Autor: Kristi Kool • 6. detsember 2019

„Üks meie klient, kinnisvarafond vastas hiljuti tagasisidena ühele mu pakkumisele, et praegu on müüki nii palju, et ei jõua kõiki objekte analüüsida. Tundub nagu kogu Tallinn on müügis. Teisalt on ka ostuhuvi suur, turul on palju raha, mis otsib kohta,“ rääkis Kristjan Ploompuu.

Müügibuumi põhjused on erinevad. „Osa tunnetab kriisieelset aega ja soovib teha exit´i enne kui midagi juhtub. Mõni otsib teist rahapaigutamise kohta, olgu see tingitud äripartneritega seotud muudatustest või isiklikest probleemidest nagu tervis,“ lisas Ploompuu.

Danel Talpsepa sõnul on investorid tihti paika pannud konkreetse projekti ajakava, näiteks 5 -10 aastat ja seejärel panevad objekti müüki ning teevad saadud vahenditest juba suurema investeeringu. „Selle asemel, et raha niisama seisab pannakse kuhugi likviidsesse varasse, et inflatsioon seda ei sööks. Kindlasti vaadatakse ka omakapitali tootlust, kui mõistlik see on. See on eri kinnisvara puhul erinev. Kui inimene sai nii 3-5 aastat tagasi head laenutingimused, seal võib omakapitali tootlus olla isegi 15-20 %,“ selgitas ta.

On ka neid näiteid, kus inimene väljub üldse kinnisvara ärist. Ploompuu teab juhuseid, kus inimesel on maksuvõlad, ta on sunnitud müüma. Ploompuu sõnul võetakse sel juhul sageli kasutusele sell and lease back müügitehing, kus raskustes omanik müüb oma kinnisvara ning jääb ise edasi üürnikuks. Samuti on neid, kes näevad üürniku probleeme ette. „Miski mõjutab üürniku tegevusala, näiteks aktsiisitõus, ja investor peab seetõttu vajalikuks aegsasti minekut teha.“

See, kui kiiresti objekt ära ostetakse, sõltub konkreetsest kinnisvarast. „Mõne asjaga võib minna nädal, kui hind õige ja me juba teame, kellele seda pakkuda. Mõnel juhul läheb aastaid,“ väitis Ploompuu

Uued tegijad

Mõlema saatekülalise kinnitusel on turg saamas värsket verd. „On tekkinud uut tüüpi fonde või eelfonde, mis pole avalikult veel turule jõudnud. Need fondid spetsialiseeruvad uut tüüpi kinnisvarale või veidi probleemsemale kinnisvaarale, kus tootlused ja riskid kõrgemad.

Selle kategooria alla käivad objektid, mis pole arendatud igaühe soovi kohaselt. Talpsepp tõi näiteks ühe objekti Vana-Narva maanteel, kus omanik ise arendanud vastavalt enda vajadusele: „Omanik on seal tegutsenud juba üle 10 aasta ja selle aja peale ikka soovid muutuvad, seepärast on seal pinda juurde arendatud. Nii ongi lõpuks objekt pea 10 000 ruutu, aga et seda on iga paari aasta tagant siit-sealt laiendatud, siis sai hoone lõpuks hästi sopiline, palju koridore. Konkreetsel objektil on ka palju külmkambreid. See sobib praegusele omanikule suurepäraselt, kuid uusi kliente oleks sinna leida raske.“

Välisriikide investoritele on Eesti huvipakkuv kant. Eelkõige meeldib neile siinne kiire asjaajamine. „Üks Prantsusmaal elav Hiina investor, kes plaanib Eestisse kinnisvarainvesteeringuid, küsis mu käest, kas ma üritan teda petta kinnitades, et notari juurde saab aja juba järgmiseks nädalaks. Paljudes riikides võib minna 6 kuud,“ rääkis Ploompuu.

Ploompuu sõnul huvitavad välisinvestoreid viimasel ajal üürimajad. „Palju ühikuid ühes kohas,“ põhjendas ta.

Kuid ka eestlased on üürimajade potentsiaalist aru saanud. „Nõudlust üürimajadele on. Ja ka lühiajalise üüri operaatoreid on juba päris palju, kes võtavad kogu üürimaja enda hallata. Nad on varasemalt arendajaga kokku leppinud tingimused, mida on neil vaja, alustades mahust kuni pisidetailideni, nagu koodiga lukud,“ lisas Talpsepp.

Suur osa müüakse „leti alt“

Paljud ärikinnisvaraobjektid ei jõua avalikku müüki, päris sagedasti toimub klientide leidmine otsepakkumiste teel. „Sel on mitmeid põhjuseid. Objekti kuhugi portaali pannes jääb märk maha ja objekti andmed on ka hiljem leitavad. Seda investorid ei taha, vahet pole, kas hoone on 100% täis või mitte,“ põhjendas Kristjan Ploompuu.

Omanikud pole enda vara müügi presenteerimisest huvitatud ka seetõttu, et üürnikud võivad olukorda ära kasutama hakata. „Kui on üks suur monoüürnik, siis seal saab omanik üldjuhul kokkuleppele, aga kui on tegu juba 10-15 üürnikuga, võivad viimased hakata müügist kuuldes mujale pinda otsima. Omanik kaotab oma üürilised ja kui müük ei lähe ka hästi, on kahju tehtud. Lisaks on otsepakkumiste korral võimalik omanikul saada parem müügihind,“ täiendas Talpsepp.

Tihti suhtlevad investorid üldse omavahel otse ilma vahendajateta, aga ka vahendajateni jõuab põnevaid objekte, Kristjan Ploompuu sõnul isegi selliseid, mille hind 100 miljonit eurot või isegi rohkem kui 200 miljonit.

Praegu on valik väga suur, kinnitas omalt poolt Danel Talpsepp. “Müüakse lausa terveid kvartaleid, arendatakse etapid välja ning müüakse investorile maha. Seal ulatuvad tehinguhinnad 10-20 miljonini. See pole praegu sugugi haruldane, Tallinn on müügis!“

Kuula saadet!