Kool: arenduskinnistud on nagu mustikad

Hammerhead tegeleb kinnisvara arendamsiega peamiselt Tallinnas ja vähesemal määral ka mujal Eestis. Praegu on neil Tallinnas ehitamisel või projekteerimisel ligikaudu 30 000 ruutmeetrit äripinda, mille peamine märksõna on stock-office. Seejuures tasub eraldi välja tuua, et Hammerhead ehitab n-ö spekulatiivselt, st nad ei tea enamasti ette, kellele hoonet projekteerivad. Üürikliendid tulevad tavaliselt ehituse kestel. Hammerheadi eesmärk on teha selliseid äripindu, mis sobiksid võimalikult paljudele või mida saaks ehituse käigus võimalikult paljudele ettevõtetele sobima panna.

Hammerheadi juht Allan Kool on kinnisvarasektoris tegev alates aastast 2000.

Järgneb lühiintervjuu Äripäeva kinnisvarakonverentsi stock-office’ite arutelus osaleva Allan Kooliga.

Kui palju kulub Tallinna sees aega selleks, et leida stock-office’i ehitamiseks sobiv krunt?

Kinnisvara on hea otsida, sest kinnistud on nagu mustikad, tee ääres ootamas, muudkui sõida autoga ringi ja nopi. Kahju ainult, et need mustikad alati meie moosi sisse ei sobi. Paljud ei ole valmis ja paljud on üle küpsenud*.

Kinnistu leidmiseks kulub aega umbes üks päev või üks aasta või nende vahel. Maa on oma koha peal kinni ja selle ülesleidmine sõltub peamiselt sellest, kuidas otsitakse. Heinakuhjast nõela leidmine sõltub rohkem otsijate arvust ja töökorraldusest, kui ajast.

Meile pakutakse iga päev arenduskinnistuid, kuid stock-office’ile sobib iseärasuste tõttu vahel harva neist mõni üksik. Kui mööda linna selle pilguga ringi sõita, siis sobiva asukohaga maid on, aga sobivas asukohas maade ehitusõigused ja hinnad jäävad valesse suurusjärku.

Mis probleeme on ette tulnud kruntide leidmisega?

Stock-office’i rajamiseks sobiv kinnistu peab vastama umbes 10-le omadusele, sh vaadatakse kinnistu asukohta, suurust ja kuju, maa sihtotstarvet, nähtavust suuremalt teelt, tuletõrjevee, piisava elektrivõimsuse, manööverdamisruumi jms olemasolu, aga kõigi vajalike omaduste kokkulangevus ühele kinnistule ei ole eriti tõenäoline.

Tallinnas ei ole tehtud detailplaneeringuid stock-office’i tüüpi hoonete rajamiseks. Kinnistutele, mida pakutakse, on planeeritud teist tüüpi hooned ja enamasti on taotletud detailplaneeringuga maksimaalne võimalik ehitusõigus. Kinnistu müügil tuletatakse ülepakutud ehitusõiguse järgi maale kõrge hind, mis ei mahu meie raamidesse.

Milliste argumentidega meelitad üürikliente vanadest renoveerimata hoonetest uuele pinnale kolima?

Me ei meelita kedagi, meie kliendid tulevad ise, sest meie pinnad on lihtsalt uuemad ja paremad. Süvenedes võib öelda, et meie pinnad on sama hinnataseme juures igas mõttes tõhusamad, aga ka moodsamad, kaasaegsemad, praktilisemad, säästlikumad ja esinduslikumad.

* Toored mustikad on maad, mis ei ole ehitamiseks valmis. Need on kas ilma ehitusõiguse või detailplaneeringuta, puuduvad läheduses trassid vms. Üleküpsenud on sellised kinnistud, kus on kõik koheseks ehitamiseks vajalik olemas. Seal on detailplaneering, trassid, teinekord isegi ehitusprojekt ja ehitusluba, kuid kinnistu hind on väljunud turutingimustest.