Autor: Epp Maria Sepping, Lexlau Properties • 8. märts 2021

Lexlau Properties toob välja, millised on suurimad vead, mida välismaalased Hispaanias kinnisvara ostes teha võivad.

1. Ei arvestata praktiliste vajadustega asukoha valikul

Hispaania on suur, lai ja väga omanäoline. Maastik võib muutuda väga mägisest laugeks või ilm soojast külmaks ainult paarisaja kilomeetrise vahega. Osa piirkondi elatub ainult turismist ja osas prevaleerib tööstus. Enne valiku tegemist tasub väga sügavalt kaaluda, mis eesmärgil kinnisvara ostetakse. Näiteks kui eesmärgiks on kolida koos perega, peaks arvestama koolide, lasteaia, parkide ja teiste inimeste lähedusega ning kui kergesti on need ligipääsetavad. Näiteks on vaated ja ümbrus mäekülgedel paiknevatel majadel üldjuhul küll väga ilus ja maaliline, kuid tihti on lähim pood või kool väga kaugel. Autoga sõitmine võtab jälle mägisel maastikul kaks korda kauem aega kui tasasel teel. Samuti on keskmisele inimesele väga ebamugav sõita rattaga või kõndida jala mäest üles ja alla. Ka ühistransport pole mägedes tavaliselt väga hästi toimiv, seega on sageli ainus võimalus omada autot. Samas on mägimaja rahuarmastajale ja vaateid hindavale inimesele puhkusekoduks ideaalne.

2. Kinnisvara ostmisega kaasnevate kulutustega mitte arvestamine

Hispaania kinnisvaraportaalides kajastub ainult kinnisvara hind, mille müüja on koostöös bürooga määranud. Hispaanias tuleb aga arvesse võtta, et kinnisvara hinnale lisandub ITP ehk nn ülekandemaks või uusehitiste puhul käibemaks, notari ja juristi kulud, kinnistusraamatu ja muud halduskulud, millest pääsu ei ole. Kusjuures eri piirkondades on erinevad maksuprotsendid ja ka notarikulud varieeruvad. Näiteks on notari ja kinnistusraamatuga seonduvad kulud Denias kallimad kui Torreviejas, kuigi tegemist on samas maakonnas asuvate linnadega. Samuti on ITP Murcia maakonnas väiksem kui Valencia maakonnas. Igal juhul soovitame lisaks kinnisvarahinnale arvestada vähemalt 10-15% ulatuses lisakulude katteks.

PS! Kodulaenu taotlemisel ei ole üldjuhul võimalik laenu saada maksude jms tasumise katteks. S.t isegi kui residendil õnnestub saada 80% ulatuses kinnisvarahinnast laenu, siis lisakulud peavad olema ise finantseeritud.

3. Hispaania eripäradega mitte arvestamine

Hispaania kinnisvara on Eestiga võrreldes nagu öö ja päev, ehitusstiil ja materjalid on hoopis teised. Vanemad ehitised on üldiselt ehitatud tagasihoidliku kvaliteediga. Eelkõige on probleeme halva isolatsiooniga – seinad on hästi läbikostuvad, majad ja korterid ei hoia hästi suvel külma ega talvel sooja. Viimasetel aastatel on olukord siiski oluliselt paranenud ja arendajad pööravad aina enam tähelepanu ehituskvaliteedile. Lexlau tiim teeb koostööd ainult arendajatega, kelle kvaliteedis me ei pea kahtlema ja kelle reputatsioon on laitmatu.

Hispaanias peab arvestama vahelduva maastikuga. Näiteks tundub maja oma aiaga täpselt merekaldal kui paradiis, aga tegelikult on kevadest sügiseni mere ääres väga kõrge õhuniiskus, millele lisandub pinnasest õhkuv niiskus. Vanemad majad on niiskustõketeta ehitatud otse pinnasele, mistõttu pääseb niiskus ka siseruumidesse.

Costa Blancal ja Costa Calidal sajab väga harva, ent kui vihma tuleb, siis tihtipeale sajab paari päevaga taevast alla terve aasta norm. Tavaliselt on paar korda aastas nii tugev sadu, et ükski inimene, kui just äärmist vajadust pole, toast nina välja ei pista. Nii linnades kui maapiirkondades on äärmuslike sademete puhul probleemiks vee vähene äravool ja sademete kogunemine lohkudesse. Seetõttu võiks just eelkõige maamaja ostmisel vältida lohus olevaid kinnistuid, kus suurema sajuga võib lausa terve maja ära uppuda. Nii juhtus näiteks aastal 2019, kus sadu uputas Orihuela piirkonnas sadu majapidamisi. Õnneks on nii äärmuslikud juhtumid pigem harvad, kuid soovitame igal juhul vaadata elamist just kõrgematesse kohtadesse.

Hispaania päike on väga tugev. Esialgu võib tunduda, et ainult lõunapoolse orientatsiooniga kinnisvara on ideaalne, kuid näiteks vanemates ehitistes, kus on suured aknad lõuna poole, on tükk tegemist, et suviti siseruume jahutada, mispärast tegelikult kasutatakse lõpuks aknakatteid, et päikest vältida. Samuti on ilma katteta lõunapoolsed terassid suviti sisuliselt kasutuskõlbmatud, sest päike kõrvetab kuumemalt kui saunas.

