09.05.25, 13:27

Kas tead, mis on sinu kinnisvara väärtus tegelikult?

Kinnisvara omaniku peamine eesmärk on saavutada oma varalt maksimaalne tulu. Selleks, et vara säilitaks oma väärtuse ja toimiks tõhusalt aastaid, on vajalik selle regulaarne ja professionaalne korrashoid. Kinnisvara korrashoiuga tegelevad mitmesuguse pädevusega spetsialistid, sealhulgas haldus-, hooldus-, maakler-, õigus- ja remonditeenuste pakkujad. Millised on aga kinnisvaraga tehtavad suurimad vead ning kuidas neid vältida?

AMHOLD AS

Olukorda, kus elektrijuhtmed ligunevad vees, ei tohiks tekkida mitte kunagi mitte üheski hoones.

Olukorda, kus elektrijuhtmed ligunevad vees, ei tohiks tekkida mitte kunagi mitte üheski hoones.
Foto: Kõik fotod erakogu

Korteriühistutel on tavaliselt palgatud professionaalne kinnisvarahaldur, kellele on omistatud kutsetunnistus "Kinnisvarahaldur, tase 4 või "tase 5". Halduri ülesandeks on tagada ehitise korrashoid viisil, mis oleks omanikule võimalikult kasulik, hõlmates operatiivset, taktikalist ja strateegilist haldamist.

Omaniku kohustused ehitise vastavuse osas õigusaktide nõuetele ja korrashoiule on määratud ehitusseadustiku sättes §19. Samuti jagub selleteemalist kirjandust soovitusi, nõuandeid ja juhendeid. Kinnisvarakeskkonna korraldusest ja korrashoiust saab täpsemat infot siit.

Kinnisvara väärtus ajas ei kahane, vaid kasvab

Lisaks haldusteenustele on kinnisvaraga seotud valdkondades nagu hooldusteenused, kaubandus ja õigusteenused olemas aktiivne ja konkurentsitihe turg, kus tegutsevad valdkonnale spetsialiseerunud ettevõtted ja spetsialistid.

Nii peaks iga kinnisvaraomanik tundma heameelt, et kinnisvara väärtus ei vähene, vaid kasvab ehitise eluea kestel.

Alloleval joonisel on kujutatud kinnisvara elukaare jooksul tüüpiline korrashoiukulude muutus. Sinisel joonel on näha, kuidas hakkavad korrashoiukulud ehitise vananedes oluliselt kasvama.

Lilla joon näitab ideaalset ehk optimaalset olukorda, kus kõik korrashoiutegevused ja kavandatud remonditööd tehakse õigeaegselt, professionaalselt ning ettenähtud sagedusega. Hooldus, puhastus ja remont on süsteemselt dokumenteeritud digitaalsel kujul, võimaldades omanikel neid selgelt, üksikasjalikult ja lihtsalt jälgida ning kontrollida.

Hetkel kuum

4 eksperti: uusarendustes nõutakse enim just neid eluasemeid

Siin on mõtteainet üksjagu. Liiati muutjaid on üsna mitu.

Elukondlik üüriturg on kännu taga kinni - nuta või naera

Eluasemearendus ja -turg söövad endil jalgu alt - ees on pikk ja valuderikas kümnend

GALERII: Scandiumi Marienholm võtab kuju

Vaata põnevaid vaateid! Arenduse I etapist on müüdud üle poole.

Kas tead, mis on sinu kinnisvara väärtus tegelikult?

Kinnisvara elukaare jooksul tüüpiline korrashoiukulude muutus.

Milline on ehitiste korrashoiu olukord tegelikult?

Heidame pilgu ühele kesklinna kortermajale (krunt 0,2 ha, korteriomanikke ca 60, suletud netopind 5 tuh. m2, maht 20 tuh. m3, korruseid 6,5, ehitusaasta ca 2003, ekspluatatsioonperiood seega 22 aastat).

