18. jaanuar 2010

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Kohtutäitur Elin Vilippus kinnitas, et sundmüügis olevate objektide arv on tõepoolest suurenenud. Müügiperioodid on pikenenud ja palju tuleb teha kordusenampakkumisi, sest enamiku objektide puhul müük ühe korraga ei teostu. Üks põhjus on kõrge hind, sest tavaliselt peab võlgnik oma vara väärtust turuhinnast kõrgemaks.

Hind määratakse võlgniku ehk vara omaniku ja sissenõudja kokkuleppe alusel. Kui nemad kokkulepet ei saavuta, otsustab alghinna täitur, kes lähtub kinnisvara hindamise kriteeriumidest. Väga keeruliste objektide puhul hindamine tellitakse.

"Huvi tõusu sundmüügis oleva vara vastu on märgata - palju on näiteks vaatamas käidud Jõe ja Lootsi tänava kortereid Tallinnas. Kinnisvaraarenduste ja maatükkide vastu ei ole huvi nii suur," rääkis kohtutäitur ning lisas, et ostjate hulgas on oluliselt rohkem tavainimesi kui varem.

Reegel: kui sobib, ära oota"Neljapäeval viisime läbi viis enampakkumist, millest kaks ka õnnestus - müüsime maha korterid Kostiveres. Äärepiirkondades, nagu ka Maardu, Paldiski, on objektid väga madalate hindadega saadaval ja neid ka ostetakse," märkis Vilippus.

Heade objektide puhul hind enampakkumisel tõuseb ja seega ei saa teha üldistust, nagu oleksid sundmüügiobjektid muust kinnisvarast odavamad. "Reegel on selline, kui mingi objekt sobib, ei maksa oodata, et hind läheb madalamaks. Sellist edasilükkamist tuleb päris palju ette: tullakse kohale ja kui teisi pakkujaid pole, otsustatakse veel oodata. Ega pakkumine ära ei jää, kui kedagi teist kohal pole - pakkumise võib teha ka alghinnaga," selgitas Vilippus.

Kohtutäitur Rannar Liitmaa, kellel on kohtutäituritest kõige enam kinnisvara müügis (127 objekti), rääkis, et domineerivad uusarendused, mille on kõrgperioodil soetanud hea sissetulekuga isikud, näiteks väljaspool Eestit töötanud ehitajad. Ta kinnitas ostjate huvi kasvu, ent märkis, et sageli ei vasta hind turusituatsioonile. "Jutud euro tulekust ja vaba raha panevad inimesi investeerimisele mõtlema, aga näha on, et olemasolevat raha kulutatakse mõistlikumalt," märkis ta.

Huvilised jälgivad protsessi

Liitmaa sõnul tuleb hetkeolukorraga kohaneda kõigil osapooltel. "Kui sissenõudjal on raha saamisega kiire, tuleb tal leppida objekti madalama müügihinnaga, laenujäägist hoolimata. Võlgnikule siiski antakse aega ning nad proovivad ka ise aktiivselt müüa. Täitevmenetluses ega ka enne seda hinnarallit tegema ei hakata," rääkis ta.

Ostjate puhul on Liitmaa märganud, et teadlikkus enampakkumistest on kasvanud ja enam on neid, kes täiturite tegevuse vastu huvi tunnevad. "Usun, et 1. jaanuaril kehtima hakanud täitevmenetlusseaduse muudatused, näiteks võimalus määrata null krooni tagatisrahaks, hoogustab müüki. Eelnev regulatsioon peletas kliendi eemale, kuna paljud polnud võimelised tagatisraha maksma," nentis ta.

Müügid toimuvad Liitmaa sõnul enamasti alghinnalähedase hinnaga. Esimese enampakkumisega ostjat üldiselt ei leita, 70-80% neist nurjub.

"Mullu õnnestus küll kommunikatsioonidega elamukinnistud müüa maha 40% alghinnast kõrgema hinnaga - seal oli ka 7-8 pakkujat. Kui pakkumisele tuleb vaid üks osaline, siis see enamasti nurjub. Inimene hakkab kahtlema ja arvab, et tegemist pole hea objektiga ning peaks uut pakkumist ootama," selgitas täitur. Huvilised tekivad tavaliselt esimese enampakkumisega ning jäävad siis jälgima hinnalangust.

Hind ei pruugi soodne olla

1Partner Kinnisvara tegevdirektori Martin Vahteri hinnangul on sundmüügist kinnisvara soetamine küll alternatiivne võimalus, ent soodne hind pole alati garanteeritud. "Sundmüügiobjektide nimekirjades on tavaliselt odavama klassi kinnisvara, Tallinnas peamiselt äärelinna korterid. Kallimaid objekte sattub sinna harvem," nentis ta.

