• 16.08.19, 15:37
Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine

Milline oht luurab bürookinnisvaraturul?

Kuigi kaubanduskeskuste olukord on seoses T1 täitmata üüripindadega taas huviorbiiti tõusnud, on suurem ohukoht bürookinnisvara, leiab Uus Maa Kinnisvarabüroo analüütik Igor Habal. Uuel aastal jõuab turule 100 000 ruutmeetrit uut büroopinda, mida on kaks korda rohkem kui aastas tavaliselt.
Igor Habal
  • Igor Habal
  • Foto: Raul Mee
Uus Maa Kinnisvarabüroo analüütik Igor Habal leiab, et kaubanduskeskuste osas on inimesed võtnud mustemad prillid kui olukord väärib. „Kui vaadata kaubanduskeskuste majandusnäitajaid, siis pole seis sugugi halb. Kaubanduskeskuste müügitulu on reeglina kasvanud stabiilselt 2-3 % aastas,“ kinnitas analüütik. Negatiivne hoiak tuleneb eelkõige T1 olukorrast, millest kirjutas ka Äripäev. Artiklis seisis, et Tallinna uusimas keskuses on katmata üüripinda 15%, Igor Habal ütles, et sisuliselt on aga vakants suuremgi, arvestades, et keskus sõlmis paljude klientidega väga soodsad rendilepingud. „Kui kõik lepingud oleks välja pakutud turuhindadega, ei saaks me rääkida vaid 15%-st“, arvas Habal.
Teise suure keskuse, Ülemiste, kõrval asumine ei pruugi olla T1 klientidevähesuse peamine probleem. „Ma mäletan, et kui avati Mustamäe keskus, öeldi, et Mustika jääb tühjaks. Samas on Mustika keskus igal aastal müügitulu kasvatanud. Ka Sikupilli on suurte keskuste läheduses konkurentsiga väga hästi toime tulnud,“ tõi analüütik näiteid. T1 puhul tõstis Habal esile 4. korruse ja sealsete meelelahutusteenuste hea vastuvõtu inimeste seas, hästi on tööle hakanud ka Selver. „Kuid väga palju on selliseid kauplusi, mis Eesti kliendile tundmatud,“ selgitas kinnisvaraekspert, kelle sõnul on negatiivne meediakajastus omakorda vesi veskile, mis võib potentsiaalsete rentnike tulekut takistada. Nii oli kunagi juttu, et just T1 saab endale kiirsöögikoha KFC, kuid viimastel andmetel avatakse kaks esimest söögikohta hoopis Ülemistes ja Kristiines. Samas oli Habali sõnul raske ka Ülemiste keskuse algus rohkem kui 10 aastat tagasi ja ehkki kahe kõrvuti asuva kaubamaja sündi ei saa üks ühele võrrelda, on vähem kui aasta tegutsenud T1 puhul siiski veel vara järeldusi teha
Kokkuvõttes leiab Igor Habal, et Eesti tänase tõusva turu tingimustes, kus ükski suur kaubanduskeskus pole tegelikult pidanud uksi sulgema, keeruline tulevikku ette näha ja negatiivset näidet leida. Teatavad ohumärgid siiski on, eesotsas e-kaubandusega.