Vaadeldaval objektil esineb tegelikkuses arvukalt olulisi kõrvalekaldeid soovituslikest ja nõutavatest ehitise korrashoiu tegevustest ning kinnisvara tegelik väärtus väheneb hoone ja rajatise vanuse kasvades oluliselt. Korteriomanikud ei teagi, et maja, milles on nende kodu või rendipind, on tegelikult väga halvas seisukorras.

Millised korrashoiuprobleemid ilmnevad ehitise kasutuse ajal?

puudub vajaliku täpsusega, detailsusega ja digitaalsel 3D kujul ehitusprojekt (tööprojekti staadium koos kasutuse ja hoolduse juhenditega, mh ruumipõhiselt);
ehituslikud tööd ja remondid või renoveerimised kasutusajal on teostatud osaliselt mitteprofessionaalselt ja puudustega ning puudub ehitustööde käiku kajastav täitedokumentatsioon;
hooldus- ja puhastustöid ei teostata vajaliku sageduse, professionaalsuse ja kvaliteediga;
korrashoiutegevuste kohta puudub vajaliku täpsusega ning kontrollitav dokumentatsioon ja tehniline teave;
korrashoiutegevuste operatiivseid, taktikalisi ning strateegilisi kavasid ja nende alus- ehk lähtedokumente ei koostata;

Lõpptulemusena kaotavad omanikud korrashoiuteenusteks makstud raha, kinnisvara väärtus väheneb ning edaspidised ehitise eluea kulud kasvavad ekponentsiaalselt.

Mis saab siis, kui ehituspraagi ning puuduliku korrashoiutegevuse tõttu on lagunemas ning ohtlikeks muutumas ühisomandis olevad ruumid ja rajatised?

Deformatsioonid teekattel.

Fotol nähtav kortermaja sissesõidutee remonditud teekatend. Teekatte ehitamise aeg on 2003 ja remonditööde aeg ca 2020. Väikese liiklussageduse ja koormusega teede katendite eluiga peab olema üle 50 aasta. Ilmneb algse tee nõuetele mittevastav ehitamine ning jätkuv intensiivne lagumine kui ka teekatte remondi praaktöö.

Korteriomandi uus ostja ja/või korteriühistu (KÜ) liikmed peavad teist korda tellima ja maksma nii algse ehituspraagi kui ka remonditöö praagi eest, sest kinnistu rajatised on ühisomandis ja kõik KÜ liikmed peavad panustama ühiselt ühisomandi korrashoidu.

Niiskunud lagi

Maa-aluse parklakorruse lael on nähtavad pikaajalised niiskuskahjustused ja intensiivne raudbetooni terasarmatuuri roostetamine, mille tulemusena on eemaldunud betoonist kaitsekiht. Olukord on ohtlik nii korteriomanike varale kui tervisele ning inimeludele. Hoone halduril ja korteriühistul puudub aga igasugne korrashoiu kava (nt hoone operatiivse, taktikalise või strateegilise korrashoiu kava) ning remonditööde teostamise kava (mh ehituseksperdi uuring, hinnang, vajalike ehituslike remonditööde loetelu, tehniline kirjeldus ja mahud) ja projektlahendus ning maksumuse eelarve remonditööks).

Tõstväraval ja seinal on nähtavad musta hallituse piirkonnad.

Fotol on näha Tallinna kesklinna aastal 2003 ehitatud kortermaja maa-aluse parklakorruse tõstvärav, mille ümbruses seintel ja laes on nähtavad ulatuslikud musta hallituse piirkonnad. Värav ei ole tihe ning valgus paistab läbi ja terasdetailid roostetavad.

Fotodel on näha 2003. aastal ehitatud kortermaja maa-aluse parklakorruse niiskunud seinte ja lae alad, must hallitus, ämblikuvõrgud ning pikki aastaid hooldamata torustiku peale ladestunud paakunud tolmukiht. Kuna on tegemist parklakorrusega, siis ilmselt sisaldab sadestunud ja lenduv tolm ka heitgaaside nanoosakesi ja autode poolt liikusest kaasahaaratud raskemetallide kübemeid. Must hallitus on äärmiselt ohtlik ja selle kohta saab rohkem lugeda siit. Tolmu ja nanoosakeste ohtlikkusest leiab infot siit.

