Ehitusvead hävitavad vara väärtust

Järgneb Sabine Liiase Eesti Maaülikoolis kaitstud bakalaureusetöö “Ehitiste ebaseaduslikkuse mõju vara väärtusele” tutvustus lühendatud kujul.

Ehitusõiguse olulisim eesmärk on sätestada nõuded eri liiki ehitistele, nende ehitamisele ja kasutamisele ning neid ehitatavatele isikutele. Kahjuks leidub linnaruumis palju ehitisi, mis on ehitatud ebaseaduslikult. Riigikontroll leiab, et kohalikel omavalitsustel tuleks muuta senist valdavalt leebet ning passiivset suhtumist ebaseaduslikku ehitamisse. Seetõttu tuleks teha kindlaks, kui palju neid ehitisi on ning kas need on elanikele ning kaaskodanikele ohutud. Vajaduse korral tuleks nõuda ebaseaduslike hoonete lammutamist või need pärast nõuetega vastavusse viimist seadustada.

Uue ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise  seaduse (EhS) kohaselt tuleb 2020. aasta 1. juuniks kõik ehitisregistri andmed korrastada. Registrisse tuleb kanda kõik seni kandmata hooned ning tuvastama hakatakse neid ajakohaste ortofotode abil, mille alusel kantakse ehitisregistrisse ehitiste ehitisealune pind ja hoone koordinaadid. Seadustamise juures on oluline, kas ehitis on ehitatud enne 01.01.2003 või enne uue EhS-i jõustumist 01.07.2015. Samuti see, kas ehitis on pooleliolev või valmis ning kas ehitamiseks või kasutamiseks on olemas õiguslik alus, kuid vastavate dokumentide olemasolu kohta on registrikanne tegemata jäetud.

Oma bakalaureusetöö kirjutamise käigus sain selgust, et üha enam on hakatud ehitiste ebaseaduslikkusele tähelepanu pöörama. Seaduste karmistumine toob tulevikus omanikele kaasa rohkem sanktsioone ning samuti ei finantseeri krediidiasutused ebaseaduslike ehitiste soetamist. Suuremad pangad pööravad rohkemal või vähemal määral objekti seaduslikkusele tähelepanu ning seda eelkõige eesmärgiga teavitada objekti soetajat võimaliku ebaseadusliku ehitise omandamise riskist. Kinnisvara ostjale on kasulik, kui ta palub objekti senisel omanikul puudused enne ostu-müügilepingu sõlmimist kõrvaldada.

Ostu-müügitehingute puhul võib vara turuväärtuse määramiseks vaja minna ka eksperthinnangut. Selle valmimise aeg sõltub objekti ebaseaduslikkusest. Mõne objekti puhul ei võetagi üldse eksperthinnangu tegemist töösse ning teisel juhul oodatakse, kuni dokumentatsioon on korda aetud. Sõltuvalt ebaseaduslikkuse iseloomust on võimalik hinnang koostada eeldusel, et dokumentatsioon on korras. Sellisel juhul kirjutavad pangad lepingusse tähtaja, millal peavad tööd tehtud olema. Näitena võib tuua olukorra, kus vana eterniitkatuse asemele on paigaldatud plekk-katus. Sellisel juhul ei kulu dokumentide kordaajamisele nii palju aega, kui juhtudel, mil ei ole täidetud tuleohutusnõuded ning on vaja näiteks täiendav veetrass välja ehitada. Viimasel juhul võib veetrass tulla mitme kilomeetri kauguselt ning investeeringud olla vägagi suured.

Laenu saamine välistatakse juhul, kui puuduvad ehitus- ja kasutusload, samuti ilma lubadeta tehtud suurte renoveerimis- ja ehitustööde puhul. Samuti välistatakse laenu saamisel objektid, mille ehitusluba ei vasta tegelikule ehitisele ning objektid, millele kasutusloa saamine on ehitise hetkeseisu arvestades ebatõenäoline. Näiteks on hoone rekonstrueeritud ebaseaduslikult või puuduvad olulised kommunikatsioonid. Paljud kohalikud omavalitsused on öelnud, et pangad on praegu ühed suurimad turu korrastajad. Tänu pankadele, kes ehitise dokumentatsiooni korrektsust nõuavad, saavad paljud objektid seadustatud.

Tartus tegutsevate kutseliste varahindajate sõnul on ehitiste puhul erinevaid seadusele mittevastamisi väga palju. Enamlevinud on näiteks:

Rekonstrueerimine (katusealuse väljaehitamine, piirdekonstruktsiooni soojustamine, kandekonstruktsiooni lammutamine, rõdude kinniehitamine, kahe korteri kokkuehitamine, planeeringu muutmine).Ehitus- ja kasutusloa puudumine.Projektist mööda ehitamine (üle kinnistu piiri ehitamine või piirile liiga lähedale ?ehitamine).Dokumentatsiooni puudumine.Ehituskeeluvööndisse ehitamine.Tehnosüsteemide muutmine (sauna ehitus korterisse, köögi asemele vannitoa ?ehitus).Pinnaandmete mittevastavus tegelikkusega.Registrist kõrvalhoonete andmete puudumine.