21 märts 2017

Suurtehingute nõustaja: eeltöö tagab sujuvuse

Aivar Taro  Foto: Andras Kralla

Advokaadibüroo COBALT vandeadvokaat Aivar Taro soovitab nii kinnisvara müüjail kui ka ostjail teha põhjalikku eeltööd, mis vähendab sujuvate lepinguläbirääkimiste tagamise kõrval võimalusi hilisemaks vaidluseks.

Kui ehituslepingute täitmise käigus on vaidlused sagedased tekkima, sest ikka tuleb ette erimeelsusi, ettenägematuid kulusid ning tähtaegade ülelaskmist, siis kinnisvaratehingutet headel aegadel vaidlusi reeglina ei tõuse. Olukord võib muutuda majanduse langusse pöördudes, kui ostjad soovivad leiutada viise kokkulepitud hinna alandamiseks või tehingust väljumiseks.

COBALT nõustas mullu Geneba portfelli müüki Partners Groupile, Mustamäe Keskuse arendust ja müüki East Capitalile (hind 27,5 mln eurot) ja Vesse keskuse müüki Partners Group’i poolt (hind 30,9 mln eurot). Kõik need tehingud toimusid kogenud turuosaliste vahel. Suurematest ehituslepingutest nõustas COBALT Eesti mastaabis hiiglaslikku Porto Franco ehituslepingut ning Nautica keskuse ehituslepingut. Advokaat Aivar Taro hinnangul oli 2016. aastal huvitav projekt ka Arvo Pärdi Keskuse rahvusvahelise arhitektuurikonkursi läbiviimine ning projekteerimis- ja ehituslepingute koostamine.

Äripäev kirjutas TOP5 kinnisvaratehingutest 1. veebruaril. Vaata TOP5 fotogaleriid SIIT.

Aivar Taro vastab kinnisvarauudised.ee küsimustele.

Milles seisneb advokaadi roll ehitus- ja kinnisvaralepingute juures?

Advokaadi peamiseks ülesandeks on tagada, et kliendi soovitud tingimused saaksid lepingus adekvaatselt fikseeritud, ning ühtlasi selgitada ja vajadusel maandada õiguslikke riske, millest klient ei pruugi teadlikki olla. Hea advokaat saab kindlasti kaasa aidata ka sellele, et lepinguläbirääkimised sujuksid ja jõuaksid konstruktiivse lahenduseni.

Mille poolest advokaadi roll erineb, kui võrrelda omavahel ehituslepinguid ja kinnisvaralepinguid?

Oma põhiolemuselt on advokaadi töö sisu ikka sama, aga lihtsalt konkreetsed juriidilised küsimused, millega kummagi lepingu juures tegeletakse, erinevad mõnevõrra. Nt müügilepingus on oluline roll müüja kinnitustel ja vastutusel, ehituslepingus aga tööde tähtaegadel, töö kirjeldusel, tööprotsessi reguleerimisel.

Kui palju ja milles erineb advokaadi töö, kui ta esindab ostjat või müüjat, teenuse osutajat?

Eks kummalgi poolel on lepingus oma huvid ja advokaadi roll on tagada oma kliendi huvide maksimaalne realiseerimine. Näiteks müügilepingus müüjat nõustades püütakse vastutust täpselt reguleerida ja panna ostjale põhjalik uurimiskohustus. Kui aga kliendiks on ostja, püütakse jällegi saada müüjalt mahukamaid kinnitusi ning ka laiemat vastutuse režiimi.

Ehituslepingu puhul soovib tellija esindaja panna võimalikult palju riske töövõtjale, nt kohustuse kontrollida alusdokumentatsiooni ja kanda riski, kui midagi osutub teistsuguseks. Töövõtja esindaja tahab omakorda jätta mingid riskid, nt vead projektdokumentatsioonis, otseselt töövõtjast mitte tingitud viivitused, kasutusloa hankimisel, tellija kanda.

