• 22.10.15, 11:53
Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine

Ärikinnisvara haldamine on Eestis välja kujunemata teenus

Hetkel mõistab arvestatav osa turust haldusteenuse all pigem koristus-, hooldus- ja turvateenust, kuid need pole peamised teenused, mis kinnisvara omanikule väärtust loovad. 
Selle aasta augustis müüs kinnisvarainvesteeringutega seotud Northern Horizon Capital oma osaluse ärikinnisvara haldusteenust pakkuvas ettevõttes BPT Real Estate, mille omandas BaltCap. BPT Real Estate on nüüd ise emaettevõte grupi teistele, sealhulgas ka teistes riikides tegutsevatele, ettevõtetele ning on ühtlasi suurim ärikinnisvara haldusteenust pakkuv ettevõte Baltikumis. Ettevõtte arendusjuht Ülari Niinemägi jagab oma kogemusi 30.oktoobril konverentsil Ärikinnisvara Haldus.
BPT Real Estate Eesti arendusjuhi Ülari Niinemägi hinnangul Eestis sõltumatu ja professionaalne ärikinnisvara haldusteenus peaaegu puudub. „Tehakse peamiselt oma portfelli kuuluva kinnisvara haldust, nii on see kõigi suuremate portfellide puhul. Probleem on selles, et laiem turg ei oma veel piisavalt ettekujutust, millist väärtust õige haldamine loob ja tegelikult ei teata ka seda, mida ärikinnisvara haldus tõeliselt tähendab.“
Peamine kasu ärikinnisvara omanikele tekib pigem rahavoogude maksimeerimisest ja tööst üürnikega. „Kinnisvarahaldus peaks omaniku jaoks tähendama objekti väärtustamist. Seda nii oleviku kui tuleviku mõistes. Suurim kasu on rahavoogude õigest juhtimisest,“ kommenteeris Niinemägi.

Artikkel jätkub pärast reklaami

Millised on kinnisvara tulevikuväärtuse loomisel peamised tegevused?
Väga laias plaanis on ärikinnisvara haldamise käigus võimalik tulevikuväärtust kasvatada peamiselt läbi rahavoogude kasvatamise ja üürilepingute kvaliteedi tõstmise.  Üürilepingute kvaliteeti määravad erinevad aspektid nagu üürnike maine, finantsiline tugevus, lepingute kestvus, ennetähtaegse lõpetamise tingimused, tagatised, indekseerimise alused jne. Sõltuvalt objektist on võimalik märkimisväärselt luua tulevikuväärtust ka läbi arendustegevuste.  Lihtsustatult öeldes loovad pikaajalist väärtust töö objekti rahavooga (seda nii läbi tulude suurenemise kui kulude vähendamise),
Millistest osadest professionaalne haldusteenus koosneb?
Jagaksin haldusteenuse sõltuvalt spetsiifikast järgmistesse osadesse:
- Kinnisvara korrashoiu tagamine, see tähendab heakorra-, hooldus-, turva- ja muude objekti ekspluatatsiooniks vajalike teenuste tagamine ja nende järelevalve. Selles teenuse osas toimub ka kinnisvara kasutajate-üürnike elementaarne teenindamine.
- Üürisuhete haldus ehk tegelemine üürilepingutega ning objekti tulude poolega.
- Raporteerimine ja eelarvestamine.
- Finantsjuhtimine.