Sundmüügis oleva vara ühisjooneks peab Vahter olukorda, kus vara müüakse omaniku soovi vastaselt, mistõttu sageli on omanik huvi vara vastu kaotanud ning see on keskmisest halvemas seisukorras.

"Lisaks võib vara omanik olla pahatahtlik või on sõlmitud fiktiivsed üürilepingud. Isegi siis, kui seaduse alusel on leping tühine või seda on võimalik lõpetada, nõuab see aega ning täiendavaid ressursse selleks, et kohtuuksi kulutada," hoiatas Vahter.

Kolmanda takistava asjaoluna tõi ta välja asjaolu, et sundmüügis oleva eluotstarbelise vara soetamiseks pangad tavaliselt laenu ei anna. "Raske on laenu anda varale, kui ei ole teada, milliseks kujuneb enampakkumise lõpphind või ei ole teada, millal ja kuidas on võimalik valdus üle võtta," rääkis ta.

Kommentaar: Sundmüügid kinnisvaraturgu ei mõjuta

Andres Teder, Pindi Kinnisvara suurkliendiosakonna juhataja

Sundmüükide osakaal oli mullu kõikidest kinnisvaratehingutest vaid veidi üle ühe protsendi, selline maht turu üldist käitumist ei mõjuta.

Mullu tehti ajakirjanduse andmetel terves Eestis kohtutäituri avalduse alusel 535 omandikannet, 339 puhul oli varasemaks omanikuks eraisik.

Kui eelmisel aastal peeti sundmüüke juba üheks eraldiseisvaks ärisektoriks, siis värskelt avalikustatud statistika peegeldab, et eelkõige mõjutab üle-eestiliselt alla 30 eraisikule kuulunud vara sundmüük ühes kalendrikuus rahvast emotsionaalselt. Üldisele hinnatasemele niivõrd väike maht märkimisväärset mõju ei avalda.

Mitmed analüütikud prognoosisid, et sundmüükide osakaal võib 2009. aastal tõusta kuni paarikümne protsendini koguturust. Tegelikkus näitab aga, et laenulõksu jäänud eestlased on raske olukorraga väga kiirelt kohanenud ning suutnud sõlmida pankadega kokkulepped, mis neid on täitevmenetlusest päästnud.

Ehkki täitevmenetluse kaudu on enampakkumisele jõudnud sadu kinnisvaraobjekte, kulgeb nende müügiprotsess visalt. Esiteks on valik väga nigel: objektid jagunevad küllaltki ühtlaselt üle Eesti, seetõttu on sobiva vara leidmise nende hulgast väga raske. Teiseks on ostjaskonnaks peamiselt spekulandid, sest meelerahust lugupidavad pereinimesed ei söanda osta vara, mis on endiselt omanikult jõuga käest võetud ning kelle edasine käitumine on kaotusvalu tõttu prognoosimatu. Lisaks on enampakkumise protsess tavainimesele veidi keeruline.

pane tähele

*Laenuga ostmisel maksetingimused leebemad*Sundmüügis kinnisvara ostmisel tuleb arvestada 10% suuruse tagatisraha maksmisega, mis hiljem ostusummast maha arvatakse.*Samuti tuleb veel 10% maksta kohe pärast enampakkumise lõppemist.*Kui ostja kasutab objekti ostmiseks täies ulatuses pangalaenu, tuleb sellest kohtutäiturit teavitada ostuhuvi korral enne enampakkumise väljakuulutamist - see võimaldab kohtutäituril tagatisraha mitte määrata ning tasuda ostu eest korraga.*Tavaliselt tuleb ostusumma objekti eest maksta 15 päeva jooksul.*Pangalaenuga ostmisel on tasumisaeg pikem. Ostja peab 30 päeva jooksul enampakkumise päevale järgnevast päevast seadma ostetud kinnisvarale hüpoteegi, vastasel korral loetakse enampakkumine nurjunuks.*Kindlasti tuleks ostetud kinnisvaraobjekt kohe kindlustada, kuna juhusliku hävimise riisiko läheb üle mitte omanikuks saamisega (kinnistusraamatusse kandmisega), vaid pakkumise parimaks tunnistamisega.

tasub teada, www.ametlikudteadaanded.ee.

*Enampakkumistega saab tutvuda www.varad.ee

*Enampakkumine toimub kuulutuses väljakuulutatud kuupäeval ja kohas, enamasti kohtutäiturite büroodes.*Huvilised tulevad kohale ja teevad suulisi enampakkumisi kuni kõrgeima hinnani, mis on kolm korda välja kuulutatud.*Võimalik on ka teha kirjalikke enampakkumisi (kui ei saa ise osaleda) ning juhul, kui kirjalik pakkumine on väljakuulutatud alghinnast kõrgem, on see alghinnaks suulisele enampakkumisele.

Autor: Haldusuudised.ee