Tellija sooviks ka jõulisemaid sanktsioone näiteks viivituse puhuks, töövõtja aga võimalikult piiratud vastutust. Tihtipeale sõltub küll lepingu üldine sättumus poolte positsioonist läbirääkimistel. Kui ikka üks pool tahab kangesti tehingut teha, aga teisel poolel on valida paljude partnerite vahel, on tal ka rohkem võimalusi oma tahtmist peale suruda. Mõnikord on lepingupartneri valikul üheks otsustamiskriteeriumiks ka see, kui lihtsalt või keeruliselt nendega lepingu sõlmimiseni jõuaks.

2002. aastal Tartu ülikooli cum laude lõpetanud ja advokaadibürooga liitunud Aivar Taro on praeguseks tõusnud COBALTi partneri seisusse. Taro on esindanud kliente nii kodumaistes kui ka piiriülestes kinnisvaratehingutes ning omab kogemust taastuvenergeetika sektorist. Taro on seejuures ettevõtteid nõustanud kaubandus-, tööstus- ja muud liiki kinnisvara omandamisel ja võõrandamisel, osaledes mitmeid kordi kogu protsessis alates planeerimisest ning ehitamisest üürilepingute sõlmimise ning kinnisvara müügini välja. Taro nõustas 2016. aastal kolme Äripäevas avaldatud viiest suurimast kinnisvaratehingust.

Mis faasis advokaat suurtesse ehitus- ja kinnisvaratehingusse kaasatakse?

Tihtipeale on kliendid põhilised kommertsküsimused omavahel kokku leppinud ja kaasavad advokaadi kokkulepitud tingimusi lepinguks vormistama. Aga üldiselt osaleb advokaat protsessis juba üsna varases faasis ja seda läbi kogu sisulise läbirääkimiste protsessi. Pigem tasub advokaadiga esmast nõu pidada juba protsessi algfaasis, et vältida näiteks juba kavatsuste protokollis mingite positsioonide teadmatusest äraandmist.

Kas sel ajal, kui advokaat kliendilt tööülesanded kätte saab, on ostja ja müüja omavahel hinnakokkuleppe juba teinud või mitte?

Reeglina on hind selleks ajaks paigas. Vahel harva on veel mõni hinna komponent läbirääkimiste teemaks.

Mis küsimusi advokaat ehituslepingute juures tavaliselt lahendab?

Juura poolelt on oluline tagada, et ülesannete ja riskide jaotus on lepingus selgelt paigas. Nt mis nõuetele peab töö vastama, millised tööd peab töövõtja tegema algse tasu eest, milliseid käsitletakse lisa- või muudatustöödena, millised tähtajad töödele kohalduvad, millal loetakse töö valminuks.

Oluline on ka see, et vastutuse režiim oleks mõlema poole jaoks arusaadavalt reguleeritud, nt millistel puhkudel kohalduvad leppetrahvid, millistel alustel saab lepingu erakorraliselt lõpetada ja mis on selle tagajärjed.

Kui palju mõjutab advokaadi töö tulemus tehinguhinda kas üles- või allapoole?

Eelkõige võivad ostu-müügitehingu hinda mõjutada ostja nõustaja avastatud probleemid, mis tulevad välja juriidilise auditi käigus. Näiteks kui ehitisel ei ole kasutusluba, kui mõne üürilepinguga seondub lõpetamise risk, kinnistu suhtes kohalduvad piirangud vms. Ehituslepingu puhul mõjutab hinda eelkõige sisuliste kohustuste ja riskide jaotus, mis on pigem kommertsküsimus.

Mitu nädalat või kuud peale seda, kui tööle asute, lepingu lukkulöömiseni läheb?