Hetkel kuum

Artikkel jätkub pärast reklaami

Kas oleks võimalik välja tuua eri mudelid näiteks muu maailma näitel? Turule on ilmunud rohkem büroohooneid, mille pinnad pigem müüakse, mitte ei üürita välja? Kas see toob kaasa ka muutusi?
Vastuse sellele küsimusele annavad kõnekad numbrid meie lähiturgudelt Skandinaaviast, kus on ligi 80 % ärikinnisvara turust professionaalsete investorite käes, kellest omakorda 50 % ostavad haldusteenust meiesugustelt spetsialiseerunud ettevõtetelt. Baltikumis on selliste professionaalsete investorite käes kuni 30 % turust ja neist umbes 15 % ostavad teenust laiapõhjalistelt teenusepakkujatelt. Muutused on senini tulnud ja tulevad ka edaspidi käsikäes kinnisvarainvesteeringute turu arenguga. Mida rohkem on professionaalseid investoreid, seda rohkem vajatakse ka rahvusvaheliselt arusaadavat lisaväärtustega teenust.
Kui palju on võimalik kvaliteetse haldusteenusega säästa/võita?
Iga ärikinnisvara objekt on unikaalne ning seetõttu ei ole võimalik kõikehõlmavaid näiteid tuua. Küll on võimalik tuua näide kvaliteetse haldusteenuse hinna ja kinnisvara tulevikuväärtuse kasvu kohta. Võtame võrdlusobjektiks üüriobjekti, mille neto rahavoog on 30 000 eurot kalendrikuus. Haldusteenuse kulu puhul võtame võrdluseks elementaarse kinnisvara korrashoiu tagamise kulu 1 % neto rahavoost ning väärtust loova haldusteenuse kulu 3 % neto rahavoost. Seega oleks halduskulud vastavalt 300 eurot kalendri kuus ning 900 eurot kalendrikuus ehk lihtsalt võttes 600 eurot kallim teenus. Eeldame nüüd, et kvaliteetse haldusteenuse hulgas osutatakse ka aktiivset rahavoogude juhtimist, mille tulemusena kasvab tänu tulude suurenemisele ja kulude vähenemisel neto rahavoog 10% 33 000 euroni kuus. Seega toob täiendav kulu 600 eurot kuus kaasa tulude suurenemise 3000 eurot kuus. Tulevikuväärtuse puhul on mõju aga hoopis suurem. Tulude suurenemine 3000 euro võrra kuus toob kaasa kinnisvara rahavoost tuletatud väärtuse kasvu 8% kapitalisatsioonimäära puhul 450 000 eurot. Seega väärtust loov haldamine on alati ennast ära tasuv teenus ning ei ole kunagi vaadeldav vaid kui kulu liik.
Millega Eesti ärikinnisvara omanikud kõige enam alt lähevad? Millised on tüüpilised valearusaamad?
Suurim valearusaam seisneb tihti selles, et ärikinnisvara ei vaja professionaalset teenindamist. Eeltoodud näide arenenud turgude kohta räägib aga vastupidisest vajadusest. Teine suurim valearusaam või pigem teadmatus seisneb ärikinnisvara väärtuse kujunemises ning selles, kuidas tänasel päeval tehtavad otsused mõjutavad objekti tulevikuväärtust.
Mõni edukas ärikinnisvara näide?
Vast kõige paremini täisteenust kirjeldav objekt Eestis võiks olla Valge Maja, mis on saanud haldusteenuse osana äriplaani ning selle täiemahulise teostuse läbi ümberehituste ja brändingu elujõulise kontseptsioonini.

Artikkel jätkub pärast reklaami

Vaatasin, et teie koduleht on vaid ingliskeelne. See viitab, et Eestis te ennast väga tegutsemas ei näe?
Meie koduleht on hetkel vaid inglisekeelne tulenevalt sellest, et senini oleme teenindanud peamiselt rahvusvahelisi institutsionaalseid investoreid, kellega töötame inglise keeles. Kuna meie ettevõte on aga jõuliselt kohalikel turgudel laienemas, siis osutame ka rohkem süvenenult teenuseid kohaliku kliendile, kes saab kasu meie laiast rahvusvahelisest kogemustepagasist. Eks see muutus saab peegelduma ka meie kodulehel.
BPT Real Estate on Baltikumi suurim ärikinnisvara haldusettevõte pakkudes peale Balti riikide teenuseid ka Poolas. Grupi konsolideeritud käive 2015. aastal on ligi 5 miljonit eurot. Ettevõttes on tööl 80 töötajat ja ettevõtte hallata on umbes 150 ärikinnisvaraobjekti kokku ligi miljoni ruutmeetrise pinnaga. Ettevõtte omanikeks on BaltCapi poolt juhitav investeerimisfond ning ettevõtte juhtkonnal on samuti väikeosalus. BPT Real Estate peakontor ja emaettevõte asuvad Tallinnas.
 

