1. veebruar 2018

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Midagi elajalikku turul ei toimunud, sest ärikinnisvaras on muutused aeglased, kuigi aimatavad. Peamine roll on pika kogemusega turuosalistel, sh pankadel ning need vähesed kullakaevajad, kes üldise positiivse sentimendi laineharjal surfavad, ei suuda suurt pilti rikkuda.

Margus Tinno esineb põhjaliku ärikinnisvara turu ülevaatega Äripäeva kinnisvarakonverentsil, mis toimub 13. veebruaril.

Oluliseks positiivseks sündmuseks võib pidada üldist majanduse elavnemist, mis üllatas ja ületas ka kõige suuremate oraaklite lootusi. Ja nagu ikka, käib ärikinnisvara turg käsikäes üldise majandusega, küll nihkega. Arendusettevõtete kapitaliseeritus on hea ning laenuraha endiselt odav ja suhteliselt kättesaadav. Eufooriaks ei ole ilmselt põhjust, kuivõrd taasilmnenud majanduskasvu potentsiaali on viimaste aastatega juba avanasina välja võetud.

Kas ja kes siis ikkagi kaotab? Tallinna ja Eesti ärikinnisvara turule on omane selge etapilisus. Nüüdseks oleme etapis, kus n-ö esimese suure laine toodang hakkab vananema, eelkõige küll moraalselt. See on loonud nõudluse, mis toidab uusarendusi. Paraku tähendab see keerulisemat olukorda vanemate hoonete osas. Aga nagu ikka, on küsimus hinnas. Üürihinnad tammuvad suuresti paigal, sh ka vanema vara puhul, kus sisuline korrektsioon toimus juba aasta-paar tagasi. 2009. aasta algusest on lisandunud Tallinnas 53% büroopinda (sh 43% spekulatiivset), 46% kaubanduspinda ja 111% tootmis-laopinda. Numbrid on ärevad, kuid teatud mõttes on kasv loogiline – saavutame vaikselt oma turupotentsiaali. Sama tempoga jätkates peab eeldama ka taustsüsteemi korrelatiivset kasvu, mis on pigem ebatõenäoline.

Sõltumata sektorist on üürnike meelitamiseks vaja leida uusi ja erutavaid lahendusi, olgu need kontseptuaalsed, tehnoloogilised või lihtsalt kõige-kõige! Proaktiivsus ja paindlikkus on võlusõnad nii uute kui vanemate hoonete omanikele.

Büroopindade turul näeme 2018. aastal stabiilsust. Nihked on endiselt pigem lokaalsed kui turuülesed. Uusarendust kammitsevad ehitushinna kasv ja turupõhiste üürihindade paigalseis. Märkimata ei saa jätta ettevõtete käekäigu jälgimise vajadust – mida teeb ettevõtete kasumlikkus? Nõudluse poolel näeme ilmselt ka 2018. aastal mõne suurema üürniku liikumist ning samuti mõne vanema hoone ümberprofileerumist. 2018 lisanduvaks büroopinna mahuks prognoosime kuni 10%.

Kaubanduspindade puhul on süütenöör süüdatud ja jääb üle vaid oodata. Ootus võib küll osutuda pikaks, kuivõrd olulised mõjud ilmnevad kaubanduspindade turul viibega. Teatud trende saame juba jälgida, eelkõige külastajate arvu, keskuste käibe ja jaekaubanduse käibe võtmes. Märkamata ei tohi jätta tasapisi kosuvat e-kaubandust. Esialgu viib see kõik pigem kõva susina kui pauguni. Üldine tasakaal on muutumas ning lähiaastate (kuni 2021) lisanduv ca 200 000 m² loob turul uue reaalsuse. Ilmselt näeme ka uusi ja huvitavaid tegijaid.