Antud hoone korrashoiukulud olid 2024. aastal 50 tuhat eurot, millest remonditööde kulud 26 tuhat eurot ja haldus-, hooldus- ning heakorrateenuse maksumuseks 24 tuhat. Milliseid töid täpselt ja millal tehti, seda teavet ei ole aga halduril, ühistu juhatusel ega KÜ liikmetel.

Korteriomanikud maksavad väidetava halduse ning hoolduse eest igakuiselt tuntud haldus- ja hooldusfirmale, kes teostab ka avaliku sektori oluliste ehitiste korrashoidu. Maaklerid kiidavad ühistut kui “toimivat ja väga head”.

Fotodel on nähtav 2003. aastal ehitatud kortermaja maa-aluse parklakorruse lagunenud ja pragunenud betoonpõrand. Tallinn on kõrge radooniriskiga piirkond. Radoon tungib läbi põrandapragude pinnasest siseruumi õhku ja kontsentreerub põrandalähedasse kihti. Tegu on tervisele kahjuliku ainega, mis suurendab tõenäosust haigestuda kopsuvähki.

Põranda pragunemise põhjus on nõuetele mittevastav ja/või puudulik ehitusprojekt (tööprojekt) ning ebakvaliteetne ehitustöö. Puudub ehitustööde teostust kajastav täitedokumentatsioon.

Antud hoone halduse ja hoolduse kohta puuduvad igasugused korrashoiutegevuste plaanid, samuti teostatud või teostamist vajavate remondi tööde kirjeldused. Seejuures rahakogumise numbrid KÜ liikmetelt ja remondifirmale tehtud ülekannete andmed olemas.

Fotodel nähtavad ulatuslikud sadevee imbumise või läbivoolamise tagajärjed kortermaja maa-alusel parklakorruse laest ja seinast. Näha on elektrikaablite paiknemine niiskes keskkonnas, mis on äärmiselt ohtlik.

Fotodel on näha kortermaja maa-aluse parklakorruse niiskuse läbiimbumise tõttu kandepostide roostetanud tööarmatuur ja kandetarindist eraldunud betooni kohad. Raudbetoonist kandepostide kandevõime on vähenenud võrreldes ehitusprojektis ettenähtuga ja on tekkinud risk varinguks. Olemas on reaalne oht korteriomanike eludele ning vara hävimisele.

Fotodel on näha sademevee läbivool -1 korruse laest. Läbiimbuva vee ärajuhtimiseks on põrandasse freesitud äravoolurenn ja ka isegi äravoolu trapp on umbes.

Teisel fotol on näha -1 korruse laest ja toruläbiviigust sademevee läbiimbumine. Vee ärajuhtimiseks parkivast autost on paigaldatud nööriga kinnitatud plekiriba.

Välja tuleks selgitada sademevee läbiimbumise põhjus, koostada inseneride abil töölahendus ja see teostada. MacGyveri lahendused aitavad pisut ja ajutiselt, kuid ehitusinseneri poolt koostatud ning teostatud lahendus aitab rohkem, on püsivam ja elukestev.

Fotodel on näha korterelamu katusele paigaldatud ventilatsiooniseadmed ja -torustikud ning sidemast ja kaablid. Katusekatte remonditud kohtadest ning ventilatsioonitoru ümbritseva mädanenud vineerümbrisest imbub aga sademevesi katusekatte aluskihtidesse ning sealt edasi hoone konstruktsioonidesse ja siseruumidesse.

Katuse niiskust saanud soojusisolatsiooni kiht ei isoleeri soojusenergia läbipääsu siseruumidest ehk tegemist on energiakulude ebamõistliku suurenemisega. Vettinud soojusisolatsioonis hakkavad kasvama hallitusseened. Katuse ja ventilatsioonipaigaldiste kavandamisel ja ehitamisel on kõrvale kaldutud nõuetest, tavadest ning ehitusfüüsika põhimõtetest.

