Karin Vinkel • 26 veebruar 2020

Kinnisvarasektoris valitseb optimism

20.02.2020 toimunud Äripäeva Kinnisvarakonverentsil jäi kõrvu jätkuv optimism kinnisvarasektoris. Positiivset lähitulevikku näevad nii arendajad kui maaklerettevõtted, vahendab oma blogis muljeid konverentsil osalenud kinnisvarafirma Vinkel Group OÜ juhatuse liige Karin Vinkel.

Äripäeva kinnisvara aastakonverentsile Swissotel Tallinn saali kogunes 140   Foto: Raul Mee, fotograaf

Ootamas on ka palju muutusi ning seekord toodi erilise tähelepanu alla digitaliseerimine. Kinnisvara valdkond on tehnoloogiliselt ajast maas ning kasutab traditsioonilist inimtööjõudu palju, kuid see on muutumas nii ehituses endas kui ka kogu arendus- ja müügiprotsessis. Hea tähelepanek kõigile start up ettevõtetele, kes soovivad probleemseid kohti lahendada – kinnisvarasektoris tuleb süsteemid kaasajastada ja kui teha seda hästi, siis see sektor tasub heldelt.

Kinnisvarahinnad

Hinnad on kasvanud ja paljud arvavad, et hinnad on liiga kõrged. Ainuüksi ruutmeetri hind ei ütle meile siiski midagi. Me peaksime panema selle mingisse konteksti, näiteks võrdlema seda palkadega. Kui seda teeme, siis näeme, et palkade kasv kinnisvara müügihinnaga võrreldes on tõsunud samal määral. See näitab, et suheliselt ei ole kinnisvara hinnad, vähemalt Tallinnas, kus vaadatakse nende kasvu kõrgendatud tähelepanekuga, kasvanud.

Kui vaadata kooskõla kinnisvarahinna ja majanduse üldnäitajate vahel, siis Eesti Panga mudeli järgi on näha, et kui buumi ajal olid kinnisvarahinnad kõvasti üle stabiilsuse, siis praegu on kinnisvara hinnad ainult natuke üle prognoositava stabiilsuse. Iseasi, et ega keegi ei tea täpselt, kus on see stabiilsuse punkt.

Ehituse ja arenduse maht

Eluasemearenduste maht on jõudnud tasemele, kus edasine kasv poleks tõenäoliselt enam optimaalne. Ka kaubandus- ja büroopindasid on jõudsalt juurde arendatud.

Vakantsusmäärad on madalaks jäänud. Arendajad tõid välja, et järjest rohkem tuleb tähelepanu pöörata maja heale kvaliteedile ning tervikliku elukeskkonna väljaehitamisele. Seetõttu võetakse meelsamini ette mitme maja või terve kvartali arendus vs üksikute elamute arendus. Esiteks siis saab mahu pealt ehituses kokku hoida ja teiseks mõjub piirkonna arendus hästi kliendi rahulolule, sest tema ootused ja vajadused saavad paremini täidetud.

Tuleks vaadata, kui suure osa moodustab ehitus ja kinnisvarasektor üldmajandusest ehk kui suure osakaalu annab see sektor SKPst. Eestis on see suhteliselt kõrgel tasemel praegu, aga ohumärke Eesti Panga silmis veel pole.

Hetkel pole veel selline olukord, kus õpetajad hakkavad minema maakleriks. Kui selline liikumine hakkab tekkima, siis on kindlasti asi juba halb.

Demograafia

Väga paljud esinejad tõid välja demograafilise olukorra ja sellega kaasnevad ohud. Toimub linnastumine, mainiti isegi hüperlinnastumist. Tallinn saab sellest oma võidu, sest linnad on nagu gravitatsioon – mida suurem on linn, seda suurem tema külgetõmbejõud.

Lähiaasatel jääb Eestis kõige aktiivsemas eas eluasemeostjaid ja elukohavahetajaid vähemaks. See mõjutab eluasemeturu aktiivsust.

Suurem pilt

Kinnisvaraturg käib sama jalga, mis maailma majandus. Kaubavahetuse maht on esimene indikaator, et majandus hakkab jahenema. See protsess on juba käima läinud. See mõjutab ka tööstust ja eksport on seda juba tunnetamas. Eesti eksportijad tunnetavad välisturgude jahenemist ja konkurentsivõime langust. Varem või hiljem hakkab see mõjutama ka sisemajanduse teisi sektoreid.

Eesti majandus jätkab aeglustuval kursil kasvu. Oluline on siinkohal märkida, et tegu on siiski kasvuga, kuigi see väheneb võrreldes paari eelmise aastaga. Ettevõtjate jaoks tähendab see, et olukord muutub nende jaoks keerulisemaks. Majanduskasv 2018 – 4,8%, 2019 – 3,4, 2020 prognoos on 2,3%, Euroalal keskmine kasv on ca 1%.