Seotud lood

Uudised
  • 22.08.16, 15:29
Kaubanduskeskuse haldus Riias läheb BPT Real Estate kätte
Kinnisvarahaldusfirma BPT Real Estate võtab üle Galleria Riga kaubanduskeskuse igapäevase juhtimise ning finantstegevuse.
  • ST
Sisuturundus
  • 09.10.25, 09:00
Sossi mäele kerkiv Eesti esimene puitkõrghoone murrab nii ehitus- kui ohutusmüüte
Oktoobris peetakse Sossi mäel sarikapidu, sest Eesti esimene puitkonstruktsiooniga kõrghoone hakkab valmima.

Hetkel kuum

Üle 125-aastase ajalooga tööstuskvartalit arendatakse 15-minuti linna põhimõttel. (Visuaali autoriõigused: Endover).
Uudised
  • 09.10.25, 10:33
Galerii: Endover rajab Voltasse 2 kõrghoonet
Eesti pank hoiatab kurjakuulutavate arengute eest: riskid ärikinnisvaras kuhjuvad
Uudised
  • 10.10.25, 11:00
Eesti pank hoiatab kurjakuulutavate arengute eest: riskid ärikinnisvaras kuhjuvad
Metro Capitali tegevjuht Ain Kivisaar ja Tallinna Linnaplaneerimise Ameti juhataja Martin Karro.
Uudised
  • 13.10.25, 13:30
Kinnisvaraarendaja ja planeerimisameti juht tegid kokkuleppe
3,5 aasta pärast on Tallinnal olemas üldplaneering. Vanalinna arendamise osas leiti koostöökoht. Kivisaar ja Karro avaldasid, milline on nende nägemuses Tallinn aastal 2035.
Kinnisvaraturg ei saa olla muust majandusest eraldiseisev, osutab tõsiasjale tähelepanu Ober-Haus Real Estate Advisors AS tegevjuht Keir Hildebrand.
Suur lugu
  • 15.10.25, 13:10
Enam ei tööta mõtteviis: „maa maksis nii palju, ehitus nii palju – odavamalt müüa ei saa“
Järjest olulisemaks muutub nüüd arendajate kapitaliseeritus. Üüriturul väljakutsed kasvavad.
LHV pensionifondide kinnisvarainvesteeringute juht Rait Riim lahkab olukorda armutult.
Uudised
  • 13.10.25, 06:30
Vajadus büroopindade kasutusotstarbe muutmiseks on olemas
Riim: Meie turu tüüpne eluase on magalapiirkonna tüüpkorter, mitte Kalamaja mereäärse uusarenduse luksuskorter, ja magala tüüpkorter on keskmist palka teenivale leibkonnale vägagi kättesaadav
Saue Smart ärihoonele omistati LEED Silver sertifikaat, mis kinnitab hoone vastavust rahvusvahelistele keskkonnasäästlike ehitiste standarditele.
TOP
  • 15.10.25, 09:57
Hoonearendajate TOP | Võitja käive ja kasum tegid võimsa hüppe
City Plaza 2 arhitektuurse lahenduse on loonud Alver Arhitektide büroo arhitektid Andres Alver, Tarmo Laht, Sven Koppel ja Kristjan Värav.
Uudised
  • 10.10.25, 10:48
Galerii: Estconde pani City Plaza 2-le nurgakivi
Eesti esimese puitkõrghoone ehitus Fahle kvartalis.
  • ST
Sisuturundus
  • 09.10.25, 09:00
Sossi mäele kerkiv Eesti esimene puitkõrghoone murrab nii ehitus- kui ohutusmüüte

Liitu uudiskirjaga

Telli uudiskiri ning saad oma postkasti päeva olulisemad uudised.

Tagasi Kinnisvarauudised esilehele