Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine
Varjatud puudustega kinnisvara müünud isik vastutab ostja ees
Riigikohtu tsiviilkolleegium kinnitas oma hiljutises lahendis, et varjatud puuduste ilmnemisel on kinnisvara ostjal võimalik kasutada müüja vastu õiguskaitsevahendeid, muu hulgas nõuda kahju hüvitamist või müügihinna alandamist, kinnitab osaühingu A PLUSS FINANTS jurist Margus Moor.
Pane tähele
Kõnealune Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahendi kohaselt (RKTKo nr. 3-2-1-100-15) võib ostja kahju seisneda kõikides nendes kulutustes, mis on vajalikud kinnisvara parandamiseks (otsuse peatükk 24).
Viidatud lahendi kohaselt ei vastanud elamu ostja hinnangul tuleohutus- ja soojustusnõuetele, samuti oli puudulik katuse aluskate ning kütteveesõlm. Sellised puudused ostetud kinnisvaral võivad tähendada müügilepingu tingimustele mittevastavust võlaõigusseaduse(VÕS § 217) tähenduses. See, kas konkreetne ehitusviga või puudus kinnisvaral tähendab lepingutingimustele mittevastavust, vajab igal konkreetsel üksikjuhul eraldi kindlaks tegemist.
Esmajoones tuleb tsiviilkolleegiumi juhiste järgi tuvastada, millistes kinnisasja omadustes pooled konkreetselt kokku leppisid. Kui kinnisvara konkreetse osa nt kütteveesõlme või katuse aluskatte omadustes eraldi kokku ei lepitud, tuleb järgmiseks analüüsida, kas kütteveesõlm ja aluskate vastavad nende kasutusotstarbele ja on vähemalt keskmise kvaliteediga. Kvaliteedi hindamisel tuleks eelkõige arvestada ehitamisele seaduses sätestatud nõudeid ja ehitustava (otsuse peatükk 25-26). Kõrvalekaldeid ehitusprojektist tuleb kolleegiumi hinnangul vähemalt üldjuhul pidada sellisteks puudusteks, mis keskmisele kvaliteedile ei vasta. Samamoodi võivad müügilepingu rikkumisele viidata mittevastavused soojus- ja tuleohutusnõuetega (peatükk 27-28).
Tahan rõhutada, et säärast tüüpi vaidluste juures tuleb alati silmas pidada, et puuduse või ehitusvea esinemine kinnisvaral ei tähenda automaatselt müügilepingu rikkumist. Tihtipeale kujuneb vaidlusaluseks asjaoluks see, kas ostja pidi ühest või teisest puudusest juba lepingu sõlmimisel teadlik olema või mitte. Kui ostja nõustus kinnisvara koos puudusega ostma, ei saa olla tegemist nn varjatud puudusega, mille eest müüja vastutab.
Viidatud lahendi asjaolude kohaselt olid kinnisvara ostjad müügilepingus kinnitanud, et nad on teadlikud ehitiste ja rajatiste seisukorrast. Sellisel juhul tulevat üksnes eeldada, et ostja nõustus eset ostma koos ülevaatamisel avastatud puudustega, ilma et neid puudusi oleks müügilepingus märgitud. Kolleegium märkis lisaks, et ostjal puudub kohustus kaasata kinnisvara ülevaatamisel eksperte, et koheselt kõiki varjatud puudusi “avastada”.
Autor: Margus Moor, A PLUSS FINANTS OÜ jurist
Seotud lood
„Neutra jaoks on jätkusuutlik kinnisvaraarendus olnud algusest peale põhimõtteline väärtus, mitte lihtsalt turutrend,“ tunnistab Neutra Grupi juht Kenneth Karpov. Seepärast lähtub Neutra kinnisvara arendades rahvusvaheliselt tunnustatud BREEAM-i ja LEED-i sertifikatsioonide nõuetest, et nende uute hoonete keskkonnamõju, energiakasutust ja sisekeskkonna kvaliteet vastaks kaasaja nõuetele.
Enimloetud
1
Kinnisvarafirmad trimmisid end tõhusamaks - turu jõujooned muutuvad. Vaata, kes kellele järgneb ja kuidas igaühel läinud on!
2
5
Eluasemeturg siseneb peatselt uude aastasse: siin on vürtsikaid ja valusaid väljakutseid, ent arendajatele paistab ka üks päästev võti
Viimased uudised
Vaata, mis ootab ees ärikinnisvara sektorit
Konverentsid
Hetkel kuum
Neutra Capitali omanik ja juht nimetab 3 edutegurit, teeb 4 prognoosi ja näitab ära 4 eesootavat väljakutset. See puudutab tervet kinnisvaravaldkonda!
Eluasemeturg siseneb peatselt uude aastasse: siin on vürtsikaid ja valusaid väljakutseid, ent arendajatele paistab ka üks päästev võti
Kinnisvarafirmad trimmisid end tõhusamaks - turu jõujooned muutuvad. Vaata, kes kellele järgneb ja kuidas igaühel läinud on!
Liitu uudiskirjaga
Telli uudiskiri ning saad oma postkasti päeva olulisemad uudised.
Tagasi Kinnisvarauudised esilehele