Viienda korruse siseruumi lae viimistluse defektid ja must hallitus niiskuse läbiimbumise tõttu läbi katuse.

Viienda korruse siseruumi lakke tekkinud defektid niiskuse läbiimbumise tõttu läbi katuse.

Esimesel kahel fotol on näha siseruumi seina osalist purunemist, mis on põhjustatud katuse kandepaneelide läbivajumisest. See omakorda on tekkinud katusekonstruktsioonide raskuse suurenemise tõttu, kuna kandepaneelide koormus on suurenenud katusekattesse niiskuse ja sademevee sisseimbumise tagajärjel ning kattekihid on vettinud.

Kolmandal fotol on näha hallitavad kohad niiskust saanud parkettkatte aluskihis. Katusekattest sademevee läbivoolu tõttu voolas vesi mööda seina põrandale ja põrandakatte alla ning imbus mööda raudbetoonist paneeli siseruumi põrandakatte aluskihti. Tekkis niiskuspaisumine ning põrand hakkas nagisema. Põrandakatte alla ehituse ajal paigaldatud terasplaatide alt ei pääsenud niiskus välja ja aluspinnas hakkasid kasvama musta hallituse seened.

Neljandal fotol on nähtav ventilatsioonitorustikust sademevee sissetungi tagajärjel kahjustunud ning korteriomaniku poolt remonditud seina ja lae pinnad.

Näha on kandetala tugevat roostetamist ning tala toekoha seina osalist purunemist, mis annab tunnistust halvast ehituskvaliteedist, projektist ja korrashoiutööde ehk remonditööde tegemisest

Näha on lagunenud põrandakatte plaadi alus ja alumise korruse kandeposti roostetanud pealmine pind. Tegemist ehitusprojekti ja ehitustööde nõuetele mittevastavusega.

Näha on lodža põranda sokli- ja seinavaheline pragu, mille kaudu tungib sademevesi seina ning lõhub külmudes ja paisudes tarindit. Tegu on ehitusprojekti ja -tööde nõuetele mittevastavusega ning korrashoiutegevuste puudumisega.

Näha on mõrasid terrassi põrandaplaatides ning eemaldunud sokliplaat. Tegemist on plaatkatte ja selle vuukide halva ehituskvaliteediga ja ehitusprojekti puudustega. Ehitiste ja nende tarindite eluiga peab olema üle 50 aasta, kuid vaadeldaval juhtumil on tekkinud olulised defektid juba 20 aastaga ning ka varasemalt. Terrassi hoolduspuhastus ja vajalik remonditöö on puudulikud.

Näha on kortermaja trepimarsil olev ja aastaid puhastamata mustus. Samas moodustas antud hoone haldus-, hooldus- ning heakorrateenuse maksumus 2024. aastal kokku 24 000 eurot. Seda mustust niiske lapiga eemaldada ei ole võimalik – vaja on spetsiaalseid puhastusvahendeid ning kasutada puhastamisel professionaalset tehnoloogiat. Ka plaatkatte vuugid peavad olema projekteeritud ja ehitatud selliselt, et mustus ei imenduks vuugi materjali sisse ning need oleksid kergesti hooldatavad ja puhastatavad.

Fotodel on näha omavoliliselt paigaldatud õhk-õhk soojuspumbad, lokaalse ventilatsioonipaigaldise õhuhaarde ja – väljaviske otsaelemendid ning samuti klaasseina asendamine vineerplaadiga.

Seinale jäigalt kinnitatud soojuspumbad tekitavad nii hoone kandekarkassi kaudu edasi kanduvat vibratioonimüra kui ka õhus levivat ventilaatorite turbulentset müra. Teenindusettevõtte lokaalsete seadmete poolt väljapuhutav õhk sattub ülakorruste akende kaudu teiste korteriomanike ruumidesse ning rikub elutingimusi.

Kirjeldatud ventilatsiooniseadmete omavolilise paigaldamise ja hoonefassaadi muudatuste tegemise olukorras on ilmselge, et teiste korteriomanike vara väärtus on vähenenud ning edaspidi on nende elu- ja kasutustingimused suuresti häiritud.

