Autor: kinnisvarauudised.ee • 14. juuni 2018

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

„Kinnisvaraturg toimib nagu iga teine turg, siin leiab nii kõrgeid kui ka madalaid hindu – esimesed ootavad oma tehingutega kauem, teised jõuavad tehingutesse kiiremini. Kui ka üldine pakkumine suureneb, siis see ei ole veel halb. Tegu ei ole tingimata ülekuumenemisega. Turg teeb omad korrektuurid ning halvemal juhul tähendab see vaid objektide müügiaja pikenemist,“ selgitab Aimar Roosalu.

„Riske võib igal pool näha, kuid majanduses on siiski kõik hästi – kaua oodatud inflatsioon on lõpuks kohale jõudmas ning senine optimism püsib nii kinnisvaraäris kui ka -arenduses. Nii pakkumise kui ka nõudluse kasvu tajume ka meie Bigbankis. Kuna kinnisvaraturg on tugev, siis kinnisvaraarendusega tegelevaid ettevõtteid tekib pidevalt juurde. Neid rahastavad pangad üsna paindlikult. Ma ei näe ka seda, et mõni arendaja turult lahkumas oleks. Pigem vastupidi, kõik teevad ambitsioonikaid kasvuplaane. Mis ühelt poolt on hea, kuna nähakse tulevikku positiivses valguses, kuid teisalt ilmselt tähendab see ka pakkumise kasvu, mis omakord võib viia turu mõneks ajaks küllastuspunkti. Aga julgen ennustada, et nii 2018. ja 2019. aastal suurenevad pankade ärilaenude mahud veelgi,“ sõnab Roosalu.

Roosalu kinnitusel on peagi saabuv inflatsioon küll hea, kuid teisalt on see ka risk, millega tuleb ettevõtluses arvestada. Raha muutub odavamaks ning laenuintressid kallinevad ja see muudab äritegevuse kulukamaks. Ärikinnisvara üüriturul peavad turuosalised arvestama, et kui kasutatakse kinnisvara finantseerimisel pangalaenusid, siis intresside tõustes intressikoormus suureneb. Heas äriplaanis on see üürihinna sisse juba indekseeritud või maandatakse risk intressi fikseerimise kaudu.

Soovime olla kliendiga kaasas juba kõige varasemas faasis

„Võimalikult varakult projektides kaasatud olemine vähendab nii laenu andja kui ka võtja riske ning muudab kogu protsessi efektiivsemaks. Tajume turgu üsna hästi ning soovime arendajat projekti algfaasis aidata ning juhendada. Seda nii dokumentatsiooni puhul kui ka võimaluste piires nõu andes, kuidas jõuda järgmisse etappi. Aitame tehingu finantspoolt struktureerida, et see siiski valmis saaks.“ Roosalu sõnul jääb arendusprojekt sageli toppama näiteks müügitegevuse puudulikkuse taha, sest keskendutakse liigselt objekti valmimisele. „Ekspertide kaasamine algusest peale on tark tegu, sest vahel juhtub ka selliseid projekte, mida lõppfaasis tuleb oluliselt kohandada. Projekti saab kaasata erinevaid osapooli. Näiteks saab nii äri- kui ka elukondliku kinnisvara puhul kaasata pikaajalise kogemusega kinnisvarabüroo, kes hindab ära, kas arendatavad korterid on planeeringu poolest sobivad näiteks peredele või hoopis üliõpilastele välja üürimiseks.“

Kes ja kus saavad ärilaenu?

„Pangandus tervikuna sõltub sellest, kus kohas ja millistes valdkondades on suurim aktiivsus. Kuna turg on aktiivseim Eesti suuremates linnades nagu Tallinn, Tartu ja Pärnu, on ka meie põhiline äri seotud nende keskustega. Kõige elavam kinnisvara projektide rahastamine toimub just väike- ja keskmise suurusega arendustega.

„Kinnisvaraarenduse puhul on meil kindlad nõudmised, millest laenuotsuse tegemisel lähtume. Arendajate puhul analüüsime reeglina asukohta, vaatame ehituskulude maksumust ja kuidas planeeritakse objekt müüa: milliste hindadega müüakse ja kas on eelnevaid kokkuleppeid sõlmitud ostjate või üürnikega. Vaatame ka raha kasutust – millal tehakse kulud ja millal kasutatakse panga raha, seega jälgime rahavoogude plaani. Oluline on teada saada, millise väärtusega on arendatav objekt enne pangapoolset finantseeringut, ning milline on selle hilisem väärtus, kui objekt on valminud, selle aluseks on loomulikult hindamisakt.“

Roosalu sõnul antakse ärilaenu ka tootmisettevõtetele ja teistele traditsioonilistele valdkondadele nagu laondus, kus on viimasel ajal populaarsust kogunud stock office’i tüüpi hooned. Nende puhul on määrava tähtsusega, kas on eelkokkuleppeid potentsiaalsete üürnikega. „Majanduses käivad protsessid tsüklitena ning vastavalt sellele muutub ka laenunõudlus erinevate ettevõtete puhul. See määrab suuresti ära iseloomu laenutaotlustel, mis panka laekuvad. Majanduse kasvufaasis näiteks suurendavad kaubandusettevõtted oma laovarusid, et müüki kasvatada. Selleks küsitakse käibevahendite laenu või arvelduskrediiti. Ehitusettevõtted vajavad laenu selleks, et kliendile maja valmis ehitada, samal ajal töötajatele palka makstes ja materjale välja ostes. Tootmis- ja laokinnisvara puhul on suurimaks erisuseks nende projektide pikaajalisus, see on eriti huvitav, sest nii saab kliendiga koos kasvada ja areneda.“

Kuidas suhtuda uutesse finantseerimislahendustesse?

„Kui universaalpangad vaatavad kiirelt populaarsust kogunud ühisrahastusele viltu, tuleb siiski arvestada, et ühisrahastuses on majanduses täna juba oma väike roll täita. Tegu on omaniku ja panga raha vahepealse kapitalikihiga, mida on seni projektide juures ikka kasutatud. Meie näeme ühisrahastusplatvorme tulevikus pigem partnerina. Kinnisvaraarendajad on kõikidest finantseerimisvõimalustest juba vägagi teadlikud ning ühisrahastuse kaudu kaasatud vahendid annavad projekti paremini struktureerida. Eriti, kui see vähendab projekti kõikide osapoolte jaoks riskitaset. Arendajatele on ühisrahastus kindlasti hea riskide maandamise koht, kuid teisalt antakse võimalus ühiselt panustanud investoritele osa saada ettevõtte eduloost.“