Lase endale oma kinnisvara rendile anda

Sales-lease-back ehk müük ja tagasirentimine on finantstehing, millega müüakse vara ja hakatakse seejärel seda üürima, enamasti pikaajaliselt. See tähendab, et müüja saab vara edasi kasutada, kuid ei ole enam selle omanik, kirjutab Äripäeva kinnisvararubriik.

Kinnisvaratehingute nõustamisega tegelev OÜ Catella Corporate Finance juhtivpartner Aavo Kokk rääkis, et müük ja tagasirentimine on pangalaenu alternatiiv, mida tasuks kindlasti kaaluda, kui raha on mõistlikum paigutada kinnisvara asemel seadmetesse või käibekapitali.

"Müük ja rentimine ettevõtte puhul ei ole muud, kui seesama, mis elukondliku vara puhul – kas omada korterit või rentida korterit. Omamise pluss on see, et tegemist on justkui rahakogumise vahendiga. Miinus on, et siis ma olen seotud ning kui näiteks ettevõttel on vaja kasvada, siis tekivad probleemid," kirjeldas Kokk.

TASUB TEADA

Millal müügi- ja tagasirentimisetehingut teha?

Kasuta soodsat võimalust

Kui hind on maru hea. Kui ettevõte ehitab ise ning on kontrollinud ehituse protsessi, võib hoone soodsalt valmis saada ning hiljem kallimalt müüa. Sellisel juhul ei pruugi ettevõtjal olla otsest vajadust kinnisvara müüa, kuid ta kasutab ära soodsa võimaluse.

Suurenda käivet

Äri laiendamine, eriti tööstuse puhul tähendab, et tuleb korraga tootmises hoida rohkem toormaterjali. See tuleb enne välja osta või kinni maksta, kui tahad turul lõpptoodangu maha müüa. Kinnisvara müük aitaks suurendada käibekapitali. Sellisel juhul saaks rohkem rõhku panna ettevõtte arendamisele, mitte ei pea muretsema kinnisvara hooldamise pärast.

Vabasta kapital

Mõned ettevõtted on nii võimekad, et müüvad oma kinnisvara ära, et äri laiendada. Mõnikord müüakse kinnisvara maha ja ostetakse mõne sama valdkonna ettevõte, aga lõppkokkuvõttes tähendab see ikkagi, et raha võetakse kinnisvarast välja ja pannakse oma põhiärisse.

Kui me kinnisvarasse raha paneme, paneme selle justkui tallele, mõttega, et kunagi vabastame selle ja paneme sinna, kus on tarvis. Kas hakkame kulutama või teeme teistsuguseid investeeringuid.

Pankrotist ei päästa.

Ettevõtted püüavad mõnikord müüa kinnisvara siis, kui nad on hädas ja kui kõik teised teavad, et nad on hädas. Näiteks pankrotti läinud aknatootja Glaskek, mis püüdis müüa kinnisvara ja seda tagasi rentida, et pankrotist pääseda.

Kui on teada, et on vaja käibesse raha juurde, siis tuleb pigem varakult see tehing ära teha. Mis vastasel juhul ostja mõtleb? Sellest, et firmal on raskused, teab lõpuks pank, kes annab viletsamatel tingimustel laenu või ei anna seda üldse. Viimaks on ka majaomanik hädas - mis ta siis teeb, kui rendimaksed katkevad?

Tehing toogu kasu.

Selline tehing peab olema finantsiliselt kasulik. Suuremad ettevõtted mõtlevad ratsionaalselt kapitali hinna kaudu. Kui kuidagiviisi on võimalik saada kapitali odavamalt, tuleb see ära kasutada ja kinnisvara hiljem müüa. See on finantsmatemaatika, mis on igal ettevõtjal silma ees olemas. Ettevõte, kes sellise tehingu teeb, peab arvestama, et vähemalt viis aastat - või enamasti 10 - peab ta olema rentnik. See tähendab, et ta peab olema kindel, et tema äri kestab terve selle aja samas mahus edasi.

IT-äris võib kinnisvara olla ankur.

Kui sul on õiges kohas kinnisvara, pead seal poodi või äri või restorani, teenid alati raha, pole tarvidust oma varasid müüa. Kui just tingimata ei taha teist samasugust head kohta juurde hankida. Küll võiksid seda kaaluda kiirelt arenevad ettevõtted, näiteks arvutitootjad või tootmisettevõtted, kus on vaja kogu aeg investeerida uutesse tehnoloogiatesse. Selliste ettevõtete puhul raha kinnisvarasse paigutamine riskantne - sellest ei pruugi kiiresti lahti saada ja jäädakse ühte asukohta kinni. Nad on turul, kus peavad kogu aeg hästi kiiresti reageerima.

Rendile tuleb võtta aastaiks.

Võti on rendileping, kus tuleb kõik võimalikult põhjalikult lahti kirjutada, et rentnikul ei tekiks hirmu väljatõstmise ees ning ostja saaks kindel olla, et rentnik ka järgnevad 5-10 aastat ostetud hoones tegutseb. Oluline on õige tasakaalu leidmine, kuna rentnikul võib näiteks puududa huvi katuse või fassaadi vastu, mida on aeg-ajalt vaja remontida, samal ajal kui kinnisvara omanikul on see huvi olemas.

Näiteks müüd ära oma logistikakeskuse, mille keegi ostab ja siis on selge, et 7-9 aasta perspektiivis on vaja teha katuseremont. Kuidas me selle kirja paneme, mis me siis teeme? Kuidas protsess käib, kuidas otsustame, mis on mõistlik, mis mitte? Seal on vaja palju ka selliseid poolfilosoofilisi küsimusi määratleda.

Registreeri leping.

Üks teoreetiline oht, mille kohta rentnikud ikka küsivad, on see, et kuidas tagada, et omanik majast välja ei viska. Korterite puhul on rendiseaduse järgi omanikul võimalus üürilisest vabaneda siis, kui ta ütleb, et tahab korterit oma tarbeks. Sellisel juhul ei saa rentnik vastu vaielda ning peab lahkuma. Sellise olukorra vältimiseks tuleks registreerida rendileping kinnistusraamatus, sest sellisel juhul ei saa eelpool kirjeldatud reeglit kasutada.

Allikas: Aavo Kokk

Autor: Haldusuudised.ee