Tallinna kinnisvara müük väheneb

Tallinnas on samal ajal vähenenud nii uute kui ka järelturukorterite müük, mis mõningase ajalise viivitusega on üksteisele samasuunaliselt järgnenud, kirjutab Arco Vara Kinnisvarabüroo analüütik Mihkel Eliste ettevõtte blogis.

Eliste tõi esile, et Tallinna järelturul on turuaktiivsus vähenenud juba koguni viis kvartalit järjest, uute korterite müük aga seni kaks kvartalit järjest. "Mujal Eestis, Tallinnast väljaspool, tehti veebruaris täpselt sama palju tehinguid kui aasta tagasi, mida toetas ennekõike aktiivne uute korterite müük Tallinna lähiümbruses, kus on veel üldine kasvutrend säilinud," kirjutab Eliste.

Statistika järgi tehti 2019. aasta veebruaris Eesti korteriturul kokku 1645 tehingut. Võrreldes jaanuariga tehti 18 tehingut rohkem (+1,1%), kuid siiski 62 tehingut vähem (–3,6%) kui veel aasta tagasi samal kuul. Veel jaanuaris vähenes tehingute arv aastases võrdluses 4,2% võrra. "Suhteliselt sarnases tempos turuaktiivsuse vähenemine on jätkunud kogu talve vältel, mida on vedanud ennekõike tehingute arvu vähenemine pealinnas," tõi analüütik välja.

Statistika toetab pideva hinnakasvu vaibumist

Veebruari jooksul tehtud Eesti korterituru tehingute mediaanhinnaks kujunes 1347 eurot ruutmeetri kohta. Võrreldes jaanuariga püsis hinnatase suhteliselt sarnase tehingute arvu taustal languses 3,4%, mida mõjutas ennekõike Tallinnas vähenenud tehingute arv.

Väljaspool Tallinna võis ülejäänud Eestis märgata hinnakasvu 11%, Tallinnas langes mediaanhind võrreldes jaanuariga samal ajal aga 2,4% võrra. Võrreldes 2018. aasta veebruariga kasvas hinnatase Eestis tervikuna ainuüksi 1,1% võrra, sealjuures Harju maakonnas 1,7% ja Tartu maakonnas 1,0% võrra.

Elise märkis, et võrreldes aastataguse ajaga ei ole hinnatase enamikes Eesti piirkondades enam märgatavalt kasvanud. Kui varem võis pideva 5–8%ni ulatuva hinnakasvu saatel iseloomustada seda pigem uute korteritega tehtud tehingutele, siis praegu peegeldab turu üldine hinnakasv pigem järelturukorterite aastast kallinemist. Viimast ennekõike Tallinna magalapiirkondades, kus nõukogudeaegsete korterite hinnakasv on uute korterite pideva kallinemise tõttu oma madalamast hinnatasemest tulenevalt taas ajutiselt atraktiivsemaks muutunud. Järelturul on Eestis tervikuna hinnakasvu panustanud ka aktiivseimad väikelinnad. Samas näeb analüütik, et 2018. aasta teisest poolest kiirenema asunud järelturu hinnakasv näitab nüüd siiski taas aeglustumise märke, taandudes ideaalis sarnaselt uute korteritega pelgalt mõneprotsendilise kasvuni.

"Tehingute arvu vähenemine võib aasta teises pooles veidi leeveneda, sest faktiliselt ei ole turg enam kasvu näidanud juba 2018. aasta juulikuust alates," lisas ta.

Kummaliselt aktiivne talv

Olenemata sellest, et tehingute arv jätkuvalt sel aastal ennekõike Tallinnas väheneb, on Elise hinnangul siiski senised talvekuud olnud võrreldes varasemate aastatega kummaliselt aktiivsed. Seda küll mitte tehingute arvult, aga ostuhuviliste hulk ning kuulutuste vaatamine on talvisele perioodile olnud tänavu pigem ebatavaliselt suur.

"Seda ennekõike investeerimiseks sobilike korterite turul ja paralleelselt elamuturul, mille kasv on korterituru kasvule mõningase viitajaga järgnenud ning kus on käesoleva aasta jooksul oodata positiivse hinnakasvu trendi säilimist," leidis Eliste. "Üksikelamute hinnataseme erinevus on mitmes Eesti paigas võrreldes samaväärse seisukorraga korteritega muutunud kohati põhjendamatult väikeseks. Elamuturu üldise aktiivsuse märgatavat kasvu on olnud pigem märgata aga Eesti väikelinnades ning Tartu ja Tallinna lähiümbruses, kuid mitte suuremate keskuste endi siseselt."

Eliste näeb, et kuigi üldine tehingute arv on Eestis tervikuna vähenevas trendis, on kinnisvaraturg endiselt vägagi aktiivne ning praegust üldist turul valitsevat olukorda võib tehingute arvult samastada 2017. aasta perioodiga.

Kas hinnad ükskord langevad?

Kuid, kas korteriturul hinnatase siiski ka kunagi ikkagi langema hakkab? Eliste peab tõenäoliseks, et see algab järelturult ja keskmisest oluliselt kallimate Tallinna uute korterite turult. Kas see saab nüüd olema juba 2019. aasta lõpupoolel või kusagil kaugemas tulevikus, on hetkel analüütiku sõnul veel pigem esoteerika valdkonna spetsialistide pärusmaa.

"Praegust tehingute arvu langusele pöördumist oli samuti võimalik ette näha, kuid sellegi pöördemomendi prognoosimist pidi vahepeal peaaegu aasta võrra edasi lükkama. Kuid isegi, kui hetkel kinnisvara hind otseselt üle-riigiliselt ega Tallinnas ei lange, siis netopalga kasv on olnud juba mõnda aega kiirem kui elukondliku kinnisvara üldine hinnakasv, mistõttu kinnisvara on olenemata hinnalanguse puudumisest muutumas siiski kättesaadavamaks."

Loe ka Arco Vara blogipostitust