10. august 2015

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Nii mullu kui ka tänavu aasta esimeses pooles on korterite keskmised ruutmeetrihinnad liikunud sisuliselt püstloodis. Kui veel möödunud aasta juunis jäid Tallinna korteriomandite hinnad 2007. aasta märtsi hinnatipust alla 17%, siis tänavu ainult 7 protsenti.

Märgid näitavad siiski, et hinnatõus on pidurdumas. Juunis püsis Tallinna korteri 1540eurone keskmine ruutmeetri hind maikuuga samal tasemel, kuid juunis tehti Tallinnas kinnisvaraga 974 ostu-müügitehingut, mis on 23 protsenti vähem kui mais. Aastataguse ajaga võrreldes oli tänavu juunis tehinguid aga 16,6 protsenti rohkem ning tehingute kogumaksumus 74,8% kõrgem.

Hinda veavad uued korterid

1Partner Kinnisvara tegevdirektor Martin Vahter tõdes, et hinnakasv pidurdub ja nüüd on küsimus, millal jõuab käänupunkt statistikasse. "Hinda veavad uued korterid ja kui vahepeal oli tõesti uute korterite defitsiit, siis nüüd on arendajad suutnud seda vähendada," ütles ta.

Vahter lisas, et kui kunagi oli uute korterite osakaal tehingutes kümmekond protsenti, siis praegu on see eri hinnangutel 20 protsendi lähedal.

Kuid uute korteritega paralleelselt tulevad turule ka need korterid, millest kolitakse uutesse, siis suurendab see pakkumist veelgi. "Ma ei näe põhjust, miks peaksid uute korterite hinnad tulevikus veel tõusma, sest pakkumist on, ehitushind pole tõusnud, laenu ei pressita peale, pigem vastupidi,“ selgitas ta ja lisas: „Hinnad võiksid tõusta ainult krundi hinna arvelt, kuid paljudel arendajatel on krundid laos olemas.“

Raha on odavam

Vahter lisas, et ei maksa ennast segadusse ajada näitajast, mille järgi on Tallinnas keskmine ruutmeetrihind jõudnud sisuliselt eelmise buumi tipu tasemele. "Kuigi jääb mulje, et kraanad kerkivad ja hinnad tõusevad, ei saa olukorda võrrelda eelmise buumiga, sest sisu on praegu hoopis muu. Ehitusmahud, ostu-müügi tehingud, kõik on teised. Tuleb aru saada ka sellest, et vahepeal on olnud 20-30% inflatsioon, seega raha on odavam kui tookord," rääkis ta.

Ka elamispindade pakkumishindade muutust kajastava KV.EE indeksi järgi seisavad elamispindade hinnad praktiliselt paigal. Indeks on praegu 79,4 punkti, mis on küll 8,5% kõrgem aastatagusest, kuid viimase kuuga on indeks kerkinud vaid 0,4%.

"Olukorras, kus elamispindade hinnad seisavad praktiliselt paigal, on indeksi muutuste taga pakkumistenihked. Tallinnas on aktiivne arendusturg. Portaali KV.EE müügipakkumistesse lisandub uusi kalleid kortereid, mis keskmist hinda ülespoole kergitavad," seisis KV.EE analüüsis.

Tartu buumiaja tipus

Ka Tartu korterite keskmine ruutmeetrihind on jõudnud buumiaja tipu tasemele ja märgilisest 2007. aasta märtsist lahutab seal korterite keskmist ruutmeetrihinda vaid 2%. Veel möödunud aasta juunis olid Tartu korterid hinnatipust keskmiselt 11,3% odavamad.

Kaanon Kinnisvara juhatuse liikme Toomas Mustimetsa sõnul on Tartu korteriomandi turul tegemist esmapilgul väikese vastuoluga, sest kuigi nõudlus on jäänud samaks, on pakkumiste arv suurenenud mullusega võrreldes mitukümmend protsenti. Paraku pole see toonud endaga hinnalangust. "Vaikselt on tunda, et huvilisi on jäänud vähemaks ja tundub, et ruutmeetri hind Tartus on tõusnud ainult selle tõttu, et viimasel paaril aastal on sinna ehitatud või ehitatakse uusi kortereid," rääkis ta.

Uute korterite tulek Tartus on tekitanud aga olukorra, kus järjest raskem on müüa vanemaid kortereid, eriti Annelinnas. "Annelinna korterite huvilisi on vähemaks jäänud. Paraku soovivad mitmed sealsed korterimüüjad osta saadud raha eest uut korterit, kuid kui nad ei saa vana korterit müüdud, ei saa lubada ka uut," tõi Mustimets välja kitsaskoha.

Ka tudengikorterid müügis

Tartu korterite võimalikule hinnalangusele viitab veel üks asjaolu. Tartus kui tudengilinnas on palju kortereid ostetud väljaüürimiseks, kuid Tartu üüriturul on teatud diferentseerumine, mis tähendab, et ka mõned korteriomanikud võivad väljaüürimiseks ostetud korteri uuesti müüki panna.

