3 müüti kinnisvarahindade kohta

1. Kinnisvarahinnad teevad pidevalt uusi rekordeid (ja see viib järeldustele nr 2 ja 3).

2. Kinnisvarahinnad on liiga kõrged.

3. Kuna kinnisvarahinnad on liiga kõrged, siis õige pea kukuvad need sealt kõrgustest alla.

Ruta Arumäe koolitusele „Kuidas analüüsida kinnisvarainvesteeringut“ saab registreeruda SIIT.

Jätkukoolitusele „Investeerimisstrateegiad kinnisvaras majandustsükli eri faasides“ saab registreeruda SIIT.

Et need väited müütide valda kuuluvad, saab selgeks üsna pea, kui vaadata numbreid.

Majandusnäitajatega on juba kord selline lugu, et enamik nendest sisaldab positiivset trendi. Inimkeeli tähendab see, et kõik hinnad ajas pidevalt kasvavad. Ja kui kui mõni hindadest ka vahepeal langema peaks, on see lühiajaline kõrvalekalle pikemaajalisest trendist. See kehtib mitte ainult kinnisvarahindade kohta, vaid kõikide hindade kohta. Vaadake võrdluseks ükskõik millist hinda. Kas mäletate veel, kui palju maksis midagi mõni aeg tagasi? Võin kihla vedada, et see maksis märksa vähem kui praegu. Mõned üksikud erandid välja arvatud. Seega on pidevalt uute rekordite tegemine enamus majandusnäitajatele, sealhulgas hindadele, nende loomulik olek ning ebatavaline olek see, kui uusi rekordeid enam ei sünni.

Olgu tegemist kogu majanduses toodetava toodangu, tarbitavate kaupade koguse või inimeste palkadega – kõik need on ajas kasvavad. Mis lühiajaliselt loeb, on see, kas kõik need majandusnäitajad lühiajaliselt omavahel ka kooskõlas kasvavad. Kui lühiajalises plaanis mõni neist teistest palju kiiremini kasvab, on põhjust oodata korrektsiooni. Niikaua, kui kinnisvarahinnad kasvavad sarnaselt majanduse ja palkadega, ei ole korrektsiooni ootamiseks suuremat põhjust.

Meenutame, et 2017. a kolme kvartali keskmine majanduskasv oli 4,8%, palkade kasv 6,6% ning kinnisvarahindade kasv 5,8%. Ka teistel pärast-kriisiaegsetel aastatel ei ole need näitajad kooskõlast välja läinud. Seega ei ole praegu põhjust väita, et kinnisvara hinnad oleks liiga kõrged. Hindu tuleb alati vaadata kontekstis teiste hindadega. Kinnisvara puhul on olulisimaks kontekstiks palgakasv, kuna inimeste ostujõust sõltub kinnisvara nõudlus kõige enam. Ning selles kontekstis tuleb tõdeda, et palkade ostujõud eluasemete suhtes on endiselt väga hea ning see ei ole viimase viie aasta jooksul sugugi kahanenud.