Autor: Helen Roots • 12. august 2021

Millele mõelda enne kinnisvarasse investeerimisega alustamist

Kinnisvara teema pakub huvi, aga ei tea, millest alustada? Kes on investor, kuidas ja millesse tasuks investeerida ja millest investeerimisotsust tehes lähtuda? Viimases Uus Maa kinnisvarasaates olid saatejuht Lauri Leetil külas Uus Maa Ärikinnisvara juhatuse liige ja investeerimisportfelli juht Eduard Sorokin ning analüütik ja investor Risto Vähi, kes muuhulgas rääkisid avameelselt ka iseenda investeerimisharjumustest ja kogemustest ning kirjeldasid ostuotsuse küpsemise protsessi.

Autor: Pixabay

Kui saate esimene pool keskendus sellele, mis olukord kinnisvara maastikul praegu valitseb, siis teises pooles võeti põhjalikumalt vaatluse alla investeerimise, täpsemalt investeerimisega alustamise teema. Pärast järgnevat ülevaadet peaks investeerimishuvilisele asi märksa selgem olema ja võib hakata tasapisi esimesi samme astuma.

Kellele soovitada fondi kaudu kinnisvarasse investeerimist ja kellel on see üldse võimalik?

Sorokin: Kui me räägime fondi osakutest või ühisrahastusportaalidest, siis see on n-ö passiivne investeerimine, kus saab vahepeal telefonist või arvutist jälgida, kuidas neil läheb. Aga kui me räägime kinnisvarainvesteeringutest kui sellistest, siis siin on erinevad kategooriad – on erainvestor (neid vast kõige vähem), siis osaühing, mis on lihtne investeerimisvorm, ja siis natuke suuremad ettevõtted. Kõigile nimetatutele sobivad erinevad tooted, kõigil on erinevad eesmärgid, aga kõigi ühine suur eesmärk on teenida omanikule tulu.

Madal intressikeskkond ja suurenev rahahulk kontodel paneb investoreid otsima alternatiivseid võimalusi erinevatesse varaklassidesse vahendite paigutamisel. Kinnisvara ja väärtpaberiturud tunduvad olevat eelistatuimad ja kõige lihtsamini kättesaadavad raha kasvatamise valikud, kuid on ka teisi lahendusi.

Millised on miinimumsummad erinevatel võimalustel - üürikinnisvara, ühisrahastus, fondid? Millised lahendused sobiksid just Teie eelistuste ja võimalustega? Tulge kuulama seminari "Investeerimise võimalused kinnisvaras" ja saate teada, kuhu oma raha paigutada, et kindlustada tulevik.

Seminar toimub juba 28. septembril, ning seal astuvad üles 1Estate Kinnisvara partner Algis Liblik, EstateGuru investorsuhete koordinaator Kairi Veere ja Baltic Horizon Fundi juht Tarmo Karotam. Päevakavaga tutvumiseks ja seminarile registreerimiseks klõpsa SIIA!

Vähi: Kas alustada erainvestorina ühe korteriga või püüda ühisrahastusplatvormi toel asi suuremalt ette võtta, see sõltub inimesest – kas temas on investori hing, ja kui on, siis kui janune ta on, st kas talle meeldib passiivne finantsinstrumentide kasutamine, nagu seda on fondid, kuhu paigutada oma vaba raha, saada aeg-ajalt dividende ning oma raha seal säilitada ja kasvatada. Või on inimene selline, kes tahab ise käed külge panna, ise korteritega tegeleda ning teenida ise tootlust ja seada tootluse eesmärke, teenida üüritulu, müüa, osta midagi uut, lahendada probleeme üürnikega, n-ö elada seda elu. On ju teada, et mida suurem on investeering, seda suurem on ka kasuvõimalus.

Kes üldse on investor? Kas inimest, kellel on nt ainult paar-kolm korterit, mõnes on üürnik sees jne, saame ikkagi päris investoriks lugeda?

Vähi: Pigem on ta lihtsalt paigutanud oma raha üürikorteritesse. Investor on inimene, kes teadlikult päevast päeva tegeleb kinnisvara ja sellega seonduvaga. See, et ma ostan, panen üürniku sisse, võtan üüritulu ja siis müün millalgi maha, see ei ole investeerimine, investor tegeleb ka igapäevaselt igasugu probleemide lahendamise ja uute võimaluste otsimisega – see on nagu töö ikka.

Sorokin: Minu märksa liberaalsem nägemus ütleb, et investor on see, kes tunneb ennast investorina. Kui sul on kaks või kolm korterit ja sa tunned, et oled need ostnud investeerimise eesmärgil ning viitsid ja tahad sellega tegeleda, siis sa oledki investor ja võib-olla kasvab sellest lõpuks mingisugune suur äri välja. Selle kaudu inimene areneb ja väga tähtis on eneseusu küsimus.

Mis nõu võiks investeerimishuvilisele anda – kas alustada pisikese mikroosaühinguga või panna sõpruskond kokku, on laenuvõimalus suurem ja teha suurem ettevõte?

Sorokin: See on nii kinni inimese tüpaažis – mõni on väga edukas üksiktegija, kes ei saagi grupis hakkama, ja vastupidi. On üks reegel, millest ma ka ise lähtun: ärge pereliikmete ja sugulastega sellist äri alustage, see lõpeb tavaliselt fiaskoga. Mitte alati, aga see on libe tee.