Kuigi Mustimetsa sõnul ei saa tõmmata paralleele praeguse kinnisvaraturu hetkeseisu ja buumiaja vahel, mingid sarnasused on. "Kinnisvaraturule tuleb järjest laenuraha, sest kuigi kinnisvaratehingute arv mullusega võrreldes oluliselt kasvanud pole, on samal ajal kasvanud laenumahud," rääkis ta. Mustimets lisas, et üleüldine majandusseis on Eestis üllatavalt hea, mistõttu mingit suuremat hinnalangust ette näha pole. 

Kinnisvaraturul rohkem laenuraha

Kuigi pangad hoiavad eluasemelaenude rahastamisel üsnagi konservatiivset joont, on nende mahud viimasel ajal kasvanud.

Maarja Gavronski SEB panga turunduse ja kommunikatsiooni divisjonist ütles, et ka pank näeb eluasemelaenude taotlustes ja mahtudes turu elavnemist. "Kuna turul on eluasemelaenu pakkujaid võrreldes eelmise aastaga vähem, on SEB kasvanud laenumahtudes veidi kiiremini kui turg. Samas on laenumahud täna siiski veel maas buumiaja tipust, olles 2004. aasta tasemel," rääkis ta.

Gavronski lisas, et koos suurenenud mahtudega on pank üle vaadanud oma laenuandmise reeglid ning hinnanud nende sobivust tänaste tururiskidega. "Konservatiivsemaks on muutunud eluasemelaenude tingimused ning karmistunud välised regulatsioonid. Klientide finantsteadlikkus ja vastutustundlikkus on kasvanud ning laene taotletakse eelkõige kodu ostmiseks. Kliendid maandavad riske tihti ka laenukaitse kindlustuse abil, mis annab lisakindluse näiteks ka töökaotuse puhul.“ Seega võib öelda, et kuigi nõudlus on suurenenud ning kinnisvarahinnad kõrged, on inimesed ja pangad täna riskidest märksa teadlikumad, lisas Gavronski.

Swedbanki eluasemelaenude valdkonnajuhi Anne Pärgma sõnul on viimastele aastatele iseloomulikult ka selle aasta esimesel neljal kuul omavahenditest soetatud kinnisvara osakaal 45% juures, mis on eelmise aastaga võrreldes mõnevõrra suurenenud. "Sellest tulenevalt võib öelda, et kinnisvaratehingute mahu kasv on olnud balansseeritud. Omavahendite kasvu tempo on samas suurusjärgus laenumahtude kasvuga," lisas ta.

Küll on uute kodulaenude maht kasvanud eelmise aasta esimese poolaastaga võrreldes 50%. Sealjuures laenulepingute arv kasvas 27% ning keskmine summa üle-eestiliselt 18%. Regiooniti on kõige suurem kasv toimunud Tallinnas ja Harjumaal, kus kodulaenude maht kasvas 54% ja lepingute arv 36% ning keskmine summa suurenes 14% võrra. Lõuna ja Lääne regioonides on kodulaenu maht suurenenud 42 ja lepingute arv 16% ning keskmise summa kasvanud 23% võrra. 

Väikelinnade korteriturg elavnes

Võrreldes eelmise aasta esimese poolega pole väikelinnade korteriturul tänavu olulist tehinguaktiivsuse ja hindade kasvu märgata – põhjuseks võib olla asjaolu, et möödunud aastal oli väikelinnade kinnisvaraturg üsna tormiline.

Põlvas kasvas möödunud aastal korteriomandite tehingute arv 48%, mis on vaieldamatult üks suuremaid näitajaid. Viimati oli selline kasv Põlva korteriturul viis aastat tagasi, kui tehingute arv tegi läbi kolmandiku suuruse kasvu. Korteriomandite tehingumahus oli Põlvas mullu tunamullusega võrreldes veel muljetavaldavam kasv – 92%.

Tänavu esimesel poolaastal tehti Põlvas mullu sama ajaga võrreldes veerandi võrra rohkem korterite ostu-müügitehinguid, kuid ruutmeetri hind oli mullusega võrreldes langenud. Eramu Kinnisvara juhataja Arno Simpson ütles, et keskmise ruutmeetri hinna on alla toonud asjaolu, et selle aasta esimeses pooles on Põlvas ostetud enam odavaid ja remonti vajavaid kortereid. "Tehingute poole pealt oli väga aktiivne möödunud aasta lõpp, nüüd on rahulikum," rääkis ta. Simpson lisas, et Põlva kinnisvaraturul on suur puudus üürikorteritest.

Kaanon Kinnisvara juhatuse liige Indrek Mustimets oli väikelinnade korterituru edasise tõusu koha pealt pessimistlik. "Kuigi möödunud aastal oli hinnatõus, ollakse buumiaegsetest hindadest siiski veel väga kaugel ning hinnad eriti ei tõuse ka, sest suuremad linnad tõmbavad inimesi jätkuvalt väikelinnadest ära.“

Autor: Sander Silm