Autor: Kristi Kool • 4. märts 2019

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

„Ostuesindusteenus on ostja esindamine temaga eelnevalt kokku lepitud summa eest. See tähendab, et kinnisvara soetada sooviv klient tellib maaklerilt teenuse ja eesmärk on leida talle meeldivaim ja soodsaim objekt kogu turult,“ ütleb Maria Kristina Sarapik sissejuhatuseks.

Ostjate teenindamine on tema hinnangul olnud veidi hall ala, millel puudus konkreetne vorm. „Maaklerid puutuvad palju kokku olukorraga, kus klient ütleb: otsi mulle midagi. Ja siis sõltub juba maaklerist, kui palju ta sellega vaeva näeb, üldiselt pole ta väga motiveeritud. Tavaliselt vaadatakse üle enda portfell, küsitakse oma büroo kolleegidelt, ja kui kohe midagi sobivat ei paista, siis ei vaevu maakler tihti mujalt otsima, sest tal pole kindlust, et töö saab tasutud ehk jõuab tehinguni,“ selgitab 16-aastase töökogemusega Sarapik. Samal ajal paneb klient kõik lootused maaklerile ega tegele ise üldse sobiva objekti otsingutega. Takerdub kogu tema ostuprotsess, sest isegi kui midagi silma jääb, ei pruugi ta tegutseda, sest ehk on maaklerilt tulemas mõni parem pakkumine.

„Teinekord on olukord vastupidine, eriti kui tegu noore ja algaja maakleriga. Ta teeb ära meeletu töö, otsib, uurib ja kui ta siis kliendile helistab, ütleb viimane, et leidis juba vahepeal ise sobiva kinnisvara. Nii et mõlemal poolel on võimalik pettuda, sest turul pole välja töötatud teenuse kindlat vormi,“ ütleb Sarapik.

Maakler ei välista ühtegi pakkumist

On välja kujunenud, et müüjat esindav maakler jagab oma vahendustasu kolleegiga, kes toob ostja. Maria Kristina Sarapiku sõnul peab see vähemalt enamike kogenud kolleegide puhul paika. Turul tegutseb aga ka niisuguseid kinnisvarabüroosid, mille töötajad koostööst keelduvad. Olgu siis põhjuseks firma poliitika või asjaolu, et lootuses objekt kindlasti enda müügiportfelli saada, on maakler nõustunud väga madala vahendustasuga, mida omakorda poolitada ei taheta. Ka arendajatega on Sarapikul nii- ja naasuguseid kogemusi, mõni on koostööst maakleriga huvitatud, teine mitte. Ostjat esindaval maakleril pole motivatsiooni pakkuda kliendile kinnisvara, kust ta ise vahendustasu ei saa. „Ostuesinduse puhul on maakleril võimalus pakkuda absoluutselt kõiki turul olevaid objekte, pole vahet, kas müük toimub arendaja, maakleri, kohtutäituri või eraisikust omaniku kaudu.“

Kallis lõbu?

Kuidas võtavad inimesed vastu mõtte palgata niigi kulusid tekitava kinnisvaraostu juurde maakler? Sarapiku sõnul võib aga nii talitades hoopis palju raha kokku hoida. Esmalt teeb ta selgeks tasumissüsteemi: „Meie büroo küsib teenuse eest põhitasu pluss boonust, viimane sõltub sellest, kui palju ma saan kliendile hinda alla. Kui vastas on teine maakler, kes jagab vahendust, siis mina oma põhisumma osas tasu kliendilt ei võta. Oletame, et mul on kliendiga kokku lepitud minu töötasu 2000 eurot, pluus boonus. Nüüd ütleme, et koostööpartneril on kokku lepitud müüjaga vahendustasu 4000 eurot, mida ta on nõus minuga poolitama. Sellisel juhul saangi mina oma tasu kätte ja mina seda 2000-t eurot oma kliendilt ei võta. Me ei tee topeltmaksustamist,“ kinnitab Sarapik.

"Ka boonustasu peab olema selline, mis kokkuvõttes ikkagi kliendi plussi jätab," lisab maakler.

