Autor: Skover Kinnisvara • 28. mai 2024

„Dubai on tuleviku linn,“ ütleb Sanders Skorik, kes on piirkonnaga olnud seotud juba 2017. aastast. Alguses küll puhkuse veetmise kohana, hiljem juba atraktiivse kinnisvaraturu paigana. Skorik ütles, et viimaste aastatega on linn lausa plahvatuslikult arenenud, ehitatakse uusi kvartaleid, kiirteid. Ka riik investeerib majanduse arengusse. „Kui siia lisada rahvusvahelise linnakeskkonna puhtus, turvalisus, hea kliima, siis on lühidalt plussid üles loetletud,“ selgitas Skorik. „Siinsetele inimestele, kes on siia tulnud äri tegema, meeldib kiirus, millega Dubais asju korraldatakse. Pole harvad juhud, kui helistan nädalavahetusel kinnisvaraarendajale ja ta tuleb välja objekte näitama. Eestis sellist asja enam oodata ei maksa,“ võrdleb ta ärikeskkondasid.

Otsustav suunamuutus

Skorik otsustas äri tegemisel Dubai kasuks 2022. aastal, kui Euroopa majanduselu oli suuresti seisakus. „Lisaks oli poliitiline olukord pingeline ja mul tekkiski tunne, et miks mitte elada talvel kuskil soojas kliimas. Mõtlesin, et millegagi oleks ka seal hea tegeleda. Kuna Eestis on mul juba kümne aasta pikkune kinnisvaraalane kogemus mitmesaja tehinguga, siis oli otsuse tegemine kerge. Nii ma olengi teinud, et talvel veedan Dubais ja aitan meie klientidel soetada kinnisvara, et hiljem seda välja üürida või kasumiga maha müüa,“ räägib Skorik, kes omab Dubais kehtivat kinnisvaramaakleri litsentsi.

Küsimusele, millisel kliendil sobib Dubais kinnisvara omandada, ütleb Skorik, et igaühel – ainult enne tuleb endale selgeks mõelda, kas soovitakse üüritulu, mis on kaks korda suurem kui Eestis, või soovitakse kapitali kasvatada selle kaudu, et ostetakse mingi objekt paberil ja selle valmides müüakse see kallimalt maha. Või soovitakse tegevusi miksida, et kolm kuud talvel elatakse ise Dubais ja ülejäänud ajal on kinnisvara välja üüritud.

„Dubai kinnisvaraturule saab täna siseneda 150 000 euroga,“ lausub ta. „Potentsiaalsed Dubai kinnisvara ostjad peaksid mõistma seda, et linn kasvab praegu väga kiiresti. Viimase kümne aastaga on valitsus palju selleks teinud, et välismaine investor ennast mugavalt tunneks ja tahaks emiraati raha juurde tuua. Lisaks on ehituses kehtestatud omad standardid, millele uued hooned peavad vastama – seega võiks vaadata just neid objekte, mille valmimisaeg on vähem kui kümme aastat,“ soovitas Skorik.

Vanad müüdid

Võrreldes viie aasta taguse ajaga on palju muutusi toimunud. Need, kes enne seda on Dubais käinud, üllatuvad, kui kaasaegseks ja kiireks on võrreldes toonase ajaga linnas elu läinud. „Varasest perioodist on meil liikvel palju kuulujutte, mida ei tasu võtta tõe pähe. Soovitan kasutada professionaali abi või otsida asjakohast infot ja ise uurida. Üks müütidest, mida räägitakse, et korterit ostes nagu ei saaks klient kinnisvara omanikuks, ei vasta tõele. Dubai on freehold maa, mis tähendab, et saad samamoodi omanikuks nagu Eestis ehk saad seda müüa, pärandada, välja üürida. Dubais on vähe alles jäänud neid piirkondi, kuhu saab kinnisvara soetada ainult Emiraatide enda elanik ja neid osta-müüa välismaalased ei saa,“ selgitas ta.

Teine suur müüt on, et Dubais väljaspool kesklinna ja Burj Khalīfah’d elu ei ole, on ainult kõrb. „Palju on tehtud selleks, et linn oleks roheline – iga päev istutatakse Dubais 500 puud. Linnas elab praegu üle 3,5 miljoni inimese, pluss turistid ja inimesed, kes elavad seal kuni 90 päeva ilma viisata. On ju selge, et sellise elanike arvu juures on palju teisi põnevaid ja huvitavaid piirkondi linnas peale mereäärse asupaiga. Nagu meil ei ela inimesed ainult Tallinna kesklinnas, vaid ka Kalamajas, Haaberstis, Mustamäel, Viimsis jm,“ kummutab Skorik uskumusi.

