Autor: kinnisvarauudised.ee • 27. märts 2015

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Arco Vara hindamisosakonna juht ja kutseline hindaja Kerli Uustalu sõnul on kliendid üsna sageli üllatunud, kuna kinnisvara hindaja hindab nende vara turuväärtuse krundi soetamise ja hoone ehitamise kuludest madalamaks.

"Lihtsustatult, 230 000 eurose ehituskuluga Tartu äärelinna uue eramu turuväärtus on üldjuhul vahemikus 150 000-180 000 eurot. Seda põhjustab kõrge ehitushind ja suur müügis olevate valmis majade arv, mistõttu pole ostjad nõus lõpetamist vajavaid ehitisi ega kalleid elamuid soetama. Kui soovite, et teie vara turuväärtus oleks võimalikult lähedal turuhinnale, tuleks ehitada suurtesse keskustesse ja keskuste lähinaabrusse," kirjeldab Uustalu.

Järgneb väljavõte Arco Vara veebis avaldatud ülevaateloost:.

Millest hindajad lähtuvad

Pooleliolevate elamute turuväärtuse hindamiseks on harva võimalik kasutada otseseid võrdlustehinguid, kuna ehitusjärgus elamuid ostetakse üsna harva ning puudub detailne info maja täpse ehitusvalmiduse ja materjalide kohta. Sama ehitusvalmidusega elamuid on isegi suuremates keskustes keeruline võrdlustehinguteks leida.

Eksperthinnangu vormistamiseks on vaja hindajale kindlasti esitada hoone projekt, ehitusluba ja ehituse hinnakalkulatsioon. Hindaja analüüsib kõigepealt dokumente ja alustab peale seda eksperthinnangu koostamisega.

Üldjuhul võetakse ehitusjärgus elamu hindamisel aluseks kinnistu perspektiivne turuväärtus ehk leitakse vara turuväärtus eeldusel, et maja on projektijärgselt 100% valmis ehitatud.

Järgnevalt leiab hindaja dokumente analüüsides ja vajadusel ka ehituseksperte kaasates ehituse hinna. Kvaliteetse ja kaasaegsete lahendustega kivimaja ehitushinnaks on praegu ca 900 – 1 100 eurot ja puitkarkassil elamu korral ca 700 - 900 eurot ruutmeetri kohta. Kõrgema hinnaklassi materjalidega elamute ehitushinnad algavad ca 1 200 eurost ruutmeetri kohta.

Kui kogu ehituse maksumus on juba teada, arvestatakse välja ehituse valmidus ülevaatuse kuupäeva seisuga. Ehituse valmidus on protsent kogumaksumusest. Antud number väljendab peamiselt poolelioleva hoone kohapealse ülevaatuse tulemust ja hindaja vaadet sellele, kui palju ehitustöid on kogumahtu arvestades tehtud. Oluline on märkida, et valmiduse määramisel ei arvesta hindaja ehitajale või tarnijale tehtud ettemaksude ega ehitusplatsil või pooleliolevas hoones ladustatud materjalidega.

Kui hindajale on teada elamu ehitushind ja ehitise valmidus, arvestab ta selle põhjal ehituse lõpetamiseks kuluva summa ja lahutab selle perspektiivsest turuväärtusest.

Projektist ja pangale esitatud ehituskalkulatsioonist tuleb võimalusel kinni pidada. Kui omanik mõtleb näiteks ehitamise käigus, et paigaldab projektijärgse tahkekütte asemele maakütte, võetakse muudatused hindamisel arvesse alles peale maakütte paigaldamist. Üldjuhul räägivad tellijad hindajale ise vastuoludest projektiga, kuid kindlasti kontrollib ka hindaja ehitise projektile vastavust. Enamasti saab projekti muuta ning juba tehtud muudatusi kasutusloaga seadustada, kuid mitte alati.

Suurimad hinnamõjutajad

Rõhutan, et kõige olulisem uue elamu väärtus on selle asukoht. Hindamistulemust mõjutavad üsna olulisel määral ka kandekonstruktsioonid, küttesüsteem ja siseviimistlus. Ostjad väärtustavad terviklahendusi ja nende eest ollakse nõus rohkem maksma. Hoone konstruktsioon, küttesüsteem ja siseviimistlus peavad olema hinnatasemeti kooskõlas. See tähendab, et korralikku kivimajja ei sobi laminaatparkett ja odavad seinaplaadid.

Ehituse turuväärtust alandavad probleemid tehnosüsteemidega, konstruktsioonivead ja halb ruumiplaneering. Tasub teada, et ostjale pakutavat esimest emotsiooni ei tohiks alahinnata. Puhtus, kord ja heledad toonid annavad hoonele juurde avarust ja meeldivad suuremale osale potentsiaalsetest ostjatest. Tumedad toonid võivad olla küll moekad, ent vähendavad visuaalselt olemasolevat ruumi ega lase kõigil plusspunktidel avalduda.

Loe arvamuslugu täies mahus Arco Vara veebis

Autor: kinnisvarauudised. ee