Käibemaksunipid arendajatele, ehitajatele ja kolimisfirmadele

Allpool olevad käibemaksu teemalised selgitused pärinevad 22. veebruaril käibemaksu veebiseminari korraldavast teemaveebist Raamatupidaja.ee, mille täispikka lugu saad lugeda siit.

Maksuküsimused kinnisvaraprojektidel on olulised, sest summad on suured ja kogemata sisse tulnud apsud võivad edaspidi väga kulukaks osutuda. Siinkohal ei ole põhjust rääkida massilisest pettuste harrastamisest ehitussektoris, vaid just firma juhi või raamatupidaja teadmatusest. Kõigega ei saagi ise kursis olla, aga oluline on teada, kus võivad probleemid tekkida. Praktikas tuleb üsna sageli ette olukordi, kus raamatupidaja on maksuarvestuses kõik õigesti teinud, kuid samas võib olla mitu õiget varianti ja rahaliselt võib mõni teine variant olla maksumaksjale kordades kasulikum. Üsna oluliselt mängib õige maksuarvestus rolli kinnisvara sisendkäibemaksu proportsiooni arvestamisel.

Sisendkäibemaksu mahaarvamise üldised alused on sätestatud käibemaksuseaduse (KMS) § 29 lg 1. KMS §?d 32 ja 33 reguleerivad sisendkäibemaksu mahaarvamist ja korrigeerimist juhul kui kaupu ja teenust kasutatakse nii maksuvaba kui ka maksustatava käibe tarbeks. KMS § 32 lg 1 kirjeldab sisendkäibemaksu osalist mahaarvamist, juhul kui maksukohustuslane kasutab kaupu ja teenuseid nii maksustatava kui maksuvaba käibe tarbeks. KMS § 32 lg 4 sätestab eraldi reegli põhivara sisendkäibemaksu arvestuse kohta. Põhivara sisendkäibemaksu korrigeeritakse vastavalt põhivara ning põhivara tarbeks soetatud kauba ja saadud teenuse tegelikule maksustatava käibe tarbeks kasutamise osatähtsusele sisendkäibemaksu korrigeerimise perioodi jooksul. Sisendkäibemaksu korrigeeritakse ainult nende põhivara tarbeks soetatud kaupade ja saadud teenuste puhul, mis suurendavad põhivara raamatupidamislikku väärtust. KMS § 32 lg 41 kohaselt on kinnisasja puhul sisendkäibemaksu korrigeerimise periood 10 aastat. Mis tähendab, et kümne aasta jooksul tuleb raamatupidamises täpset arvestust pidada, kui palju konkreetset kinnisasja maksustatava käibe tarbeks kasutatakse.

Aktuaalne on see teema juhul, kui kinnisvaraarendus on valmis ja kinnistut tervikuna ei müüda, näiteks jäävad osad korterid müümata ja need renditakse välja - osad eluruumideks ilma käibemaksuta ja osad äripindadeks koos käibemaksuga. Kui enne on maksukohustuslane kogu sisendkäibemaksu maha arvanud, siis nüüd maksuvaba käibe tekkimisel, tuleb tal iga aasta lõpul proportsionaalne osas sisendkäibemaksust riigile tagasi maksta. Samas annavad erinevad proportsiooni arvestamise viisid küllaltki erinevad tulemused. Mõlemad variandid võivad olla seadusega kooskõlas, kuid üks võib olla kordades maksumaksjale kasulikum.

KMS § 32 lg 42 sätestab, et sisendkäibemaksu korrigeeritakse iga kalendriaasta lõpul, lähtudes maksustatava käibe tarbeks põhivara kasutamise tegelikust osatähtsusest sellel kalendriaastal, välja arvatud §32 lõikes 5 nimetatud juhul. KMS § 32 lõiked 5 ja 51puudutavad korrigeerimist põhivara müügi korral.

KMS § 33 lg 1 täpsustab, et sisendkäibemaksu osalisel mahaarvamisel KMS § 32 lõikes 1 nimetatud juhul on maksukohustuslasel samal kalendriaastal lubatud kasutada kas proportsionaalse mahaarvamise meetodit või otsearvestuse ja proportsionaalse mahaarvamise segameetodit. KMS § 33 lõigetes 2 ja 3 on toodud nende meetodite rakendamise täpsem kord. Kui seadus annab meile ette kaks meetodit, kuidas sisendkäibemaksu proportsiooni arvutada, siis mille põhjal seda proportsiooni arvestada, seda nii täpselt reguleeritud ei ole. KMS küll viitab käibepõhisele proportsiooni arvestusele, kuid näiteks kinnisasjade puhul on Euroopa Liidu kohus aktsepteerinud ruutmeetripõhist proportsiooni arvestust. Sellega on rahul ka maksuhaldur, kui see peegeldab tegelikku kasutust täpsemalt ja objektiivsemalt.

Riigikohus on seisukohal, et põhivara sisendkäibemaksu korrigeerimise kohaldamisel peab maksumaksja valima sellise meetodi, mis annab kõige tõepärasema tulemuse. Kõige tõepärasem tulemus on võimalikult sarnane tulemusele, mis tekiks siis, kui ühe juriidilise isiku asemel oleks kaks juriidilist isikut, kellest ühel tekiks ainult maksustatav ja teisel ainult maksuvaba käibe. Kui maksumaksja valitud meetod annab ilmselgelt väära tulemuse, siis on maksuhalduril õigus rakendada maksu määramisel sellist meetodit, mis vastab paremini lisandväärtuse maksu põhimõttele ja KMS § 29 lõikest 1 tulenevale sisendkäibemaksu mahaarvamise üldisele põhimõttele.