14. veebruar 2017

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Halvimal juhul mõjutavad meid aga kasvõi kergekujuline gripp Rootsi kinnisvaraturul, globaalne võlakriis ja rahvusvahelised konfliktid ning Eesti valitsus, mis jätkab kogu ühiskonna, eriti aga ettevõtjate ahistamist. Aastat jäävad meenutama laenukraanide kinnikeeramine ja laenukulude hüppeline kasv, klientide nappus, järsk kinnisvara ja üürihinna langus ning pankrotid.

Tõnu Toompark, Adaur Grupp kinnisvaraanalüütik

Optimistlik ootus on, et midagi paremaks ei lähe. St väliskeskkond on jätkuvalt täis määramatust. Optimistlik-naivistlik prognoos on, et valitsus tõmbab alustatud hullusele pidurid peale ja ettevõtjate olukord ei muutu väga palju hullemaks. Elamispindade turu vaatevinklist tähendab see marginaalset langust tehingute arvus ja madalat 3-5%-list hindade kerkimist.

Pessimistlik prognoos näeb ette väliskeskkonna olulist halvenemist, väljendugu see terrorismis, muudes konfliktides või majanduslikus protektsionismis. Valitsus jätkab alustatud aktiivset tegevust kogu ühiskonna, aga eriti ettevõtjate ahistamisel, olgu see siis värvilised numbrimärgid autodele, lisamaksud, olemasoleva maksusüsteemi niigi napi selguse täielik kaotamine, väljalubatud pensionisüsteemi peapeale pööramine, koduostjate maksukoormuse kergitamine või kitsekasvatajatele antav järelevalve Eesti kultuuriasutuste üle. Sellised arengud on juba muutnud niigi ebakindlas keskkonnas laveerivate ettevõtjate kindlustunnet, mille tagajärjeks on tööpuuduse kasv. Tarbija kindlustunde vähenemine peegeldub kinnisvaraturul vähenevas nõudluses ja hinnalanguses.

Peeter Koppel, SEB Eesti privaatpanganduse strateeg

Optimistlik prognoos: raha maksab ja varade turud lõpetavad aasta tänasest kõrgemal. Pessimistlik prognoos: 2008. aastal alanud globaalne võlakriis närib end läbi suurte arenenud riikide valuuta usaldusväärsusesse, käivitub inflatsioonispiraali esimene faas, kus jooksevad võidu vara hind ja intressimäär. Selles võidujooksus valele „hobusele“ panustades on võimalik väga palju kaotada.

Margus Tinno, Colliers International Advisors partner

Minu optimistlik prognoos on see, et tuleb stabiilne aasta, kus ei ole drastilisi muutusi oodata. Korrektsioonid on võimalikud, kuid nende ulatus ja sügavus sõltub mitmest asjaolust. Kinnisvaraturg ei reageeri nagu börs, muutused toimuvad viivega ja on juhitavad targa suhtumisega. Hinnakorrektsiooni tõenäosus on suurem teise ja kolmanda järgu vara puhul. Pessimistlikku prognoosi teha ei oska ega taha.

Arle Mölder, Novira Capitali juhtivpartner

Optimismi tekitaks Eesti valitsusorganite positiivsem suhtumine idapoolsete, ennekõike Venemaa ja Ukraina, maksujõuliste inimeste immigratsiooni. Ja sellest tingituna toimuks Eesti äri- ja elukeskkonna aktiivne müük sarnaselt Küprose, Malta ja miks mitte Lätiga.

Pessimismi põhjustaks kasvõi “kergekujuline gripp” Rootsi kinnisvaraturul. Turg püsib praegu kahel vaalal: palgakasv ja madalad intressid. Palgakasvu puhul ei paista olevat põhjust selleks aastaks muutusi oodata.

Ivar Veerus, Tallinna kultuurikatla finants- ja müügijuht

2017. aasta on kinnisvara müüjale ja üürile andjale selle aastatuhande majanduslikult edukaim. Turg ja hinnad veel kasvavad. Pessimismiks on põhjust alustavatel uusarendustel. Valmistuge buumi lõppemiseks! Korterite ja kontoripindade turul hakkab pakkumine ületama nõudlust ja ülepakkumine toob hinnalanguse. Praegu on krundi- ja ehitushind kõrge, paari aasta pärast aga müügiaeg pikk ja hind tagasihoidlik.

Mihkel Pärtel, BPT Real Estate nõustamisvaldkonna juht

Ärikinnisvara turg Eestis on on alles välja kujunemas. Kui vaadata mis tahes sektorit, tehakse rumalusi oluliselt vähem. 2017 tuleb investeeringute turul 2016. aastaga suhteliselt samaväärne. Üksikud tipu tehingud võivad tekitada eufoorilise pildi suurest optimismist, kuid reaalsuses, kus ärikinnisvara tehingute maht jääb ca 400 mln € kanti aastas, võib öelda, et turg toimib ning on hea tervise juures.