Tema sõnul teevadki linna huvitavaks need uued piirkonnad, mis asuvad merest veidi eemal, aga mille arendused on tehtud terviklahendustena. Seal on lisaks majadele välja ehitatud pargid, basseinid, laste mänguväljakud, jõusaalid, koolid ja lasteaiad jpm. Välja on ehitatud kogu infrastruktuur. „Need, kes teevad Dubais kaugtööd, saavad oma igapäevased toimetused ära teha seal, kus elavad. Nendes uusarenduste piirkondades elavad suuresti just eurooplased, kuna nad ei taha elada ülerahvastatud kesklinnas või turiste täis rannaaladel,“ lausus ta.

27 pilti

Mida eelistada?

Need, kes plaanivad kinnisvara soetada investeeringuks, võivad Skoriku kogemustele toetudes oodata paremat tootlust, kui seda pakub meie Eesti kinnisvaraturg. Dubais on loodud palju kinnisvara haldusettevõtteid, kes on valmis üüripindasid vahendama ja teevad investori elu mugavaks – ise ei pea igapäevaselt üürnikega suhtlema, kõik ülesanded saab delegeerida neile. „Loomulikult saan mina Eesti klientidele siin abiks olla, sest kui inimene otsustab teha investeeringu minu abiga, siis mina teda hätta ei jäta. Mina olen protsessi juures algusest lõpuni, kui on vaja pärast kinnisvara kas maha müüa või üürile panna. Vajadusel leian pädeva haldusfirma,“ kinnitas Skorik.

Piirkondi, kuhu investeerida ja mis on atraktiivsed ka näiteks kolme aasta pärast, on Dubais piisavalt. „Kallite hindadega on samad piirkonnad linnas nagu meil Tallinnas – mereäärsed kvartalid ja kesklinn. Mida rohkem on kinnisvara kesklinnast või mere äärest kaugemal, seda soodsamad on hinnad ehk kui inimesel on raha palju, siis kõige kindlam on investeerida mereäärsetesse arendustesse. Samas jääb selliseid kohti aina vähemaks, kuhu veel saab ehitada. Loomulikult kesklinna piirkond jääb alati hinnalt kallimaks, aga sealgi uusi arendusi pole, seega tuleb vaadata neist piirkondadest väljapoole,“ annab Skorik nõu. „Minu hinnangul kõige paremad kinnisvara soetamise objektid on kommuunid ehk mikrorajoonid, mis on ühe arendaja loodud. Selle kasuks räägib mitmeid aspekte: on välja ehitatud infrastruktuur ja loodud üks visuaalne terviklahendus. Lisaks on seal kõik eluks vajalik – poed, pargid, kohvikud, ühiseks kasutamiseks basseinid ja spordiväljakud. Need piirkonnad on praegu tõusvas trendis, sest eurooplased, kes massiliselt kolivad Dubaisse, eelistavad just selliseid rahulikke ja privaatseid rajoone.“

Olenevalt sellest, kas klient soovib kohe hakata kasutama kinnisvara, tasub vaadata kohe valmivat või just valminud kinnisvara. Järelturu olukorda kommenteerides räägib Skorik, et 10–15 aasta vanuse kinnisvara kvaliteet pole see, mis praegu uute omadel, sest siis puudus ühtne ehitamisstandard. Seetõttu on tihti nendes majades korterid soodsamad, kuid ka müügi- ja üürinõudlus on oluliselt madalam kõrgemate halduskulude ning maja vanuse tõttu. Võrdluseks, et praegused kinnisvaraarendused on paljude lisadega (basseinid, jõusaalid, spordiväljakud) ja targa kodu lahendustega.