Artikkel jätkub pärast reklaami

Büroopindade kasvav maht tekitab küsimus
Kinnisvaraanalüütiku hinnangul on praegu kaubanduse kõrval hoopis olulisem pidada silmas bürookinnisvaraturgu. „Minu optimistliku ennustuse puhul, mis eeldab, et kõik ehitised valmivad tähtaegselt, on järgmisel aastal juurde tulemas 100 000 ruutmeetrit büroopinda. Seal ei sisaldu eriti palju riigi tellimust, peale on tulemas väga palju spekulatiivset arendust,“ rääkis Habal. Lisaks Ülemiste Cityle, kes ehitab iga paari aasta tagant valmis uue büroohoone, kerkib tema sõnul äripindu Tammsaare teele ja Ehitajate teele, uusi pindu on planeeritud Noblessneri kvartalisse, Porto Franco ehitab välja üle 20 000 ruutmeetri büroopinda
„Maht on suur ja palju on uusi pakkumisi. Tulenevalt sellest on mitmete kerkivate büroomajade üürihind odavam kui juba turul olevates. Ma näen, et vakants võib lähiajal kasvada, nii pakutava pinna poole pealt kui rotatsiooni arvelt ja siinkohal ei räägi me tingimata vanadest kontoritest, vaid sel aastatuhandel ja isegi sel kümnendil ehitatud hoonetest.“
Muutub otstarve ja üürihind
Igor Habal näeb turul kaht tendentsi. „Esiteks jäävad mingid hooned ajale jalgu ja tuleb muuta nende sihtotstarvet. Näiteks ehitati hiljuti Liimi tänavale endisesse büroohoonesse hostel.“ Teiseks võimaldab vakants ja rotatsioon üürnikul saada soodsama hinna. „Hea aeg on kolida ja üüriläbirääkimisi pidada, iseasi, kas kõik ettevõtted vaevuvad seda tegema. „Ma arvan, et kõik liikumised ei realiseeru, aga nihelemist on päris palju ja arvatavasti räägitakse üürilepinguid madalamaks. Kui viieaastane periood lõpeb, siis uues lepingus on juba madalam hind,“ kinnitas kinnisvaraekspert.
Igor Habali sõnul tuleb bürookinnisvara omanikel arvestada, et hoonete täituvus on pealetuleva mahu tõttu aeglasem, sest maht. „Kui viimastel aastatel lisandus keskmiselt 50 000 ruutmeetrit aastas, siis uuel aastal tuleb juurde 100 000. Seda on palju Maakri kvartali puhulnägime, kuidas korraga tekkis kesklinnas palju uut kontoripinda ja seda pole siiani täidetud.
„Tuleb arvestada ka sellega, et tulusus on aeglane. Nagu kaubanduskeskuste puhul kehtivad ka büroodes tihti soodsamad sisseelamishinnad ja suured indekseerimised, mõnede pindade puhul 3-5% aastas. Normaalne tulusus saabub neljandaks-viiendaks aastaks,“ prognoosis Habal.
Ilma teevad büroohotellid
Turu suurim trend on büroohotellid, mis annab võimaluse kaasaegsed ruumid saada väikestel ettevõtetel. „Kõige likviidsemad pinnad on paarikümne ruudu suurused, kuivõrd Eesti ettevõtted on vähem kui 10 töötajaga. Sellist pinda oli vähe, sest omanikule on selliste pindade väljaehitamine tülikas ja ka kulukas – rohkem seinu, koridore ja kasutamata ruumi. Büroohotellide populaarsuse taga on suur sihtgrupp,“ selgitas Igor Habal. Nii on büroohotell hetkel edukas investeering, samas pole teada, kuidas muutused majanduses võivad seda investeeringut mõjutada. „Kui meil vähenevad europrojektide toetused, tuleb kriis, siis ilmselt on esimesed, kes oma tegevuse lõpetavad igasugused konsultandid. Viimased on aga osa büroohotellide üürnikest,“ selgitas Habal.
Kuula saadet "Kinnisvaratund"

Seotud lood

  • ST
Sisuturundus
  • 19.05.25, 15:00
Millerhawk vähendas hoone süsiniku jalajälge kolmandiku võrra – ilma lisakuluta
Elutsükli analüüs (LCA) on tööriist, mis aitab hinnata hoone keskkonnamõju selle „sünnist surmani“ – alates toormaterjalide kaevandamisest kuni lammutamise ja taaskasutuseni. Ehituses tähendab see näiteks seda, millist mõju avaldab betooni, terase või isolatsioonimaterjalide tootmine, transport, paigaldus ja hilisem hooldus meie kliimale.

