Autor: Ain Kivisaar • 25. juuni 2019

Üürikorterite turg on Tallinnas väga elujõuline ning jahenemismärke näha ei ole. Kinnisvarasse investeerimisest ja turutrendidest räägib Metro Capitali juht Ain Kivisaar.

Statistika näitab, et üüriturg on jätkuvalt aktiivne eelkõige pealinnas, aga ka paaris teises suuremas Eesti linnas. Tallinnas ulatub üürikorterite arv hinnanguliselt kümnete tuhandeteni ning nõudlus uute üüripindade järele on jätkuvalt suur. Pealinnas hoiab turgu elavana sisseränne teistest linnadest, samuti välistööjõu kasv. Ka üürihinnad on viimastel aastatel kasvanud mõõdukas tempos, mis ilmestab nõudluse tugevust. Kinnisvaraportaalide statistika järgi oli eelmise aasta lõpu seisuga Tallinna keskmine üürihind ruutmeetri kohta umbes 11 eurot kuus.

Ei ole vaid rikaste pärusmaa

On müüt, et kinnisvarasse investeerimist saavad lubada vaid väga kõrge sissetulekuga inimesed. Tegelikult on investorite seas erineva profiili esindajaid. Eestis on investoriteks valdavalt inimesed, kellel on tekkinud vaba raha oma äritegevusest, mõne muu vara müügist või hoopis pärandusest. Vanuseline jaotus algab üliõpilastest ja lõppeb pensioniealistega. Üldjuhul ostetakse endale investeerimise eesmärgil korter või paar, et see hakkaks tulevikuks raha kasvatama või oleks aastate pärast koduks korteri omanikule või järeltulijatele. Selleks antakse elupind alguses lühi- või pikaajaliselt üürile, kattes nii igakuised laenumaksed või teenides lisatulu. Lisaks tegelevad turul investeerimisega nii väikefirmad kui ka professionaalsed investorid, kelle portfell võib ulatuda mitmesaja korterini. Kasvava nõudluse tõttu on ruumi kõigile.

Linnasüda või äärelinn?

Üks levinumaid küsimusi on, kuhu kinnisvara soetada. Kui korterit otsitakse endale, siis teatakse üldjuhul täpselt, millised on eelistused. Piirkond valitakse selle järgi, kas soovitakse kolida elu tuiksoonele või metsavaikusesse. Kinnisvara asukoht sõltub suuresti inimese elustiilist. Kui aga korter ostetakse eesmärgiga üürile anda, on kahtlemata turvaline ja ajatu valik süda- ja kesklinn või nende lähedus. Paarikümne aasta jooksul selle piirkonna vastu huvi kahanemist märgata pole olnud, samuti ei ole põhjust oodata seda ka tuleviku vaates. Tõsi, et äärelinna kinnisvara on mõnevõrra soodsam, kuid kinnisvaraostu tasuks vaadata kui pikaajalist investeeringut – linna keskmes paikneva vara väärtus aja jooksul kasvab ning pakub huvi just maksejõulisematele ja stabiilsematele üürnikele.

Samuti on kesklinn magus piirkond neile, kes soovivad korteri välja üürida Airbnb keskkonnas. Siin aga peaks üürihinna kujundamisel kindlasti arvestama ka ajalise ja rahalise väljaminekuga, kuna teenuse pakkumisega kaasnevad pidevad koristuskulud. Kui aga on soov jagamismajandusega püsivalt tegeleda, on see hea võimalus lisatulu teenimiseks või lausa iseendale töökoha loomiseks.

3-4-toalised üürikorterid loovad konkurentsieelise

Teine oluline küsimus on, millist tüüpi korter osta. Siin tasuks kindlasti järele mõelda, kas plaan on pakkuda lühi- või pikaajalist üürimisvõimalust. Klassikaliselt on üürikinnisvara turul suurim nõudlus 1-2-toaliste elupindade järele, kuna sihtgrupp on lai – linna kolinud noorpered, tudengid, välistööjõud. Kuna paljudel on üürivajadus ajutise iseloomuga, võivad ka üürilised tihemini vahetuda. See tähendab uute inimeste otsimist ja korteri tühjalt seistes lisakulusid kommunaalidele ning ka saamata jäänud üüritulu.

Nutikal investoril tasuks mõelda suuremalt. Kuna viimase kümne aasta jooksul on Tallinna kesklinnas turule toodud ebaproportsionaalselt palju just väiksemaid korterid, siis on hetkel puudus pigem suurematest, 3-4-toalistest üüripindadest. Selliseid elukohti otsivad lastega pered või siis inimesed, kes soovivad lihtsalt ruumikamat elamist, kuhu mahub ka garderoob või kontoriruum. Seetõttu võib suuremasse korterisse investeerimine turul eelise luua. Sellised üürilised on enamasti ka usaldusväärsemad ja maksejõulisemad ning soovivad samal elupinnal elada pikemat aega.

Tootluse määrab piirkonna ja vara atraktiivsus

Üldjoontes võib öelda, et igast uusarendusest ostetakse umbes 10-20% kortereid üürile andmiseks. Näeme seda ka enda projektide statistika põhjal. Näiteks peagi nurgakivi saav Toom-Kuninga 15 arendus on varajases staadiumis olnud huvipakkuv just investoritele, kes varakult reageerides saavad valida laiema valiku korterite hulgast.

Rusikareeglina teenitakse üürist jooksvalt tulu umbes 5-6% korteri ostuhinnast aastas ning headel kasvuaastatel lisandub veel teist sama palju korteri väärtuse kasvust. Seega võib kokkuvõttes Tallinna üürikorterisse investeerimine toota iga-aastast tulu 10% ning enam. Arvestades turu keskmisi üürihindu, on tegu hea lisatulu teenimise võimalusega. Algajale investorile võib ahvatlevana tunduda võimalikult odava kinnisvara soetamine, et nii maksimeerida oma investeeringu tootlust. See ei pruugi siiski ära tasuda, kuna pikaajaliselt teenib atraktiivses piirkonnas kvaliteetsesse kinnisvarasse investeerimine rohkem nii üürnike rahulolu, väiksema vakantsuse kui ka vara väärtuse kasvu tõttu ajas.

Soovitused algajale investorile: kuidas alustada?

•Kui soetad üürikorteri pangalaenu abil, võib omafinantseering ja intress olla kõrgem kui kodulaenu puhul. Arvestama peaks maksimaalselt 10-12-aastase laenugraafikuga ja intressimäär võib olla 3% ja enam.

•Kui on plaan kinnisvara soetada uusarendusse, siis tasub seda teha arendusprojekti algusjärgus. Nii saab kaasa rääkida viimistluses ja ka erisoove lisada. Hilisemas etapis on see tunduvalt kulukam ja sobilike korterite valik väiksem.

•Sesoonsus üüriturul suurt rolli ei mängi (v.a Tartu ja Pärnu linn), seetõttu hooaja järgi korterit ostma ei pea. Väikesemate korterite puhul võib küll mõningast aktiivsust näha suvelõpul, kui tudengid uueks õppeaastaks elamispinda otsivad.