Kulusäästlik haldamine – tähtis on hoone kogu elukaar

Äriplaan

Esimesena tuleb selgeks teha, milline on kliendi ja/või investori eesmärk. Kui öeldakse näiteks, et soovitakse energiasäästlikku hoonet, siis see otsus saab reaalsuseks alles siis, kui see on edukalt üle kantud järgmistesse faasidesse. Pannes paika tehnilised ja majanduslikud nüansid, annavad need adekvaatse sisendi lähteülesande koostamiseks.

Lähteülesanne

Järgneb omaniku juhendi koostamine, oluliste valdkondade analüüsid: nt energiakasutus, taastuvenergialahendused, fassaadilahendused jne. Selles faasis on muu hulgas kriitiline ära fikseerida kliendi võimete piirid. Kui kliendi põhiprofessioon on näiteks finantseerimine, on mõistlik leida enda kõrvale tehnosüsteemide vms osas nõuandjad, kes hoiaks tema huvisid fookuses kogu hoone valmimise jooksul.

Projekteerimine

Olen kindel, et iga projekteerija on rahul, kui eelmised faasid on põhjalikult teostatud ja projekteerimise lähteülesanne on konkreetne ning üheseltmõistetav. Meie kogemus on, et lähteülesannete püstitusi on Eestis erineva kvaliteediga. Häid on aga siiski kahjuks vähe. Selles faasis aitab professionaalne nõustaja, ehk kliendi “kolmas silm” leida kliendi lõppeesmärke silmas pidades parimaid lahendusi. Näiteks tavaliselt tellib hoone põhiprojekti tellija, ent hilisem tööprojekt on üldjuhul ehitaja hange. Kahjuks pole tavatu, et tööprojektis ei kajastu kõik põhiprojektis nõutu, pole korrektselt kajastatud erinevad muudatused jne. Kuna tellija tavapäraselt tööprojekti ei kontrolli, siis võibki juhtuda, et hoone ehitatakse valmis ebakorrektse tööprojekti alusel.

Ehitus

Tasub eraldi rõhutada omanikujärelevalve rolli. Võiks ju küsida, kas kolmas sõltumatu silmapaar ei võiks olla seaduses ette nähtud omanikujärelevalve? Põhimõtteliselt küll, ent üldjuhul ei oska klient seda järelevalve käest nii spetsiifiliselt nõuda ning kulude kokkuhoidmise tingimustes tegeleb omanikujärelevalve ettevõtetes tavaliselt ühe hoonega piiratud arv spetsialiste, kes peavad siis suutma olla pädevad nii konstruktsiooni, tuleohutuse, ventilatsiooni, automaatika jm küsimustes, mis ilmselgelt kipub käima üle jõu.

Hästi kriitiline on, et teostatakse ka korralik vastuvõtueelne kontroll, et näha, kas projekteeritud funktsionaalsus on saavutatud. Ei ole vaja kontrollida ainult hoone karpi, vaid väga detailselt süsteeme, nende komponente, kõiki projektis ette nähtud funktsioone. Näiteks kas ventilatsioonisüsteem toimib, kas värske õhu klapp sulgub, kas soojustagastus töötab ja millise protsendiväärtusega, kas külmamasin vahetab režiime jne. Praegu on kahjuks 80–90 protsendil valminud hoonetest puudujääke, aga neid ei tuvastata kohe, vaid need selguvad alles kasutuse käigus.

Hooldus

Kulusäästu koha pealt on ülioluline  võimalikele probleemidele operatiivne reageerimine, nende kiire likvideerimine. Kaugseireteenus, mille käigus kaughaldur(id) jälgib distantsilt süsteemide tööd, seadistab parameetreid, analüüsib kasutusprofiile ning tarbimisandmed, võimaldab igasuguseid avariisid ennetada ning sealhulgas läbi optimeerimise saavutada arvestatav energiakulude kokkuhoidu. Energiahalduri poolt kogutud sisendi analüüsile võib tihti järgneda ka konkreetne energiatõhususmeede, mille realiseerimine ning tingimused lepitakse hooldusteenusest eraldi kokku.

Rekonstrueerimine

Hoolduspartneriga hea koostöö peaks aitama läbi viia ka vajalikke rekonstrueerimis- ja ümberehitustöid. Igal juhul on vaja täpselt välja selgitada, mis on uue lahenduse eesmärgid, kuidas uut integreerida vanaga ning kui palju vanast süsteemist säilitada ja kui palju mitte.

Hoone ost-müük

Selles faasis selgitatakse üsna täpselt välja hoone tegelik olukord (status quo). Müügi puhul on olulised nii hoone kuvand, selle ülalpidamiskulud ning millised on professionaalsed tugiteenused  – kõik need võivad aidata hoone väärtust adekvaatsemalt arvestada ning kinnisvara omanikule/ostjale kasu tuua.

Hoone kasutuse lõpetamine

Hoone kasutuse osalise lõpetamise korral, näiteks büroohoones, kui jääb pool maja mitmeks aastaks tühjaks, on otstarbekas lasta energiakulude optimeerimisega tegelevatel firmadel hinnata tasuvaid optsioone hoone ülalpidamiskulude vähendamiseks.

Autor: Energiateenuse arendusjuht Kevin Vaher