Enimloetud

1
Suur lugu
  • 18.06.25, 11:26
Vaevast vabaks: büroopindade segmendis on alanud uus trend
Senisest veelgi rohkem betooni, terast, klaasi ja klantsi ei muuda pilti paremaks. Asjaosaline - vaata, et Sa uuest trendist maha ei jää!
2
Uudised
  • 30.06.25, 13:45
EKE hakkab rajama Hipodroomile oma ärikvartalit
Ehitustöödega alustatakse kohe
3
Suur lugu
  • 27.06.25, 06:30
Kinnitage turvarihmad - Eesti kinnisvaraarendus hakkab nihestuma
See teema puudutab aina enam eluasemeid, nende kättesaadavust ja linnaruumi. Rida nimekaid eksperte võtab olukorra osadeks
4
Uudised
  • 30.06.25, 10:20
Colliers ja What If aitavad toidutootjal luua Loo keskust
5
Uudised
  • 27.06.25, 08:45
Esinduslik GALERII: Hans H. Luik sai Pirita arenduse valmis
Vaata, kes kõik seal olid ja mida nad tegid
6
  • ST
Sisuturundus
  • 25.06.25, 10:39
4 sisekujundusnippi poeomanikele: hästi kujundatud pood tagab parema ostuelamuse

Hetkel kuum

Senisest veelgi rohkem betooni, terast, klaasi ja klantsi ei muuda pilti paremaks. Vaja on tundlikumat kvaliteeti ja avatumat vaadet.
Suur lugu
  • 27.06.25, 06:30
Kinnitage turvarihmad - Eesti kinnisvaraarendus hakkab nihestuma
See teema puudutab aina enam eluasemeid, nende kättesaadavust ja linnaruumi. Rida nimekaid eksperte võtab olukorra osadeks
Hans H. Luik.
Uudised
  • 27.06.25, 08:45
Esinduslik GALERII: Hans H. Luik sai Pirita arenduse valmis
Vaata, kes kõik seal olid ja mida nad tegid
US Real Estate’i Rotermanni ja Artiuse ärijuht Julius Stokas (Foto: US Ral Estate).
Uudised
  • 27.06.25, 12:12
Ärikinnisvaraturult on kadunud fikseeritud üürilepingud
https://www.kinnisvarauudised.ee/raadio/episood/arikinnisvaraturult-on-kadunud-viieks-aastaks-fikseeritud-uurilepingud
Nõustamisbüroo Colliers partner Margus Tinno analüüsib büroohoonete ja ärilinnakute väljavaateid.
Uudised
  • 25.06.25, 06:45
Lahendused büroohoonete saatusele pakub elu ise
Vaata, mis on pikaajalise edu peamised võtmetegurid ja millal tuleb hakata büroohooneid lammutama.
Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman.
Uudised
  • 25.06.25, 10:13
Konkreetne märk, et korteriturg on juba taastumisfaasis
Marienholmi I etapi avamine.
Uudised
  • 25.06.25, 09:00
Noobel GALERII: Scandium sai Marienholmi I etapi valmis
Vaata, mis seal toimus ja kes kõik seal kohal olid!
Eesti Arhitektide Liidu president Aet Ader ja Reterra Estate tegevjuht Reigo Randmets (Fotod: Raul Mee ja Andras Kralla).
Uudised
  • 26.06.25, 13:00
Omavalitsustel puudub linnaruumi arendamiseks visioon
Ader: linn ei peaks andma maad ära kopikate eest
20 aastat tegutsenud Maket Kinnisvara OÜ on loonud ajaga tugeva usalduse nii eraklientide kui äripartnerite vahel. Avariiteenust pakutakse klientidele ööpäevaringselt telefonil 660 1130.
  • ST
Sisuturundus
  • 30.06.25, 11:17
Professionaalne kinnisvarahooldus ja avariiteenus lasevad keskenduda sellele, mis on päriselt oluline

Liitu uudiskirjaga

Telli uudiskiri ning saad oma postkasti päeva olulisemad uudised.

Tagasi Kinnisvarauudised esilehele