Ostja kohustused

Ostuesinduslepingu juures kehtivad kindlad kokkulepped. „Klient peab täpselt teadma, milline on tema eelarve. See tähendab, et tal on raha olemas või pangast laenukinnitus saadud,“ ütleb Maria Kristina Sarapik. „See on vajalik, sest hea asi kaob turult kiiresti. Meil peab olema reageerimiskiirus tehingusse minemiseks, et saada parim diil lukku.“ Kuna ostuteeninduslepinguga annab maakler kirjaliku lubaduse leida kliendile sobivaim kinnisvara, siis peavad olema ka kõik eelnevad tingimused selle õnnestumiseks juba olemas.

Veel peab klient kinnitama, et jätab protsessi oma maakleri hooleks. „Kui ta leiab ise mõne huvipakkuva kinnisvarakuulutuse, siis ta edastab selle mulle ja müüjaga suhtlen juba mina. Läbirääkimisi pidagu ikka ainult üks inimene, siis ei teki segadust. Palun klienti ka oma pereliikmetele öelda, et kui keegi avastabki mõne sobivana tunduva pakkumise, siis sellest tuleb informeerida maaklerit mitte hakata omapäi helistama ja mingeid kokkuleppeid sõlmima, mis võivad hiljem kliendile kahjulikuks kujuneda,“ räägib Sarapik.

Maakleri tegevus

„Nagu müügivahenduse puhul saab ka ostuesinduse lepingusse panna paika maakleri tegevused ja töö tähtajad. Mina olen võtnud eesmärgiks hiljemalt kahe kuuga ostjale sobiv kinnisvara üles leida,“ ütleb Maria Kristina Sarapik. Ostuesindusmaakleri töö juurde kuulub:

•Kogu turu kaardistamine, et leida kliendile kõige sobilikum pakkumine. Maakler vaatab läbi kõik kuulutusteportaalid, arenduste kodulehed, uurib kohtutäiturite kaudu müüdavat kinnisvara ja suhtleb kinnisvaramaaklerite koostööfoorumis oma kolleegidega, kas neil on sobivat pakkumist jne.

•Esialgse valiku väljasorteerimine, mille hulgast klient huvi pakkuvad objektid välja valib.

•Suhtlemine müüjate või müüki vahendavate inimestega. Kogenud maakler oskab juba telefonis uurida kinnisvara üleandmise tingimusi, dokumentatsiooni olemasolu ja muid olulisi küsimusi, millega saab eeltöö staadiumis juba mitmed objektid välistada, selle asemel, et kohale minna ja aega raisata.

•Objektide vaatamise organiseerimine ostjale sobival ajal. Maakler saab koondada mitu objekti ühele päevale ja hoolitseda ka ostja sõidutamise eest.

•Vajadusel hindaja ja/või ehitusekspertide kaasamine. Ehitusalane konsultatsioon on mõistlik kindlasti eramu või majaosa ostu puhul

•Sobiva objekti leidmisel läbirääkimiste pidamine ja tehingu ettevalmistamine. Maakler viibib ostjaga notari juures ja objekti üleandmisel.

Maria Kristina Sarapik on veendunud, et ostuteenus on klientidele vajalik ja kasulik – seda on näha tehtud tulemuste põhjal kus klientide ajaline ja rahaline võit on olnud suur

„Ka ostjatel on vaja professioonaalset abilist. Tihtipeale inimesed ei oska vaadata kinnisvaraspetsialisti pilguga. Nad välistavad uut kodu otsides pakkumised, kus neile ei meeldi seinavärv või tapeet, maakler oskab näha kinnisvara potentsiaali. Purk värvi, teine tapeet, uus mööbel ja korraga ongi tegu otsitud unistuste koduga. Või on tegu tegelikult hea kinnisvaraga, aga fotod on koledad. Või on dokumentatsioonis aspekte, mis võimalik lahendada. Maakler oskab ka halbade piltide ja kehvalt presenteeritud info tagant pärli üles leida.