See sõltub väga palju tehingu keerukusest ja poolte soovidest tehingu ajagraafiku suhtes. Suurema tehingu ettevalmistusprotsess võib kesta mitmeid kuid kuni isegi aastani. Samas on ka väga suuri tehinguid tehtud mõnenädalase perioodi jooksul, aga kui ostja soovib ka auditi teha, alla ühe-kahe kuu hästi ikkagi ei õnnestu. Ehituslepingute läbirääkimised võivad ka kesta mõnest nädalast mitme kuuni.

Mitu tundi advokaadi tööd ehituslepingu ja kinnisvaralepingu ettevalmistamiseks ning lepinguläbirääkimisteks keskmiselt kulub?

Jällegi sõltub see palju tehingu spetsiifikast ja poolte positsioonidest läbirääkimistel. Lepingu esimese versiooni koostamine võib võtta viiest tunnist kuni paarikümne tunnini. Läbirääkimistele ja lepingu täiendamisel kulub keerulisemate tehingute puhul mitukümment tundi.

Kuidas sõltub töömaht tehinguhinnast?

Pigem sõltub töömaht kokkulepete keerukusest. Võib olla suure hinnaga tehing, aga väga lihtne. Teisalt võib mõnikord väiksel tehingul olla palju kõrvaltingimusi ja leping seetõttu keeruline. Aga üldiselt kipuvad suurema hinnaga tehingute puhul lepingud põhjalikumad olema. Reeglina on lepingu põhiosa paarkümmend lehekülge, mille juurde tulevad veel lisad ja seega on ka töömaht mõnevõrra suurem.

Kuidas kujundab advokaadi töö mahtu kliendi teadlikkus, tema ettevalmistus, n-ö tööõnnetused ja möödalasud?

Sellel on väga oluline roll. Kui klient orienteerub teemas, mõtleb kaasa ja teeb konkreetseid otsuseid, on protsess sujuvam ja vähem on kliendile riskide lahtiseletamist. Ühtlasi aitab põhjalik ettevalmistustöö suuresti tehingu sujuvale läbiviimisele kaasa. Nt kui vara müüja on eelnevalt korrastanud õigussuhted ja objekti puutuva dokumentatsiooni, on müügiprotsess sujuv ja reeglina ka müügihind parem. Kui kliendil on ehituslepingu puhul lähteülesanne ja omapoolsed ootused põhjalikult läbi mõeldud, on jällegi advokaadil lihtsam seda lepinguks vormida. Kokkuleppe sõlmimise hilisemas faasis on reeglina juba advokaat juures ja olulisemad sammud arutatakse omavahel läbi, nii et suuri möödalaske reeglina ei esine.

Millised on ehituslepingute suurimad ohukohad ja enamlevinud probleemid?

Peab olema väga selgelt reguleeritud, millised on nõuded tehtavale tööle, tähtajad, kohustuste ja riskide jaotus. Kui need asjad on ähmaselt reguleeritud, tekib viivituste ja muude tõrgete puhul kohe vaidlus, kes ikka selles süüdi on. Kuna ehitustel on viivitused üsna sagedased, on need regulatsioonid ka väga olulised. Kui ei ole kokku lepitud tööde kogumaksumust, vaid see kujuneb n-ö projektijuhtimise meetodil, on vaja leping nii üles ehitada, et mõlemal poolel oleks motivatsiooni sihthinna piires püsida. Oluline on veel täpselt reguleerida projekti muudatuste lubatavus ja lisa- ning muudatustööde käsitlemine. Enamlevinud probleemid seonduvad ikka sellega, et ehitaja läheb ühel või teisel põhjusel üle tähtaja või üle eelarve ja siis on poolte vahel vaidlemist, kelle risk see oli.

Millised on suurimad murekohad seoses Eesti kinnisvara ja suurte kinnisvaratehingutega?