Küsimusele, mida kliendid Dubais ostavad, ütles Skorik, et nad lähtuvad suuresti oma eelarvest. Odavamate korterite hinnad algavad stuudiokorterite puhul 150 000 – 200 000 eurost, neid on mõistlik soetada investeeringuks. Alates 300 000 eurost saab avara kahetoalise korteri heas piirkonnas kommuunides. „Kui räägime mereäärsest kinnisvarast, siis algavad hinnad poolest miljonist eurost. Kui räägime ridamajadest ja villadest, siis nende hind algab 600 000st ning villade hinnad algavad pooleteisest miljonist eurost. Igale kinnisvaraobjektile leidub Dubais ostja, sest linn on suur ja igal ostajal on erinevad soovid ning eelarve,“ lausus ta. Investeeringute tootlikkus jääb Dubais Skoriku sõnul sõltuvalt piirkonnast 7–12 protsendi juurde, pluss iga-aastane hinnakasv 5–15%.

Eluolu riigis

Eurooplastele teeb elu mugavaks asjaolu, et inglise keelega saab kõik tehingud korraldada. „Asjaajamises kehtibki kaks keelt: araabia ja inglise keel, ei mingit dokumentide tõlkimist nagu muudes Euroopa riikides,“ muigab Skorik. Rääkimata söögikohtadest, isegi riigiasutustes on inglise keel aktsepteeritud.

Viisasüsteem on Skoriku sõnul üles ehitatud lihtsalt: kolm kuud viisavabalt. Kaheks aastaks saavad taotleda elamisluba need, kes on ostnud kinnisvara hinnaga alates 185 000 eurot, luba saab pikendada niikaua, kui kinnisvara omatakse. Hea on teada, et elamisluba kehtib ka abikaasale ja alaealistele lastele. Ostes kinnisvara hinnaga alates poolest miljonist, on võimalik viisa saada kümneks aastaks ja ka siin kehtib loa pikendamise võimalus. Selle n-ö kuldse viisa plussiks on, et kui soovid oma pensionäridest vanemaid kaasa võtta, on võimalik ka nemad selle viisa alla siduda.

Dubais on kinnisvara soetamine muudetud väga lihtsaks, ainuke maks, mida tuleb tasuda, on neli protsenti ostu-müügi summalt. Täiendavat maa- või tulumaksu eraisikule ei ole. Tasub teada, et kuna arendusprojektid on suured ja korraga võidakse välja ehitada kuni tuhat korterit, on ka ehitustähtajad pikemad. Kaks-kolm aastat on seal piirkonnas täiesti tavaline aeg ja tasumine toimub ka vahepeal ehitamise jooksul.

„Näiteks, kui ostja on sõlminud meie mõistes võlaõigusliku lepingu, siis tehakse sissemaks tavaliselt 10–20% kinnisvara maksumusest pluss maamaks, et registreerida eelomand ostjale. See annab lisaturvatunde ja leping registreeritakse kohalikus maa-ametis. Seda lepingut ühepoolselt arendaja hiljem muuta ei saa. Ülejäänud tasumine lähtub vastavalt maksegraafikule, mis sõltub asukohast, arendusest, hinnast, kas 1–2% kuus või 10% aastas. Tavaliselt kuulub tasumisele 50% ehituse ajal ja teine 50 võtmete kätte saamisel või suurusjärgus 60/40 või 70/30 – sõltuvalt projektist,“ selgitas ta. Skorik lisas, et paljud arendajad pakuvad veel „post handover payment plan“ võimalust, mis tähendab, et viimast osamakset võtmete kättesaamisel on võimalus ajatada 2–4 aasta peale ehk makstes ilma intressita selle osa otse arendajale, ilma panga osaluseta.

„Seega, kui panna kinnisvara üürile, saab juba üürirahast tasuda need maksed ja saada sisuliselt korter odavamalt. Ehk kogu raha ei pea kohe alguses olemas olema. Piisab, et on sissemaksu raha ja lisaks vahepealsete maksete raha jooksvalt peale tulemas (näiteks äritulu või müüte Eestis midagi maha), siis ei pea ootama ja võib osta julgelt juba unistuste talvekodu või investeeringu,“ selgitas ta.

Võimalusi Dubais jätkub, linna areneb ja rahakamad äriinimesed tulevad piirkonda oma ettevõtetega, et osa saada kiirest majanduskeskkonna eelistest. Hea meel on tõdeda, et sügisest alates on otselennud Tallinnast Dubaisse, kus alla 7 tunniga saab ilma vahepeatusteta sihtkohta lennata.

Vaata ka www.facebook.com/p/Skover-Estate