4. Juristi palkamata jätmine

Hispaanias on rangelt soovituslik kasutada ostu-müügitehingu juures juristi. Kuigi tehingud on notariaalsed, on Hispaania notaril puhtalt tehingu salvestamise roll. Notar ei kontrolli eelnevalt, missuguses seisukorras kinnisvara on, kas kinnisvaral lasub mingeid kohutusi, kas kõik load jms vastavad tegelikule olukorrale jne. Kogu vastutus lasub ostjal, kelle ülesandeks on teha põhjalik kontroll enne kinnisvara ostmist. Ostjal on vaja näiteks nota simple't, certificado energetico't, viimaste aasta maamaksu maksmise tõendit, escritura't jm. Kui need sõnad ei ütle midagi ning puudub hispaania keele oskus ja kohalikud kontaktid, on väga keeruline kõik need asjad eelnevalt korda ajada. Samuti peab ostja kontrollima väga põhjalikult ostetava kinnisvara seisundit, sest pärast on üsna raske varjatud puudustele viidata, kui peaks probleeme esinema. Samuti võiks üle vaadata ümbruskonna detailplaneeringu ja veenduda, et merevaatest ei saaks näiteks paari aastaga naabri akna vaade. Üle tasub vaadata, et kõik laiendused, mis kinnisvarale on tehtud, oleks seaduslikud ja kantud escritura'sse.

Mis võib juhtuda, kui paberimajandus korras pole?

Nt vastutab uus omanik eelneva lubadeta ehituse eest. Kui eelmine omanik on ehitanud terassi, mis ei olnud linnavalitsusega kooskõlastatud ja mille pealt maksu pole tasutud, võib uus omanik trahvi saada ja võib juhtuda, et terassi peab maha lammutama.

Või võib juhtuda, et esialgu idüllilisena tundunud maamaja on ehitatud ebaseaduslikult põllumaale, mis tähendab, et kohalikul omavalitsusel on igal ajal õigus nõuda selle lammutamist. Tõenäoliselt on ehitamine olnud minevikus võimalik ainult tänu altkäemaksule.

Kolmanda näitena võib tuua olukorra, kus kinnsivara on müüdud koos võlgade või nt pandiga. Ka sellistel juhtudel vastutab uus omanik eelmise omaniku võla või pandiga kindlustatud nõude täitmise eest.

5. Tahe kõike ise teha ja kohalike kontaktide puudumine

Nagu Eestis, on ka Hispaanias suured kinnisvaraportaalid, kus leidub kinnisvara igale maitsele, kuid nendes lõputult ringi surfamine võib olla aja ja mõnikord ka raha raiskamine. Näiteks ripub nendes portaalides üleval väga palju kinnisvara, mis on tegelikult ammu müüdud ja mida pole erinevatel põhjustel lihtsalt maha võetud. Eelkõige seetõttu, et müüjad teevad koostööd mitme kinnisvaramaakleriga ega anna teistele büroodele teada, et kinnisvara on tegelikult juba ehk isegi aastaid tagasi maha müüdud.

Teiseks on tüüpiline olukord, kus pildid ei kajastat täpset olukorda, nii ühtepidi kui teistpidi. Väga palju on ilusat ja head kinnisvara, mille pildid on lihtsalt väga ebaprofessionaalsed ega kutsu ostma, ja on vastupidist olukorda, kus pildid on tehtud ainult parematest külgedest ja kuskilt ei paista, et tegelikult on kõikide magamistubade aknad otse vaatega naabri magamistuppa.

Ka on üleval kinnisvara, mida tegelikult ei eksisteeri ja mis on scam'i või peibutuse eesmärgil üles riputatud, et klienti kinnisvarabürooga koostööd meelitama teha. Harvad ei ole olukorrad, kus asukohta on väga laialt tõlgendatud ehk kirjas on „ranna lähedal“, kui tegelikult on asukoht rannast vähemalt 20 kilomeetrit.

2020. aastal Eestlaste loodud Lexlau Properties aitab kõiki eelnevalt välja toodud vigu vältida. Kui olete otsustanud oma unistuse Hispaanias kinnisvara omada täide viia, oleme teiega koos igal sammul, nii ostu eel, ostu ajal kui ka pärast ostu. Teeme Hispaanias koostööd teiste kinnisvara- ja advokaadibüroodega. Ostjale ei maksa esialgne kinnisvara väljavalimisel aitamine, näitamine ja esmane paberite kontroll midagi, samuti ei tasu heituda, kui meie kodulehel parasjagu sobivat kinnisvara ei ole. Kui täidate meie koduostja ankeedi ja võtate meiega ühendust, otsime sobiliku kinnisvara oma sadade partnerite seast.

Praegu on Hispaanias kinnisvarahinnad languses ja ennustatakse, et 2021. aasta lõpuks on hinnad langenud kuni 9% võrreldes pandeemiaeelse ajaga, seega on just praegu kõige õigem osta.

Lexlau sõbralik tiim aitab nii kinnisvara valimise, hindamisega kui soetamise protsessiga, samuti tõlkimise ning vajadusel transpordi või ehituse, lennupiletite ostmise ja palju muuga. Ka ettevõtlusega tegelemine, maksu- või immigratsiooniküsimused pole meie jaoks võõras valdkond. Praegu tegutseb Lexlau peamiselt Hispaania mandriosas, Costa Blancal ja Costa Cálidal. Meie koduleheküljelt www.lexlauproperties.com leiad emakeeles suure hulga informatsiooni nii kinnisvara ostmise kui Hispaanias elamise kohta.