Vähi: Mina soovitan, et alusta, kuidas alustad, alusta üksi või teistega koos, aga ära hinda kohe oma võimalusi väga üle ja ära eelda, et sa kohe oledki edukas inimene – investeerimine võtab ikkagi ka aega, selle portfelli ehitamine ja kogemuse saamine. Ja kui sa eksid – mis on investeerimisel täiesti loomulik ja inimlik, kahjumit kantakse alguses –, siis õpi, tõuse püsti ja tee edasi.

Sorokin: Alguses ei tasugi keskenduda niivõrd kasumile kui protsessile. Investeerimine on protsess ja sa pead nautima protsessi. Kui sa seda ei naudi, siis sa ei jõua ka selle rahani lõpuks.

Mida investeerimiskinnisvara ostmise juures silmas pidada?

Sorokin: kõik investeeringud on teatud mõttes emotsionaalsed. Mina olen pigem lokainvestor ehk lokatsiooniinvestor. Nagu teada, on asukoht-asukoht-asukoht kolm kinnisvara peamist omadust, see mantra peab väga hästi paika. Mina vaatan alati seda, mis toimub piirkonnas 3 aasta pärast, 5 aasta pärast, 10 aasta pärast. Kas see on arengupiirkond või regressioonipiirkond? Tänase päeva tootlus ei ole nii oluline kui pikem vaade.

Riiklik poliitika, töökohad, ettevõtted, erinevad piirangud, infrastruktuur, teed-tänavad on kõik need määravad tegurid, mis asja paika panevad. Kui palju on piirkonnas hoonestamata kinnistuid, kas midagi tuleb juurde? Vaadata tuleb ka nii globaalseid kui kohalikke trende ja üritada nende trendide rägastikus oma analüüs paika panna.

Üks trend, mida tasub kinnisvara puhul vaadata, on demograafiline trend. Kui me vaatame, mis toimub Tallinna elanikkonnaga ja Ida-Virumaa elanikkonnaga, siis sellest koorub juba üht-teist välja. Ei ole ju mõtet osta kinnisvara tühjenevasse linna. Ma ei ütle praegu, et Jõhvi või Narva oleks halb koht investeeringuteks, aga kui mul on valikus Kiviõli linn, kus võib väga soodsalt korteri osta, või Tallinna Kuldne miil, kus ruutmeeter maksab sama palju kui Kiviõli korter, siis ma pigem lähen Kuldsele miilile, nt Kalaranda või Noblessnerisse ja panustan sinna, sest see on arengupiirkond.

Aga kui minnagi praegu mööda raudteed – meil on Harjumaa äärealad, Lääne-Virumaa, võtame nt Tapa linn, Kehra linn mõni aasta tagasi ja praegu – need ruutmeetrihinnad pole tõusnud protsentides, vaid kordadega. Miks mitte prognoosida edasiliikumist seal?

Vähi: Mina olengi see, kes sõidab rongiga kuhugi linna. Ma loomulikult teen ära kodudutöö, mida Eduard kirjeldas, ma vaatan väga palju andmeid, üldist olukorda, aga siis ma lähen kuhugi linna, ma kõnnin rongijaamast poe juurde, ma kõnnin poe juures väga aeglaselt, kuulan, vaatan, siis lähen kõnnin läbi kõik põhikohad, ma vaatan, mida inimesed majade juures teevad, kuidas nad on – sellised pisiasjad, sa nagu elad sinna sisse. Siis ma sõidan minema, mõtlen, seedin seda informatsiooni ja kõike, mida arvutist kätte saab.

Päris paljudes väikelinnades on näha, et asi areneb, sest töökohti tuleb juurde. Inimesed kolivad väikelinna üüripinnale või endale kodu soetama sellepärast, et kusagil tõmbekeskuses on nende jaoks liiga kallis. Aina enam on põhjendus see, et ma maksan vähem ja rongiühendus on nii hea, et ma saan rongiga linna väga kiiresti. Mina soovitaksin suhtuda täiesti eelarvamusvabalt kõigisse piirkondadesse, minna ja vaadata, kuidas kohapeal tunne on. Meil on olnud küllalt tuhast tõusnud piirkondi, nagu nt Kopli Tallinnas. Juttu on alati palju rohkem, hirm on pealkirjades, aga mine kohale ja vaata järele. Kui sa oled julge investor, siis unusta eelarvamused ära.

Võib-olla esialgu tasuks vaadata kohti endale lähemal, nii on mugavam neid hallata, mulle endale sobivad hästi nt Tapa, Rapla, lääne suunal väikekohad kuni Paldiskini välja. Korterite haldamine peab olema mugav, et sa ei sõidaks hulka aega maha.

Mis on teie kui ekspertide soovitus, kuhu, mis varaklassi ja mis segmenti oleks praegu mõistlik investeerida?

Sorokin: Minu jaoks on need piirkonnad muidugi meri ja Noblessner, aga jagan ka paar üldisemat soovitust või rusikareeglit: kuula oma südant, naudi protsessi, ära jookse karjaga kaasa, ära tee seda, millest kõik räägivad, tegele sellega, mis sulle mõnu pakub, ja vaata trende.

Vähi: Väga huvitav ja väga perspektiivikas investeering on Eestis ka maa – see on ainuke ressurss maailmas, mida ei toodeta juurde.

Kuula kogu saadet Äripäeva Raadios SIIT!

Jaga lugu
Kinnisvarauudised.ee toetajad:
Helen RootsKinnisvarauudised.ee juhtTel: 55 988 223
Triin UibopuuEhitus ja kinnisvara konverentside programmijuhtTel: 51 990 655
Rivo HabakukReklaami projektijuhtTel: 58 361 474