Tootmis- ja laopindade turgu toetab eelkõige logistika ja laondus. Tootmispinnad rajatakse valdavalt omatarbeks või built-to-suit lahendusena. Antud sektor on olnud viimase üheksa aasta suurima juurdekasvuga, mistõttu on täiendava pinna lisandumine järjest enam survet avaldav. Tipu üürihinnad on püsinud stabiilsena aastaid ja nii ka 2018. Jätkuvalt näeme soodsaid võimalusi 10-15 aastat vanades hoonetes, kus üürihinnad on kuni 25% tipust soodsamad.

Ilmselt kõige huvitavam saab 2018. aastal olema investeeringute turg, mis 2017. aastal tegi kogumahu võtmes taas vähikäiku. 2017 kogumaht 325 miljonit on ca 23% vähem kui 2016. Samas ei tasu antud numbrist heituda, kuivõrd mahu vähenemise peamiseks põhjuseks on toodete puudus, mitte investorite huvi vähenemine. Eelkõige on puudus just suurtest objektidest. Nt kui 2015 oli TOP10 tehingute maht 445 miljonit ja 2016. aastal 260 miljonit, siis 2017 vaid 190 miljonit eurot. Investeerimishuvi on endiselt kõrge, sentiment soodne ning laenuraha odav. Laenurahale on ilmselt oma jälje jätnud ka regulatoorsete mehhanismide karmistumine, mõjutades eelkõige kaugemalt tulevate investorite edukust. Tootlustel on jätkuvalt surve peal, kuid kaine mõistus prevaleerib. Klassikaliste rahavoo objektide tootlused ei ole murdnud 6% taset, kuigi seda oodati juba kaks aastat tagasi. Investor otsib endiselt kvaliteetseid objekte, stabiilse rahavoo ja tugevate üürnikega ning seda kõike Tallinnas. Endiselt toimub 80-90% tehingutest objektidega kuni 5 miljonit eurot. 2018. aastalt ootame stabiilsete tootluste taustal kogumahu taastumist 2016 tasemele, kuid selle eelduseks on suuremate tehingute mahu kasv.

Kokkuvõtvalt võib öelda, et ärikinnisvara turg pisaraid ei usu. Muutustega tuleb harjuda ja olla nendeks valmis. Kogemus, pädevus, kaine meel ja kannatus on märksõnad, mis tagavad edu pikemas perspektiivis!

TOP10 ärikinnisvara tehingud Eestis 2017

▲ ▼ OBJEKT	▲ ▼ Sektor	▲ ▼ Asukoht	▲ ▼ Müüja	▲ ▼ Investor	▲ ▼ Hinnatase
VGP Park Nehatu	Tööstus	Jõelähtme vald	VGP	East Capital (Baltic Property Fund   III)	Üle 50 miljoni
Postimaja kaubanduskeskus	Kaubandus	Tallinn	Letona Properties	Baltic Horizon	30-40 miljonit
K-Rauta (Senukai) portfell	Kaubandus	Tallinn, Tartu, Pärnu	Fiesta Real Estate AS	UAB Baltic Retail Properties	20-30 miljonit
Narva Prisma	Kaubandus	Narva	EfTEN Kinnisvarafond AS	Corum	10 – 20 miljonit
Hobujaama 4	Büroo	Tallinn	Partners Group	Colonna Kinnisvara	N/A
Veerenni Tervisekeskus	Büroo/teenindus	Tallinn	Veerenni Tervisekeskus OÜ	Gaudium Capital OÜ (Zenith Capital)	N/A
Zelluloosi kvartal	Sega/arendus	Tallinn	Zelluloosi Kinnisvara OÜ / Sossi   Maja OÜ	Fausto Capital	N/A
Tallink   Express Hotel	Majutus	Tallinn	Kapitel AS	Fastinvest OÜ (Infortar)	5 – 10 miljonit
PK Hotel   Ilmarine	Majutus	Tallinn	Pro Kapital Eesti AS	Sisne Invest	N/A
Laagri Selver	Kaubandus	Tallinn	Oma Ehitaja AS	EfTEN   Real Estate Fund III AS	N/A

Allikas: Colliers International