korruse ja sealsete meelelahutusteenuste hea vastuvõtu inimeste seas, hästi on tööle hakanud ka Selver. „Kuid väga palju on selliseid kauplusi, mis Eesti kliendile tundmatud,“ selgitas kinnisvaraekspert, kelle sõnul on negatiivne meediakajastus omakorda vesi veskile, mis võib potentsiaalsete rentnike tulekut takistada. Nii oli kunagi juttu, et just T1 saab endale kiirsöögikoha KFC, kuid viimastel andmetel avatakse kaks esimest söögikohta hoopis Ülemistes ja Kristiines. Samas oli Habali sõnul raske ka Ülemiste keskuse algus rohkem kui 10 aastat tagasi ja ehkki kahe kõrvuti asuva kaubamaja sündi ei saa üks ühele võrrelda, on vähem kui aasta tegutsenud T1 puhul siiski veel vara järeldusi teha

Kokkuvõttes leiab Igor Habal, et Eesti tänase tõusva turu tingimustes, kus ükski suur kaubanduskeskus pole tegelikult pidanud uksi sulgema, keeruline tulevikku ette näha ja negatiivset näidet leida. Teatavad ohumärgid siiski on, eesotsas e-kaubandusega.

Büroopindade kasvav maht tekitab küsimus

Kinnisvaraanalüütiku hinnangul on praegu kaubanduse kõrval hoopis olulisem pidada silmas bürookinnisvaraturgu. „Minu optimistliku ennustuse puhul, mis eeldab, et kõik ehitised valmivad tähtaegselt, on järgmisel aastal juurde tulemas 100 000 ruutmeetrit büroopinda. Seal ei sisaldu eriti palju riigi tellimust, peale on tulemas väga palju spekulatiivset arendust,“ rääkis Habal. Lisaks Ülemiste Cityle, kes ehitab iga paari aasta tagant valmis uue büroohoone, kerkib tema sõnul äripindu Tammsaare teele ja Ehitajate teele, uusi pindu on planeeritud Noblessneri kvartalisse, Porto Franco ehitab välja üle 20 000 ruutmeetri büroopinda

„Maht on suur ja palju on uusi pakkumisi. Tulenevalt sellest on mitmete kerkivate büroomajade üürihind odavam kui juba turul olevates. Ma näen, et vakants võib lähiajal kasvada, nii pakutava pinna poole pealt kui rotatsiooni arvelt ja siinkohal ei räägi me tingimata vanadest kontoritest, vaid sel aastatuhandel ja isegi sel kümnendil ehitatud hoonetest.“

Muutub otstarve ja üürihind

Igor Habal näeb turul kaht tendentsi. „Esiteks jäävad mingid hooned ajale jalgu ja tuleb muuta nende sihtotstarvet. Näiteks ehitati hiljuti Liimi tänavale endisesse büroohoonesse hostel.“ Teiseks võimaldab vakants ja rotatsioon üürnikul saada soodsama hinna. „Hea aeg on kolida ja üüriläbirääkimisi pidada, iseasi, kas kõik ettevõtted vaevuvad seda tegema. „Ma arvan, et kõik liikumised ei realiseeru, aga nihelemist on päris palju ja arvatavasti räägitakse üürilepinguid madalamaks. Kui viieaastane periood lõpeb, siis uues lepingus on juba madalam hind,“ kinnitas kinnisvaraekspert.

Igor Habali sõnul tuleb bürookinnisvara omanikel arvestada, et hoonete täituvus on pealetuleva mahu tõttu aeglasem, sest maht. „Kui viimastel aastatel lisandus keskmiselt 50 000 ruutmeetrit aastas, siis uuel aastal tuleb juurde 100 000. Seda on palju Maakri kvartali puhulnägime, kuidas korraga tekkis kesklinnas palju uut kontoripinda ja seda pole siiani täidetud.

„Tuleb arvestada ka sellega, et tulusus on aeglane. Nagu kaubanduskeskuste puhul kehtivad ka büroodes tihti soodsamad sisseelamishinnad ja suured indekseerimised, mõnede pindade puhul 3-5% aastas. Normaalne tulusus saabub neljandaks-viiendaks aastaks,“ prognoosis Habal.

Ilma teevad büroohotellid

Turu suurim trend on büroohotellid, mis annab võimaluse kaasaegsed ruumid saada väikestel ettevõtetel. „Kõige likviidsemad pinnad on paarikümne ruudu suurused, kuivõrd Eesti ettevõtted on vähem kui 10 töötajaga. Sellist pinda oli vähe, sest omanikule on selliste pindade väljaehitamine tülikas ja ka kulukas – rohkem seinu, koridore ja kasutamata ruumi. Büroohotellide populaarsuse taga on suur sihtgrupp,“ selgitas Igor Habal. Nii on büroohotell hetkel edukas investeering, samas pole teada, kuidas muutused majanduses võivad seda investeeringut mõjutada. „Kui meil vähenevad europrojektide toetused, tuleb kriis, siis ilmselt on esimesed, kes oma tegevuse lõpetavad igasugused konsultandid. Viimased on aga osa büroohotellide üürnikest,“ selgitas Habal.

Kuula saadet "Kinnisvaratund"

Jaga lugu:
KINNISVARA UUDISKIRJAGA LIITUMINE

Telli olulisemad kinnisvarauudised igal nädalal enda postkasti.

Kinnisvara.ee toetajad:

Eva Kiisler
Eva KiislerEhitusväljaannete juhtTel: 56 600 050
Sandra Malvik
Sandra MalvikEhituse ja kinnisvara konverentside korraldajaTel: 58 552 554
Kristi Kool
Kristi KoolKinnisvarauudised.ee toimetajaTel: 53 003 098
Rivo Habakuk
Rivo HabakukReklaami projektijuhtTel: 56 861 806