Turg korrigeeris Marienthali keskuse hinda
Marienthali keskus on üks neist Tallinna suurtest rahavoo objektidest, kus turuhind omanike algsele hinnasoovile tasapisi järgi rühtis, kuni piirkonnas konkurentsieeliseid kaotav müüja parimale pakkujale vastu tuli.
Ehkki Marienthali keskuse tehingu hind ei kuulu EfTENi ja Gildhalli kokkuleppel avaldamisele, võis möödunud aastal pisut rohkem kui 30 üürmlepinguga rahavoo objekti hind tõusta 27-28 miljoni euro kanti.
Ärikinnisvara vahendajate seas ei olnud omanike müügisoov ega hind, mida küsiti, saladus. Kinnisvarauudised.ee andmetel oli selleks 28,5 miljonit eurot. Ühtlasi lubasid vahendajad pangavõimenduse kasutajaile üle 22%-list omakapitali tootlust.
Catella partner Aavo Kokk selgitas, et iga soovija võibtehingu ligikaudse hinna ja tootluse välja arvutada siis, kui EfTEN avaldab pärast asjaõigusliku lepingu sõlmimist oma järjekordse fondiraporti. “Enne seda ei saa ma hinda kommenteerida,” märkis Kokk.
Suurtehingute pikaaegse nõustajana ütles Kokk, et Marienthali ostmise vastu on läbi aegade huvi tundnud. “Tegemist on ju suure, hästi ehitatud ja hästi hooldatud hoonega, kus üürnikeks on heas finantsolukorras ettevõtted. Ja ju on arutatud ka erinevaid hindasid,” sõnas ta.
“Catella palgati selleks, et me objekti üksipulgi läbi analüüsiksime ja võimalikult palju pakkumisi hangiksime. Eks me seda ka tegime, töötasime kõik lepingud läbi, vaatasime mitu aastat tagasi raamatupidamise sisse, jms. Koostasime müügiprospekti ja asusime müüma, kõik huvitatud investorid said ühetaolise ja kontrollitud informatsiooni,” ütles Kokk, kelle sõnul tegi EfTEN Gildhallile parima pakkumise. “Ja siin me nüüd oleme - võlaõiguslik müügileping värskelt sõlmitud.”
Omakapitali tootlus sõltub pangalaenu osakaalust ja laenuintressi määrast. Mida suurem on laenu osakaal ja mida madalam intressimäär, seda suurem on omakapitali tootlus. Samas tõuseb ka investori risk tagasimaksetega toime tulla, kui laenu teenindamise ajal osa üürnikke välja kolib ning ruumidele ei leita kiirelt uusi kasutajaid.
Seni nautisid Marienthali keskus ja sealsed kaubanduspindade üürnikud, sh Selver, suhteliselt konkurentsivaba elu. Lähiaastatel ehitatakse aga Mustamäe tee algusse hiigelsuur Maxima ning Riigi Kinnisvara koostab naaberkinnistul detailplaneeringut ligikaudu 6000 ruutmeetrisele ehitusmahule. Selle hulgas tuleb tõenäoliselt turule ka uut spekulatiivset büroopinda.
Kinnisvara.ee toetajad:
