Arendaja Avaare Kinnisvara juht: alus on hea koht ja õige aeg

Kuidas teevad oma tööd arendajad, mis on riskikohad, kuidas lahendada probleeme ja leida ehitaja, räägib kinnisvara arendamisega tegeleva Avaare Kinnisvara juht Kalev Kase.

Ärikinnisvara juures on kõige tähtsam asukoht: edukas on arendus eksklusiivses paigas kesklinnas või mõnes atraktiivses sõlmpunktis. Samas kui koht on eriline, on keerukam ka detailplaneeringu koostamine, sest arendus on avalikkuse ja naabrite tähelepanu all, kes soovivad sõna sekka öelda. Samuti on oluline partnerite valik.

Meil on pikaajaline koostöökogemus Vallikraavi Kinnisvaraga. See võimaldab jagada riske ja võtta ette mitmeid suuremaid arendusi. Hetkel olemegi alustamas Tartu kolmanda kõrghoone ehitusega, millest vastavalt linna üldplaneeringule kujuneb ilmselt ka viimane kõrghoone Tartu kesklinnas.

Tulevane Tartu esimene ligi nullenergia nõuetele vastav büroohoone kesklinnas Emajõe ääres.  Foto: Avaare Kinnisvara OÜ

Millal on õige aeg kinnisvara arendusega alustada?

Kinnisvaraarenduse kaks alustala on tõepoolest hea asukoht ja õige aeg. Kui asukoha atraktiivsust on lihtsam määrata, siis ajaline aspekt tähendab tulevikku vaatamist ehk tuleb osata mõelda turu vajadustele ja hindade liikumisele.

Tänu meie sidusettevõttele AS Ehitustrust, on meil arendajana teatav eelis, sest ehitusfirmadel on tõenäoliselt gramm parem teadlikkus hindadest ning ehitusmahtude langustest ja tõusudest. Oleme seda meelt, et pigem kulutame projekteerimisele ja detailplaneeringu kehtestamisele aastaid, sest see on koht, kus ei saa eksida. Hea projekt tagab hea eeltöö ehituseks, mis tähendab, et ehitusaeg saab olla selle võrra kiirem ja on igati läbimõeldud.

Arendajad Indrek Rentel ja Kalev Kase uue büroohoone krundil Tartus.  Foto: MARGUS ANSU/Postimees/Scanpix

Miks võtab detailplaneeringu koostamine sageli nii palju aega?

Esiteks tuleb kindlasti olla põhjalik ja teha tarku otsuseid, et projekt oleks kasulik ja annaks linnaruumile midagi juurde.

Teiseks jääb atraktiivses kohas toimuv arendustegevus hästi silma nii naabritele kui ka teistele linnakodanikele, kes on varmad tegema arendajale selle kohta ettepanekuid. Alati ei pruugi olla vastuolud detailplaneerigu menetlemisel ja naabrite ettepanekud halvad, sest vaidlustes tekivad vahel just selliseid optimaalsed lahendused, millele alguses võib-olla ei mõeldagi. Arendaja peab sellisteks aruteludeks aega võtma. Püüame reeglina arvestada mõistlikke ja realistlikke ettepanekuid, mis ei ole sisult pahatahtlikud või kiusu ajavad. Väga oluline on, et omavalitsuse ametnikel jätkuks protsessi käigus soovi ja jõudu mitte valida üksikute survegruppide nõudel vähem tüli tekitavaid lahendusi, vaid lähtuda linna kui terviku huvidest.

Kuhu on lihtsam uut arendust planeerida – tühjale platsile või olemasoleva hoone asemele?

Erilises asukohas oleva arenduse detailplaneeringu tegemine võib olla päris keeruline ja protsess võib venida pikaks, eriti kui tegemist on muinsuskaitse all või miljööväärtuslikus piirkonnas asuva objektiga.

Kalev Kase, Avaare Kinnisvara juht

Ärikinnisvara juures on kõige tähtsam asukoht: edukas on arendus eksklusiivses paigas kesklinnas või mõnes atraktiivses sõlmpunktis.

Omades kinnisvaraarenduse vallas aastakümnete pikkust kogemust, võin öelda, et tegelikult ei ole vahet, kas kinnistul juba on midagi või ei, vaid oluline on, et planeeritav hoone oleks vajalik. Aastatega vajadused turul muutuvad ning aastakümnete eest kortermajade või spaa ehitamiseks planeeritud krundi asemel võib olla mõttekam kavandada nüüd hoopis büroohoone ehitamist.