Ega otseselt mingeid suuri murekohti ei olegi. Üldiselt osalevad suurtes tehingutes professionaalsed turuosalised, kellel on protsessist üsna hea ettekujutus. Kui mõlemad pooled ja nende nõustajad on protsessi suhtes samal lainepikkusel, asjad üldiselt sujuvad. Eestis reeglina pärast tehingu tegemist ka mingeid suuri üllatusi ei ilmne ja seetõttu ei ole tehingujärgsetest vaidlustest eriti kuulnud. Samas sõltub see palju majanduskeskkonnast. Kui keskkond on stabiilne või hinnad kasvavad, ei ole ostjal huvi hakata sõlmitud tehingut kõigutama. Kui aga turg peaks kukkuma, asutakse küll võimalusi otsima hinna alandamiseks või tehingust väljasaamiseks. Aga see on tavapärane majanduse osa ja selle vastu tuleb ennast lihtsalt lepingus mõistlikult kaitsta.

Kuidas soovitate neid probleeme ennetada?

Ostjal soovitan enne tehingut võtta ette põhjalik audit ja muud analüüsid, müüjal pigem probleemide avaldada, mitte maha salata.

Milliseid sanktsioone kasutada, kui kokkulepitu siiski ei realiseeru?

Eks selleks puhuks näeb seadus ja leping ette terve rea erinevaid õiguskaitsevahendeid alates hinna alandamisest ja kahju hüvitamisest kuni lepingust taganemiseni. Suurte tehingute puhul on samas tavapärane, et sanktsioonide rakendamist piiratakse lepingus oluliselt. Näiteks ei ole reeglina lubatud pärast tehingu täitmist sellest taganeda. Tihtipeale on ainsa õiguskaitsevahendina ette nähtud kahju hüvitamine, kusjuures müüja soovib seejuures saamata jäänud tulu hüvitamise välistada, ning ka kahjunõude esitamise tingimusi reguleerib mitu lehekülge lepinguteksti.

Kas advokaat on tema poolt ette valmistatud suurte ehituslepingute ja ostumüügilepingute allkirjastamise juures?

Enamasti küll, kuna ta on pikalt ja põhjalikult protsessis sees olnud. Ühest küljest tagab advokaat dokumentide korrektse vormistamise allkirjastamisel. Teisalt on allkirjastamine pisut pidulikum hetk, kus viibivad juures olulisemad protsessis osalenud.

Millest sõltub advokaadi tasu?

Kõige levinum praktika on ikkagi tunnihinnapõhine hinnastamine, aga seejuures lepitakse hoomatavate töölõikudes kokku eelarved, et kliendil ei oleks hiljem ebameeldivaid üllatusi. Tulemustasu kohtab ka vahel, aga seda siiski väga harva. Puhtalt protsendina tehingu hinnast ei ole eriti levinud. Küll aga lepitakse mõnikord kokku, et tehingu mittetoimumisel rakendub tunnihindadest teatav allahindlus ning tehingu õnnestumisel seevastu boonus.

Üldiselt ei ole advokaadikulu suuremate tehingute puhul väga suur võrreldes tehingu hinnaga ja soovitaks klientidel pigem valida nõustajate oskuste ja sobivuse järgi, mitte ajada taga kõige odavamat hinda. Oskustega advokaat, kes on mõistlikult motiveeritud, võib kliendile lõppastmes majanduslikus mõttes väga palju kasu tuua kas siis protsessi sujuval läbiviimisel ja soovitud tulemuse saavutamisel või hilisemate probleemide vältimisel.

Millal saab advokaat tingimuslike lepingute puhul oma tasu kätte?

See sõltub konkreetsest kokkuleppest kliendiga, aga reeglina saab advokaat tasu sõltumata sellest, kas tehing jõustub või mitte. Nagu eespool viidatud, on vahel kokku lepitud madalam tasu tehingu ebaõnnestumise puhuks ja kõrgem tasu õnnestumise puhuks.

Mida arvate, kas ja millal asendab kinnisvaramaaklerit müüja või ostja advokaat?

