Arco Vara: büroopindade turg näitab rahunemist

Edasise ehitusaktiivsuse tempot on pidurdanud nii ehitushinna kallinemine kui ka turul pakkumises aset leidnud muutused. Sealjuures tuleb aga arvestada, et möödunud aastal asuti siiski uute projektide algatamiseks võrdlemisi visalt valmistuma, 2017. aastal väljastati uusi ehituslube kokku 13 büroohoone ehitamiseks kogumahuga koguni 215 000 m2. Valdav enamus suurimatest passiivsetest projektidest paiknevad loomulikult Kesklinnas, kus ligi 15 000 m2 suletud netopinnaga hooneid on planeeritud näiteks Ahtri ja Töökoja tänavale.

Büroopindade finantseerimise laenumahud on küll endiselt jätkanud võrdlemisi kiires tempos kasvamist, kuid kasvutempo ei ole enam kiirenenud. Kui 2015. aastal finantseeriti büroopindu ligi 80 miljoni euro eest, siis 2016. aastal 174 miljoni ning 2017. aastal koguni 267 miljoni euro eest. Protsentuaalselt vaadatuna kasvas büroopindade finantseerimine 2016. aastal 118% ning 2017. aastal 53% võrra. 2018. aasta I kvartalis oli laenude mahuks 45 miljonit eurot, mida oli 44% enam kui varasema aasta samal perioodil ning 21% enam kui 2016. aasta I kvartalis.

Büroopindade ja muu ärikinnisvara valmimise tõttu on siiski viimase kahe kvartali vältel kinnisvara omatarbeks soetamise finantseerimise mahud kasvanud, seda 2017. aasta IV kvartalis aasta baasil ligi 48% ning 2018. aasta I kvartalis 24% võrra. Kinnisvara soetamine omatarbeks on siiski pikemale perioodile taandatuna üsna tugevalt alanenud, 2017. aastal finantseeriti vastavat segmenti koguni 62% vähem kui 2015. aastal. Põhjuseks on sealjuures peamiselt ettevõtete senine madal investeerimisaktiivsus, teisalt on jällegi suur osa kinnisvarast soetatud omavahenditest ehk möödunud perioodide kasumite arvelt. Ettevõtete investeeringud põhivarasse hakkasid küll 2017. aasta esimeses pooles taas tempokalt kasvama, kuid kasv oli ainuüksi ajutine. Investeeringud maasse on jätkuvalt samal tasemel nagu aastatel 2008 – 2009, investeeringud ehitistesse on aga asunud siiski kasvama. 2018. aasta I kvartalis tehti ehitistesse investeeringuid 288% enam kui aasta tagasi ning 263% enam kui 2016. aasta samas kvartalis.

Investeeringud ärikinnisvarasse jätkuvalt köitvad

Intressid on juba pikemat aega püsinud võrdlemisi madalal tasemel nii kodumajapidamistele kui ka ettevõtetele suunatud pikaajaliste laenude puhul, viimase kaheteistkümne kuu vältel on mõlema segmendi keskmine pikaajaline intress olnud sisuliselt samal tasemel. Intresside kasvu on olnud viimaste perioodide vältel märgata ennekõike ehituse ja kinnisvaraalase tegevuse finantseerimisel. Madalate intresside keskkonnas on investeeringud ärikinnisvarasse jätkuvalt atraktiivsed. Olenemata sellest, et üürihinnad ei ole viimase aasta jooksul enam märgatavalt kasvanud ning vakants on asunud vanemates hoonetes tõusma ja segmenditi üürihinnad langema, on alla 200 tuhande euroste büroo-, kaubandus- ja teeninduspindade turg endiselt aktiivne. Märgata on tehinguid, kus olemasoleva üürilepinguga heas kuni väga heas seisukorras pindade eest ollakse nõus peale maksma. Teisisõnu, atraktiivses asukohas ning olemasoleva rahavooga pinna eest ollakse nõus maksma üle turuväärtuse, mille kõrval tootlused on odavamatel varadel langenud juba alla 6% piiri.

Müügitehingud kipuvad ära jääma

Baltikumis esile kerkinud rahapesuskandaalid ning järgnevate ennetamine on kaasa toonud üksikute suuremate ärikinnisvara ostu-müügitehingute ärajäämise. Ennekõike on tunda raha turule sisenemise vähenemist Venemaa suunalt, ühalt on probleemiks pangakontode avamine kuid teisalt kardetakse ka investeeritava kapitali osas uurimise alla sattumist. Venemaa suunalt tulevate investeeringute osas on peamiselt märgata tehingute ärajäämist ning potentsiaalsete ostjate vähenemist Ida-Virumaa suurimates linnades. Lisaks on suuremate tehingute sõlmimisel ning sealjuures pangalaenu kasutamisel hakanud negatiivset rolli mängima kinnisvaraturu aktiivsus, mitmetes pankades on kinnisvara osakaal laenuportfellides tugevalt suurenenud ning laenutingimuste pakkumisel ei olda klientide sõnul enam alati niivõrd paindlikud kui veel mõnda aega tagasi.