Üüriturg on Eestis suhteliselt kohalik, väljaspoolt riigipiire tuleb uusi üürnikke suhteliselt vähe. Omanikud peavad leppima olemasolevate üürnikega ja võitlema kõigis sektorites samade üürnike pärast. Büroode turul on sisuliselt kaks turgu: Tallinna büroopindade turg ning Ülemiste City bürooturg. Usun, et kõik spekulatiivsed pinnad täituvad varem või hiljem. Suuremate kaubanduskeskuste omanikud otsivad üksteisest eristumiseks kõik oma niši. Kaubandus on asendumas ajaviitmise ning meelelahutusega, oluliselt on hoogustumas kodupoodide rajamine.

Kõige parema tervisega on üüriturg ilmselt stock-office’i tüüpi pindadel. Praegu on Tallinnas arendamisel viis-kuus uut valdavalt spekulatiivset stock-office’i projekti. Oleks aeg kogu Laki, Artelli, Forelli, Kadaka tee piirkond samasugusel moel kaaasajastada.

Allan Kool, Hammerheadi juhatuse liige

Optimistlik prognoos: keskkond paraneb ja tarbimine kasvab. Kinnisvara-, sh üürihinnad on mõõdukal tõusuteel ja sektor püsib jätkuvalt aktiivne. Möödunud aastal tegemata jäetud ostu- või ehitusotsuseid tehakse sel aastal teoks. Majandususaldus paraneb ja üldiselt ollakse pigem laienemise ja kasvu-, kui säästmise ja kokkuhoiu lainel. Kinnisvarasektor on mõõdukalt kontrollitud ja hea tervise juures.

Pessimistlik prognoos: väliskeskkonna järsud negatiivsed muutused kujutavad realiserumise korral ohtu kinnisvarasektorile. Ettevõtlussektor tervikuna kasvab vaevaliselt. Pangad finantseerivad projekte ettevaatlikumalt ning kinnisvara arendamise otsuseid lükatakse ülekuumenemise hirmu varjus edasi. Ehitushinnad kasvavad, kinnisvaras kasvab ülepakkumine hoolimata keerulisematest finantseerimistingimustest ja kasvavatest ehitushindadest.

Kaupo Jõgi, Vara Holding Eesti arenduskonsultant

Mis puudutab stock-office’i tüüpi pindu , tuleb kindlasti pakkumist turule juurde, kuid Eesti, nii Tallinna kui ka Tartu kinnisvaraturg, ei ole kummist. Head asukohad , õiged pinnalahendused, viisakad ehitised ja õigel ajal turule tulek on siinkohal kindlasti kasuks. Stock-office’ite turuniši täidetakse hetkel päris suure hooga. Eks varsti ole näha, kus ja millal hoog raugema hakkab. Mõnes piirkonnas kannatab turg juba ülepakkumise all.

Ruth Andresen, 1Partner Kommertskinnisvara maakler

Suures plaanis usun, et praegune aasta ei erine väga eelmisest ja neil kinnisvaraomanikel, kes on paindlikumad, läheb ka sel aastal hästi. Kuna praegu toodetakse ärikinnisvara nii suurel hulgal peale ja minu hinnangul on sihikud seatud utoopiliselt kõrgele, usun, et võidavad need, kes teevad kiiremini paindlike otsuseid ja on sellega oma konkurentidest sammu võrra ees.

See aasta saab paljudele kinnisvaraomanikele olema nagunii pessimistlik, sest kliente lihtsalt ei jagu kõigile. Arvestades maailma üldist majandusliku seisu ei kiirusta keegi muudatusi tegema ning ettevõtjad on oma laienemisplaanidega väga ettevaatlikud.

Olev Mait Makk, Seven Kinnisvarakonsultandid investeeringute ja nõustamisvaldkonna juht

Optimistlik prognoos on, et kinnisvaraturul läheb sama hästi kui 2016. aastal. Üks suurem riskikoht on intressimäärade oluline tõus, millega paljud optimsitlikud äriplaanid ei ole arvestanud. Õnneks see ei juhtu 2017. aastal.

Arko Kurtmann, LHV äripanganduse juht

Maailm on nii poliitiliselt kui majanduslikult muutunud järjest hapramaks. Tõenäosus, et järgnevad viis aastat läheb meil sama hästi kui seni, pidevalt väheneb. Rahatrükk on kaasa aidanud nii väärtpaberite kui ka kinnisvara hinnatõusule, kuid reaalmajandusele oodatud tõuget ei ole andnud. Paljud probleemid on endiselt lahendamata, sh riikide kõrge võlatase.

Loodame, et 2017. aastal leiavad ettevõtted need tooted, teenused ja turud, kuhu tasub investeerida. Tootluse ootusest on aga järjest olulisem arvestada erinevate võimalike riskidega. Sama kehtib ka eraisikutest investorite kohta, kes on viimaste aastate jooksul julgemaks muutunud.

Negatiivse stsenaariumi alge saab olema suuremate riikide vigades. Kas tõuke korrektsiooniks annab USA aktsia või Rootsi kinnisvaraturg, ei julge ennustada. Igas olukorras peab Eesti säilitama enda leidlikkuse ja paindlikkuse.

Andre Poopuu, AdMoon juht

Optimistlik prognoos: teadmata globaalseid mõjureid, ei juhtu Eestis 2017. aasta jooksul midagi negatiivset. Euroopa eesistumine ja Eesti Vabariik 100 hoiab meie tähelepanu fookuse mujal ning üldine väliskülaliste tähelepanu ja peomeeleolu ei lase negatiivseid stsenaariume ligi. 2019 läheb raskeks.

Pessimistlik prognoos: tihe konkurents ehitus- ja arendusettevõtete vahel toob mitmed pankrotid, mille tulemusena suureneb tavatarbija kahtlev hoiak kinnisvaraturu vastu. Seetõttu on kinnisvaraturule tulemas rasked ajad. Samuti võivad ärikinnisvara ülepakkumise mõjul tekkivad raskused kanduda edasi teistele kinnisvaravaldkondadele.

Kalev Raidjõe, Triestate juhatuse liige

Optimistliku prognoosi kohaselt kasvab kinnisvaraturg ja nõudlus elukondlikus sektoris 5%. Eluasemeturu põhilised mõjutajad on pangad ehk see, kui lihtsalt väljastavad nad eluasemelaenu ning kui palju Eesti elanikke saab täisealiseks või jõuab sellisesse ikka, kus hakkab oma kodu ostma.

Negatiivne prognoos sisaldab turule sisenevate uute pindade ruutmeetrite arv kasvu 1,5 korda kiiremini kui pindu müüakse. Sellisel juhul on oodata paigalseisu. Ehk negatiivne stsenaarium ongi see, kui kinnisvaraturg ei kasva, vaid jääb olemasolevale tasemele.

Mika Sucksdorff, Uus Maa Kinnisvarabüroo juhatuse liige

Optimistlik prognoos: kinnisvara müügitempo kasvab ning hinnad tõusevad 9%. Pessimistlik prognoos: pakkumise ja nõudluse suhe läheb paigast ära. Liiga palju pakkumisi kinnisvaraturul tekitab 10%-lise hinnakorrektuuri.

Peeter Pärtel, Fast Track Education juhatuse liige

Optimistlik vaade: üleüldine varade buum jätkub nii kinnisvara kui aktsiate vallas ja majanduslangust veel ei saabu. Raha on turul liiga palju, samas on ka pakkumist. See on parim aeg olla kinnisvaramaakleriks, sest riske ei ole ja hea töö eest saab korraliku tasu. Eelmised buumid üle elanud investorid jätkavad vara realiseerimisega ning kindlustavad ennast järgmiseks võimaluste ajaks. Seda võib küll oodata veel mõned aastad, aga "kuiv püssirohi" tasub varuks hoida.

Pessimistliku stsenaariumi korral saab panganduskriis Itaaliast või kuskilt mujalt sisse kiire hoo peale mõne suurema finantsasutuse tegevuse peatamist. Eesti osaleb uutes päästepakettides. Laenukraanid keeratakse koomale. Kinnisvarahinnad alustavad langust. Võidab see, kes hindab enda portfelli kiiremini alla ja jookseb väljapääsu poole.

Timo Riismaa, Bonava Eesti tegevdirektor

Optimistlik prognoos: meie kinnisvarasektori taustsüsteem püsib samana, st majanduse makronäitajad püsivad mõõdukalt head, keskmine palk jätkab kasvamist ja inimeste reaalsissetulekud suurenevad, euribor on negatiivne, kodulaenu intressid püsivad madalad ning ehituskuludes ei toimu hüppelist kasvu. Konkurents kinnisvarasektoris on jätkuvalt tihe, aga pakkumine ja nõudlus on tasakaalus ning mõõdukas hinnatõus jätkub.

Pessimistlik prognoos: maailmas või Euroopas toimub midagi suurt ja ebameeldivat. Eesti on väike ja avatud ning saab neist muudatustest ka kohe pihta. Eesti kinnisvarasektori suurimaks ohuks pean ma aga Rootsi kinnivaramulli lõhkemist. Siis vähendavad Rootsi pangad järsult ka Eesti ja Balti riikide kinnisvarasse laenamist, nii ostjatele kodulaenu andmist kui ka arendajate rahastamist. See mõjub kohe käsipidurina kogu meie kinnisvarasektorile.

Tarmo Karotam, Baltic Horizon Fund fondijuht

Optimistlik prognoos: jätkub stabiilne majanduskasv ning üürnike ärid on jätkuvalt kõik kasumlikud, laenukulud jäävad madalaks. Pessimistlik prognoos: laenukulud tõusevad hüppeliselt, vähenevad ettevõtete investeeringud, efektiivsus ning ettevõtjate kindlus praegusest paremale tulevikule.