Kes vastutab „musta“ üürituru eest?

Varasemalt on Äripäeva kinnisvarauudised.ee lehelt käinud läbi  arvamus, et nn must üüriturg võib olla isegi kuni 90% kogu elukondliku üürituru mahust ning riigil jääb seetõttu saamata makse ligikaudu 5 miljonit eurot aastas. Kinnisvarakool.ee juhatuse liige ja elukondliku kinnisvaraturu analüütik Tõnu Toompark nende numbritega päris ei nõustu, kuid probleem on ka tema hinnangul olemas.  „Ma sugugi ei nõustu väitega, et üüriturg tegutseb valdavalt mustalt. Ma olen üsna veendunud, et üüriturg tegutseb valdavalt puhtalt. Maksuamet on hinnanud, et üüriturul on must osa kuni üks kolmandik. Ma olen oma kalkulatsioonides-hinnangutes suhteliselt samade numbrite lähedal,“ kommenteeris Toompark.

Toompark jagaks üürileandjad kaheks: professionaalsed üürileandjad ja üürileandjad "juhuse tahtel". „Professionaalid teevad teadliku planeeritud otsuse soetada korter, mis üürile anda. Valdavalt tehakse seda laenu abil finantseerides ja läbi ettevõtte. Siin tõenäoliselt maksuprobleemi ei ole, või see ei ole sedavõrd suur, kui selles teises osas,“ arvab Toompark. Tema näeb maksudest kõrvalehoidmist pigem grupis üürileandjad "juhuse tahtel". „Näiteks inimene on saanud korteri pärandiks või see on uue kodu soetamisel "üle jäänud". Nii otsustatakse see üürile anda. Siin, valdavalt eraisikute rühmas, on maksuprobleem kindlasti oluline.“

Kinnisvaramaaklerid ei saa üüritulult maksude laekumist tagada, küll aga tõhustada

Toomparki hinnangul peaksid kinnisvaramaaklerid ühest küljest huvigrupina seisma hea selle eest, et üürisektor tervikuna saaks korrastatud. „Samuti peaksid maaklerid oma kliente informeerima, kuidas on seaduse silmis üüriäri õige ajada,“ soovitab Toompark.

Arco Vara juhatuse liige Maia Daljajevi hinnangul on viimaste aastate  jooksul üürile andjate teadlikkus  maksude tasumise kohta oluliselt tõusnud. Paljud omanikud eelistavad vabu eluruume anda üürile ettevõtte  nimel. „Kellel on juba rohkem kui üks  vaba  eluruum,  need  ajavad üüriäri enamasti just ettevõtjana. Kuidas  eraisikud omavahel toimivad, see on  vaid  nende endi teada,“ ei näe Daljajev kinnisvaramaakleril palju võimalusi üüritulult maksude laekumise tagamisel kaasa rääkida. „Kinnisvarabürood  saavad klientidele vaid  seaduste  kohta infot  anda,“ ütleb Daljajev ning soovitab sama ka Maksu- ja Tolliametile. „Samuti tuleks võtta seisukoht ka  selle kohta, mida võiks omanik saadud üüritulust  maha arvestada. Näiteks  kui  aastane üüritulu oli 5000 eurot, kuid  üürnik tekitas üüriperioodi  jooksul omanikule kahju 6000 eurot, siis tekib küsimus, et kus on siin tulu.“  Sama soovitab Maksu- ja Tolliametil läbi mõelda ka Toompark. „Eraisikute puhul maksustatakse üürikäivet, mitte tulu, eraisik ei saa tuludest kulusid maha arvata.“

Maaklerid vahendavad täna ligi 10 miljonit üüriraha

Elamispindade üüriturul on hetke seisuga pakkumisi üürituluga vähemalt 10 miljoni eurot aastas. Sellest  90% vahendatakse läbi maaklerfirmade. Samas puudub maakleritel ja maaklerfirmadel vastutus ja aruandluskohustus, mis aitaks korrastada üürituludelt maksude laekumist.

KV.ee ärijuhi Tarvo Tesloni sõnul on nende portaalis hetkel pakkumisel 1904 üürikorterit ja 145 üürimaja, nendest enam kui 90% on pakkumisel maakleri vahendusel. Margus Sanglepp kinnisvaraportaalist City24.ee kinnitab samuti, et enamik nende portaalis olevatest üüripakkumistest on tehtud  läbi maaklerite. „Korterite üüripakkumisi on City24.ee keskkonnas 25.02 seisuga 1815, sealhulgas Tallinnas 984, elumajade üüripakkumisi 125, suvilate üüripakkumisi  5, kokku 1945 üüripakkumist.“ Siiski ei ole see kaugeltki kogu üüriturul liikuv elukondlik kinnisvara. „Portaalid on tasulised. Seetõttu eelistavad eraisikutest üürileandjad sageli tasuta võimalusi. Näiteks on Facebookis vähemalt 6-7 rühma, kus üürileandjad saavad tasuta pakkumiste infot jagada,“ selgitab Toompark.Seetõttu võib arvata, et eraisikutest üürilepakkujad on lisaks kinnisvaraportaalidele paljudes alternatiivsetes kanalites.

 Mõlemad kinnisvaraportaalid kinnitavad, et keskmine üürihind jääb 400 eurot kanti.  „Hetkeinfo põhjal on keskmine üürihind Tallinnas peaaegu 500 €, aga selle põhjus on pigem selles, et pikalt üürilist ootavad Pirita ja Vanalinna kallid korterid tõstavad keskmist. Kui rääkida, mis hinnaga kortereid reaalselt üüritakse, siis jäävad nende hinnad pisut üle 400 €. Tartu keskmine üürihind on täna 300 € kandis,“ toob Teslon välja konkreetsed numbrid.

Üüripakkumiste arv on võrreldes 2014 sügisega tõusnud ca 25%. “Tallinnas on üüripakkumiste arv tõusnud  umbes 10% . Tartus on üürikorterite pakkumiste arv aasta taguse ajaga tõusnud isegi kuni 40%,“ toob Teslon mõned näited.