Tööhõive

Töötuse määr 2019 aastal oli 4,4%. See mõjutab oluliselt kinnisvaraturgu. Tööhõive väga suurt täiendavat kasvu näha ei ole, sest inimesed on juba tööl. Hetkel ei tööta vaid need inimesed, kes ei taha/saa tööd teha, näiteks on lapsehoolduspuhkusel või soovivad teha oma ettevõtte.

Peame täiesti eraldi vaatama inimesi, kes on lühiajaliselt Eestis tööl. Paljudes numbrites neid inimesi ei kajastata, aga nad siiski suurendavad nõudlust eluasemete järele üürikinnisvara näol.

Laenuturg

Kinnisvaralaenude kasv on kiire, aga tänu hoogsale majanduskasvule pole võlakoormus suurenenud.

Jätkuvalt tõdeti, et kuigi euribor on väga madal, siis pangalaenude reaalsed intressimäärad on kasvanud. Samas rahaturgudel oodatakse, et baasintressimäärad jäävad madalaks pikemaks ajaks.

Need pangad, kes on tahtnud kasvada, on hetkel saanud kasvada lahkunud pankade arvelt, aga nüüd on see auk täidetud ja edasine kasv tuleb juba turu konkurentsi arvelt. Seega võib prognoosida, et intressid võiksid veidi väheneda, aga seda pigem minimaalselt.

Arendajad oma prognoosides tunnistasid, et projektis ei saagi ehitust alustada kui ei ole tehtud ettemüüki 40-60%, sest see on panga tingimus, et kinnisvaraarendust finantseerida. Külaliskorterite arendust ja vähem levinud ärimudelite finantseerimist panga poolt väga oodata ei ole, selleks peavad arendajad leidma alternatiivsed rahastuse allikad.

Innovaatilisus tulevikku vaadates

Objektid peavad tulevikus olema üha paremini läbi mõeldud ja suunatud kindlale kliendile. Noored liiguvad palju ringi ja nende soovid on teistsugused, eelistatakse co-working kohti ning elamiseks üüripindasid, mis võimaldavad kõiki mugavusi.

Ehitusse sisenevad ka juba robotlahendused, millega on efektiivsem ja kiirem maju ehitada. Moodulehitus läheb populaarsemaks. Priit Uustulnd (Kaamos Kinnisvara tegevjuht) mainis, et nemad tõenäoliselt proovivad ühe oma uue projekti puhul ka juba valmis ehitatud vannitubasid.

Selge on see, et ka kinnisvara liigub üha enam digitaliseerimise suunas. Need, kellel on süsteemid paremini juba praegu digitaalselt üles ehitatud, on võidus, sest info on paremini hallatud ja see vajab vähem inimressurssi.

Müügis ei pruugi enam 3D lahendustest piisata. Kuna eriti Tallinnas ostetakse kinnisvara uusarendustes paberi pealt, siis hea lahendus on kasutada ära virtuaalmaailm ja viia inimene läbi virutaalprillide oma uue kodu keskkonda, et tekitada temas emotsioon ja seejärel kindlam ostusoov.

Energiatõhusus ja –säästlikkus saavad üha olulisemaks kliendi silmis. Tõuseb ka puidu kasutus ehitusel. Juba täna saab ehitada kõrghooneid puidust. Puidul on mitmeid eeliseid, näiteks hingavus, kiire paigaldus paneelidena. Lisaks on puidul väga head tulepüsivusomadused.

Kokkuvõtteks

Tegu oli väga huvitava päevaga täis säravaid ettekandeid. Rõõm oli näha positiivseid noote ja kuulda, kuidas arendajad soovivad teha järjest paremaid maju, andes lisaväärtust nii linnale kui uuele kodu ostjale.

Kuna majanduses prognoositakse jätkuvat kasvu, siis loodetavasti saavad kinnisvaraarendajate suured ja uhked plaanid ka teoks. Lisaks tuleb arvestada, et ka kinnisvaraturg peab ajaga kaasa minema ning protsesse rohkem digitaliseerima.

Äripäevale aitäh huvitava päeva korraldamise eest!

Jaga lugu:
KINNISVARA UUDISKIRJAGA LIITUMINE

Telli olulisemad kinnisvarauudised igal nädalal enda postkasti.

Kinnisvara.ee toetajad:

Eva Kiisler
Eva KiislerEhitusväljaannete juhtTel: 56 600 050
Sandra Malvik
Sandra MalvikEhituse ja kinnisvara konverentside korraldajaTel: 58 552 554
Rivo Habakuk
Rivo HabakukReklaami projektijuhtTel: 56 861 806