Kas täna on mõttekam teha tagasihoidlikum investeering, mis võimaldab pakkuda soodsamat rendihinda või panustada kallimatesse, aga jätkusuutlikumatesse lahendustesse?

Meie oleme arvamusel, et pigem panustada alguses veidi rohkem ja teha parem pind, mis annab inimestele parema elu- või töökeskkonna ja mille eest saab küsida ka kõrgemat hinda. Näitena võin tuua meie Tartusse Paju 2 krundile kerkiva kõrghoone, mille võiksime ehitada veel vanade ehitusnormide järgi, kuid me ei tee seda: ehitame selle büroohoone esimese Tartu ligi null-energiahoonena ja üleilmselt tunnustatud rohemärgise Leed Gold nõudeid täites, mis loob tööviljakust parandava sisekliima.

Arendaja jaoks tähendab see erinevate oluliste aspektidega arvestamist nagu näiteks jalgrattaparkla. Rattaga tööl käivatele inimestele tuleb luua pesemisvõimalused, kasutada keskkonnasäästlikke ehitusmaterjale, luua kõrgendatud nõuetele vastav ventilatsioonisüsteem ning ehitada sauna- ja spordivõimalused. Ehitamisel tuleb arvestada minimaalse mõjuga keskkonnale.

Lisaks on büroohoone allkorrusele planeeritud kohvikud ja terrassid linnaelanikele ning korralik kõigile avatud autoparkla.

Projekti valmimisele järgneb ehitaja valik. Kuidas valida ehitajat?

Võimalusi on kaks – teha koostööd mõne senise usaldusväärse peatöövõtjaga või korraldada konkurss ning valida selle põhjal meelepäraseim pakkuja. Konkursi puhul peab väga täpselt teadma, mida soovitakse saavutada ning jälgima ettevõtete valmisolekut ja kogemusi nende kriteeriumite täitmiseks. Siin võib väga lihtsalt alt minna, kui valida ehitajat ainult hinna järgi ja jätta objekti kirjeldus veidigi lahtiseks. Probleemid võivad tekkida ka sellest, et ehitusega alustades ei ole veel täit pilti kõigist rentnikest ning projekteerija valitud lahendused ei pruugi olla kõige kuluefektiivsemad.

Kuna meie gruppi kuulub ka peatöövõtjana AS Ehitustrust, oleme veidi lihtsamas olukorras, kuid samas ei saa unustada, et alltöövõtjate valikul on hinnakriteerium väga oluline ning ka nende eelnev kogemus tuleb kasuks.

Kokkuvõtteks, millele oleks uue arenduse juures kõige olulisem tähelepanu pöörata?

Täna räägitakse meil väga palju energia kokkuhoiust ja liginullenergia hoonetest. See teema on muidugi väga oluline, kuid samas arvan, et liiga vähe tähelepanu pööratakse hoone sisekliimale ja töökeskkonnale.

Kuigi need kaks küsimust ei ole otseselt vastuolus, võib siiski juhtuda, et investeerides energia kokkuhoidu ja püüdes projekteerimise käigus saavutada võimalikult madalat energiakasutust, ehitame hoone, kus ei ole häid töötingimusi.

Meie pöörame oma uue arenduse puhul suurt tähelepanu nõudluspõhisele ventilatsioonile ja passiivsele jahutusele. Eraldi käsitleme ka büroode akustikat puudutavaid küsimusi. Usun ka, et oluline on vaadata meie poolt jäetavat ökoloogilist jalajälge tervikuna.

Jaga lugu:
KINNISVARA UUDISKIRJAGA LIITUMINE

Telli olulisemad kinnisvarauudised igal nädalal enda postkasti.

Kinnisvara.ee toetajad:

Eva Kiisler
Eva KiislerEhitusväljaannete juhtTel: 56 600 050eva.kiisler@aripaev.ee
Sandra Malvik
Sandra MalvikEhituse ja kinnisvara konverentside korraldajaTel: 58 552 554sandra.malvik@aripaev.ee
Kristi Kool
Kristi KoolKinnisvarauudised.ee toimetajaTel: 53 003 098kristi.kool@aripaev.ee
Rivo Habakuk
Rivo HabakukReklaami projektijuhtTel: 56 861 806rivo.habakuk@aripaev.ee