Eks asjatundlikul maakleril jääb ikka oma roll täita, aga muidugi peab ütlema, et olulisemate turuosalistega on advokaatidel üldiselt head sidemed ja vajadusel saavad nad klienti abistada ka nii sobiva vastaspoole leidmisel kui ka kontakti loomisel ning sellisel juhul maakler lisaväärtust ei too.

Lisaks klassikalistele maakleritele tegutsevad turul aga ka kinnisvaratehingute nõustamisfirmad, mille roll on laiem, kui vaid sobiva vastaspoole leidmine. Nemad analüüsivad objekti väärtust, koostavad müügimaterjalid ja soovitavad kliendile müügistrateegia. Sellist tööd otseselt advokaadid ei tee ja see loob kliendile eraldiseisva lisandväärtuse. Nii et advokaadid ja tehingunõustajad pigem täiendavad teineteist, kui et konkureerivad omavahel.

Valus teema müüjatele – tehingute tagasipööramine. Kuidas ennast selle vastu kaitsma peaks, kui ostjaks ei ole professionaalne turuosaline?

Üldiselt välistatakse arvestatavate tehingute puhul tehingust taganemine pärast selle täitmist. Suure objekti müügi puhul tekiks väga suur peavalu, kui näiteks aasta pärast tahaks ostja vara müüjale tagastada. Tekib rida küsimusi – kuidas on vahepeal vara majandatud, kas ostjale tuleb mingeid investeeringuid hüvitada jne. Selle vältimiseks nähaksegi peamise õiguskaitsevahendina ette tekkinud kahju hüvitamine ja taganemine välistatakse.

Milliseid märgilisi kohtulahenditest tekkinud arenguid tahaksite kinnisvarauudised.ee ja ehitusuudised.ee lugejatele veel südamele panna?

Näiteks on oluline teada, et müügilepingu puhul ei aita lepingus sisalduvad vastutuse piirangud müüjat siiski olukorras, kus müüja on või peab olema mõnest puudusest teadlik, aga ta ei ole seda ostjale avaldanud. Sellises olukorras ei piisa ka sellest, kui ostjale on antud võimalus objektiga eelnevalt põhjalikult tutvuda. Seega on Eesti seaduse ja kohtupraktika kohaselt keeruline müüa vara puhtalt nn “as is” tingimusel ning müüja jaoks on oluline tehingu ettevalmistamise käigus ka ise müüdavat vara analüüsida ja võimalike probleemide ilmnemisel need pigem ostjale avaldada, et vältida ostja poolt hiljem kahju hüvitamise nõudmist, hinna alandamist või tehingust taganemist.

Veel on oluline teada seda, et seaduse järgi vastutab müüja ka selliste riski ülemineku hetkel esinevate asja puuduste eest, millest ta ei olnud lepingu sõlmimise hetkel teadlik, nt ehitise konstruktsioonivgade, katuse läbijooksu jms eest. Kui müüja tahab sellisest vastutusest vabaneda, tuleb seda lepingus vastavalt reguleerida.

Erikokkuleppeta vastutab müüja ka selle eest, kui asjal ei ole tavapärast keskmist kvaliteeti. Kuna see mõiste on aga võrdlemisi laialivalguv, oleks mõistlik lepingus täpsemalt reguleerida, millise kvaliteediga asi peab olema.

Jaga lugu:
KINNISVARA UUDISKIRJAGA LIITUMINE

Telli olulisemad kinnisvarauudised igal nädalal enda postkasti.

Kinnisvara.ee toetajad:

Eva Kiisler
Eva KiislerEhitusväljaannete juhtTel: 56 600 050
Sandra Malvik
Sandra MalvikEhituse ja kinnisvara konverentside korraldajaTel: 58 552 554
Kristi Kool
Kristi KoolKinnisvarauudised.ee toimetajaTel: 53 003 098
Rivo Habakuk
Rivo HabakukReklaami projektijuhtTel: 56 861 806