Fotol on nähtav eraomandis oleva korteri esikus põrandakatte alla paigaldatud alumise korruse korteri elektrikaablid. Tegemist ilmselge projekteerimise ja ehitamise nõuete rikkumisega. Elektrikaablid on vaja paigaldada trepikodades kulgevatesse sahtidesse ja igasse korterisse tehakse jaotuskilbist eraldi ühendused, mitte ei paigaldata ühisomandis olevaid magistraalkaableid ja teiste korterite jaotuskaableid läbi naabri korteri.

Kinnisavara omandades on vajalik esmalt selgusele jõuda olulise ehitusliku dokumentatsiooni olemasolus, selle komplektsuses ja nõuetele vastavuses ning ehitustööde teostuses ja kvaliteedis.

Kinnisvara omanik peaks kaasama professionaalse ehituskonsultandi, kes kontrollib ehitise projekti- ja teostusdokumente ning ehitustööde kvaliteeti, koostab omanikule tulemuste üksikasjaliku aruande ning konkreetsed soovitused, loetelu edaspidisteks tegevusteks ja/või korraldab teenustööna vajalikud korrashoiuteenuste hanked ning juhib ja kontrollib nende täitmist.

Ühe korteriomaniku idee dekoreerida oma korterisse sissepääs avaliku ruumi (evakuatsiooni trepikoda) arvelt. Postid ja nende sokkel on kaetud tundmatu mustusega ja võivad sisaldada ohtlikke kemikaale, baktereid ning viiruseid. Ka tekkib kahtlus postide omandamise seaduslikkuses ning sobilikkusega avaliku ruumi sisekujundusse.

Elades olevikus tuleb vaadata tulevikku

Kinnisvaraomanikul või tema poolt palgatud ehitusala spetsialist peaks arvestama ka tulevikusuundumustega ja arvestama ning võimalusel rakendama muuhulgas järgmiseid juhendeid:

rahvusvaheline standard EN 15978:2011 (Ehitustööde jätkusuutlikkus– “Ehitiste keskkonnamõju hindamine”– “Arvutusmeetod”)
Ehituse pikk vaade 2035 CIVITTA version 1.6 – 04.2021Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium (7 suurt sammu)
Ehituse teekaart 2040. Rohetiiger, TTÜ, EKA

Rohkem infot kõikide hooneid ja rajatisi puudutavate, ehitus-, remondi- ja/või rekonstrueerimistööde projektijuhtimise, uurimise, mõõdistamise, projektdokumentide koostamise ja järelevalve küsimuste osas saab Amhold AS-ilt.

Kinnisvaraomanikul on vajalik kaasata lisaks kutsega kinnisvarahaldurile sõltumatu ja professionaalne ehitusala tundev konsultant, kes:

kontrollib olemasoleva ehitusprojekti dokumentide komplektsust, täpsust ja vastavust nõuetele
puuduste korral ehitusprojektis koostab ise või korraldab nõuetele vastavate projektdokumentide (mh hoolduse ja kasutamise juhendid ja digitaliseerimine 2D või 3D-vormis) tellimise;
teeb olemasoleva ehitise üksikasjaliku insener-tehnilise ülevaatuse, uurimise (mh vajadusel 3D mõõdistamise/skanneerimise) ja koostab vastava ehitus-tehnilise seisukorra aruande koos puuduste kirjeldamisega ning vajadusel ehitus-remonditööde projektdokumentatsiooni koostamise lähteülesandega;
korraldab remondi ja/või rekonstrueerimistööde ehitusprojekti (mh tööprojekti staadiumis ehitusprojekt 3D-vormis koos hoolduse ja kasutuse juhenditega) hanke ja kontrollib selle täitmist;
koostab vajalike remondi- või rekonstrueerimistööde üksikasjaliku loetelu ning maksumuse;
viib läbi remondi- ja rekonstrueerimistööde hankemenetluse, teostab ehitustööde juhtimist ja järelevalvet.