Autor: Kristi Kool • 21. juuni 2019

Saatekülalised EstateGuru partner Uus Kaspar Kaljuvee ja Uus Maa Kinnisvarabüroo äripindade maakler ning investor Eduard Sorokin ei nõustu väitega, et väikearendajatel pole turul pikka pidu. „Mina näen turul segmenteerumist. Kui alustasime, oli turu olukord teine ja pankadel olid ka ehk vabamad tingimused. Nägime rohkem pankades konkurente ja pangad vaatasid omakorda ka meid kui konkurente. Tänaseks on toimunud selge eristumine. On suured arendajad, keda finantseerivad pangad ja väiksemad, kes enam üldjuhul ei näegi mõtet panka minna, vaid kasutavad teisi finantseerimisvõimalusi. Olgu see ühisrahastus või muu alternatiiv.“

Kaljuvee sõnul töötab väikearendajate segment eraldi ning arvestab ühisrahastust kasutades kokkuhoiukohtadega mujalt. „Meie näeme, et nad suudavad normaalse kasumiga toimetada.“

Uus Maa Kinnisvarabüroo äripindade maakler Eduard Sorokin lisas, et on tarbijaid, kes eelistavadki osta ainult suurarendajate tooteid ja see on tihtipeale meediakajastuste tulemus. „Seda mõtet spinnitakse ja spinnitakse kuni see avaldab inimestele mõju. Mina ise elan keskmise suurusega arendaja ehitatud majas ja olen väga rahul. Ma ei ütleks, et väikearendajate kvaliteet oleks halvem, Tihtipeale on nad novaatorlikumad, nende projektid on hoolikamalt valitud, kuna finantseerimistingimused on nende jaoks kallimad. Tihti on toode hoopis omanäolisem ja erilisem. Ma pole nõus, et väikeste arendajate aeg on läbi.“

Iga ebaõnnestumine ei saa saatuslikuks

Kuidas EstateGurus laenusaajaid valitakse? „Meie vaade projektidele ja riskidele erineb kindlasti pankade omast. Pank vaatab traditsiooniliselt laenu teenindamise võimet ja rahavoogu. Seejärel inimese tausta ning siis tuleb tagatis. Meie alustame teiselt poolt, vaatame esmalt tagatist, siis laenuvõtjat ja äriplaani,“ rääkis Kaljuvee. „Alustame tagatisest ja laenu ja tagatisvara väärtuse suhe on kõige rohkem 75%. Keskmine on alla 60%. Tahame näha, et laenuvõtja on sellesse projekti ka oma raha panustanud. Kas on siis juba varem oma vara välja ostnud või ostab.“ Kaljuvee sõnul on inimesel, kes piisavalt oma raha mängus ka suurem motivatsioon projekt lõpule viia.

Sealt edasi süveneb EstateGuru juba äriplaani, mis on kavas rahaga teha, kuidas raha tagasi makstakse. „Loeb ka inimese taust, aga pigem ei saa meie puhul otsustavaks mõni halba varju heitev ajaleheartikkel, mis guugeldades välja võib tulla. Kui inimene on 20 aastat ettevõtluses tegutsenud, siis tal on olnud tõuse ja müünu, õnnestumisi ja ebaõnnestumisi. See on kindlasti näitaja, mis tõendab, et inimesele on rohkem kogemusi kui mõnel uustulnukal, kes tuleb tühjast kohast ja hakkab oma esimesi samme tegema,“ põhjendas Kaljuvee.

Hapud laenud

„Isegi kui meie oleme kodutöö hästi teinud, samamoodi investor, kes saab ka kogu info, alati on olemas võimalus, et tekib probleemseid laene. Neid tekib ka pankadel. On ettenägematuid tegureid, mis võivad projekti edukust muuta. Kui investeeringud teha, siis lihtsam viis ennast kaitsta on ikkagi hajutamine,“ kinnitab Kaljuvee lihtsat tõde.

Hapuks läinud laene on Kaljuvee sõnul EstateGuru portfellis umbes 4%. „Nende osas on alustatud täitemenetlusprotsess ja varade realiseerimisega tegeletakse. Üldjuhul tähendab see, et mõned jõuavad oksjonile, mõned lahenevad enne. Panganduses on reegel 5%, mida arvestatakse normaalseks halbade laenude määraks. Me oleme juhatuses võtnud aluseks samuti selle numbri, see on meie siht, millest üle ei tahaks kuidagi probleemsete laenude hulka lasta.“

Ette näha probleemide teket on väga keeruline. „Ma ei ütleks, et meie laenud oleks olnud riskantsemad. Pigem on inimestel mingid plaanid ebaõnnestunud ja kuna meie laenu periood on lühike, 12-18 kuud, siis pööre varaga tuleb teha suhteliselt kiiresti.“ Ekspert lisas, et arendamine, ehitus ja müük ei käi kiiresti. Kui tekib mingis etapis tõrge võib juhtuda, et laenuvõtjal ei õnnestu õigel ajal tagasi maksta.

Ühisrahatus koos pankadega

Ühisrahastusplatvorme on 5 aasta jooksul tulnud turule mitmeid. „Inimestele tundub, et seda on kerge teha, aga tegelikult nii lihtne see siiski pole,“ tõdes Kaljuvee. „Usalduse tekitamine ja investorkogukonna koondamine võtab aega. Meie eeliseks on see, et alustasime ühena esimestest.“ Kaljuvee ei usu, et ühisrahastus saaks pankadele aja jooksul konkurendiks. „Kui me vaatame Eesti suuremate pankade osakaalu ja, siis see on kaduvväike. Ühisrahastuse turg on veel lausa imetilluke. Mingites segmentides on proportsioonid teised, aga pigem on turg korrastunud.“ Kaljuvee usub, et platvorme üritatakse luua edaspidigi, kuid suurt mõju laenuturule need anda ei tohiks. „Ma kahtlen, kas mõni uus tulija suudab endale nii suurt baasi tekitada, et võiks Eesti platvorme vaadates mingeid suuri kriise või kukkumisi tulla.

Ta ei usu ka suuri muutusi kinnisvaratuturul. „Foon on jätkuvalt optimistlik. Sissetulekute kasv toetab turgu, mis stabiilne ja tasakaalus. Ootaks võib-olla vaikset õhu väljalaskmist, aga ei usu, et tuleb suurt kriisi. Pankade poliitika täna nii karm, et pendel on võrreldes 10 aasta taguse ajaga teises servas. Nii et Eesti sisevaates ma kriisi ei näe, mis juhtub väljaspool meid, on raske ennustada.“