Kuidas jahenev majandus mõjutab ärikinnisvaraturgu?

2020. aasta majanduskasvu ootuse langemine seoses maailmamajanduse oodatust kiirema jahtumisega avaldab mõju ka ärikinnisvaraturule, vähendades nii arendajate initsiatiivi uute äripindade rajamisel kui ka üürnike nõudlust ruumide osas. Täna see aga büroopindade turgu veel ei puuduta – nõudlus on jätkuvalt suur ja seda just uute ruumide osas. Lõviosa uute büroode nõudluse lainest langeb IT- ja tehnoloogiasektori ettevõtete arvele, kus uute tulijatena turule on lisandunud suurte rahvusvaheliste ettevõtete tugi- ja IT-osakonnad.

Kõik, kes aga sel aastal Tallinnas oma ettevõttele uut kontorit on otsinud, teavad, et 2019. aastal valmib pealinnas suhteliselt vähe uusi bürooruume. Turul on valitsemas nö vaakum, kus uude hoonesse kolida soovivatel üürihuvilistel on võimalusi kasinalt. Kuigi linnapildis paistavad silma nii mitmedki kontorihoonete ehitusprojektid, ei valmi need enamjaolt mitte järgmiste kuude jooksul, vaid toovad kasvavale nõudlusele leevendust alles lähiaastatel.

Turutrendid on aga soosinud multifunktsionaalsete ärihoonete arendamist. Nii on oluliselt paranenud valik ladu, bürooruume ja kaubanduspinda koondavate ärihoonete segmendis. Arendusbuum sai alguse umbes 300 m2 suuruste üüritavate ühikute arendamisest, millest ligi poole moodustas ladu, neljandiku büroo ning neljandiku kaubanduspind. Viimastel aastatel on arendatud ja hetkel ka töös ärihooneid, mille kontseptsioon on teistpidi pööratud – laopinna osa üldpinnas väheneb ja büroo- ja kaubanduspinna osa suureneb. Uusi sellelaadseid ärihooneid tuleb pidevalt juurde ning eduka tehingu aluseks on õige lao-, büroo-, kaubanduspinna proportsioon ärihoones, teisalt pärsivad müüki kõrged hinnad ja ebasobiv asukoht.

Tänase arendustempo juures võib oodata, et sel aastal ületab nõudlus pakkumise ning uued laoprojektid 2020. aastal tulevad turule juba kõrgema üürihinnaga. Juhul kui multifunktsionaalne hoone täidab enam kaubanduse funktsiooni, võib üürihind läheneda kaubanduspinna hinnale – kõrgema hinnataseme tingib lihtsama tööstusliku viimistluse asendamine esindusliku ja kallimaga.

Kuidas aga reageerivad ladu-büroo-kauplus pinnad majanduse jahenemise kontekstis? Multifunktsionaalsete ärihoonete arendamisega tegelevad valdavalt suured professionaalsed arendajad, kel on sektoris arvestatav kogemus. Spekulatiivset mulli segmendis tekkida ei saa, sest arendus toimub etapiviisiliselt, igas etapis valmivad hooned on mahult üsna väikesed. Turuolukorra halvenedes on arendajal võimalus järgmise hoonega mitte alustada, juba valmivast hoonest ei teki aga kuigi suurt laojääki. Nii toimub segmendis tõenäoliselt „pehme maandumine“, kus majanduse veel äkilisema jahtumise korral arendustegevus peatub ning vakants ja surve üürihinnale mõjutab suhteliselt väikest hulka äriruume.

Ärikinnisvara investeerimisturul on suuremate tehingute arv ja kogumaht 2017. aasta järel kokku kuivanud, nii jäid ka selle aasta I ja II kvartal tehingute tippaegadega võrreldes tagasihoidlikuks. Peamine põhjus on jätkuvalt see, et pikaajalised investorid on varasematel aastatel omandanud olulise osa rahavoogu genereerivatest ärikinnisvaraobjektidest, mis ei ole täna müügiks.

Tasub tähele panna, et kui varem domineerisid tehingute seas büroohooned Tallinnas, mis on välisinvestorite eelistatuim investeerimisobjekt, siis nüüd ostetakse-müüakse rohkem lao- ja tootmispindu ning kaubanduspindu. Paljud tehingud toimuvad ka objektidega, mis asuvad väljaspool Tallinna ja Harjumaad. Pigem näeme sellel aastal jätkuvalt rahulikumat perioodi investeeringute turul.