Autor: Urve Vilk • 19. oktoober 2020

Kevadises koroonapuhangus tundus olukord kohati lausa ebareaalne, tunnistas Kalle Aron. Aga nagu elus varemgi on ette tulnud, et asjad ei osutu tegelikkuses nii hulluks või roosiliseks, kui need algul tunduvad, polnud selles osas erandiks ka COVID-19, tõdes ta Kinnisvaraarenduse konverentsil peetud ettekandes, et väga hulluks siiski asjad ei läinud.

Kriise markeeribki tema sõnul hirm, nii nagu aastal 2008, nii ka aastal 2020. “Me kõik tundsime mingit moodi raputust. Seda hirmu tundsid ka üürnikud, kes meie korterites elasid,” rääkis Aron, et loomulikult oli eriolukorral üüriturule oma mõju.

Kohe peale eriolukorra välja kuulutamist hakkasid proaktiivsemad üürnikud ettevõttega ühendust võtma ja oma muresid kurtma. “Pakuti välja erinevaid stsenaariume stiilis, et praegu on veel töö olemas, aga tundub, et see saab varsti otsa ja siis oleks vaja hinnalangetust.”

Ettevõttes pandi paika reglement, kuidas üürihinna langetuse küsimisel käituda. “Meie peamiseks otsustuskohaks oli, et kui inimene küsib üürialandust, peame välja uurima, miks ta seda teeb ja kas probleem on ajutine või pole meil usku sellesse, et see võiks lähiajal laheneda ja on vaja leida muid lahendusi.”

Hirmul on suured silmad

Ta tõi näiteks, et kui keegi töötas restoranis ja tal oli lisatöö üritusturunduse vallas, siis ilmselgelt oli prognoos kehv ja polnud olukorra kiiret paranemist loota. „Juhul kui inimene oli kõrgema üüriga korteris, pakkusime talle võimalust liikuda soodsama hinnaga korterisse, et ta saaks proaktiivselt kulusid vähendada. Mitte ei peaks probleemiga hakkama tegelema siis, kui on juba tekkinud võlgnevus ja olukord muutunud ebameeldivaks mõlemale poolele.”

Juhtus aga sedagi, et kuna haldur pidi välja uurima põhjuse, miks üürihinda alla küsitakse, üürnik sellele kirjale enam ei vastanud ja teema sumbus ise ära. “Eks hirmul on suured silmad ja teiseks oli mõjutaks ka meedia, kus räägiti, et nüüd kindlasti üürihinnad langevad.”

Scandium, mis on turul tegutsenud rohkem kui kolm aastat, on keskendunud eelkõige väikekorteritele, mida on valmis 390, ehituses 112 ja arendusetapis 400. “Tahame teha natukene väiksemaid kortereid, mis peavad kindlasti olema elanike jaoks inspireerivad,” tutvustas Aron Scandiumi strateegiat. Rõhku pannakse kas keskmisest ägedamale sisekujundusele või on üürimaja ise põnev.

Iga viies üürnik lahkus

Lisaks peavad korterid olema atraktiivsed ka investorite jaoks. “Kuna olen 13 aastat üürikorteritega mässanud, kujutan hästi ette, milline peaks korter olema, et seda oleks investorina mõnus omada.”

Kuigi üürikorterites toimub liikumisi regulaarselt – 20ruutmeetrise korteri üürnik elab selles keskmiselt vaid aasta – vahetus kevadel lühikese aja jooksul umbes 20% üürnikest.

“Kel tööd enam polnud ja oli selleks võimalus, läks tagasi vanemate juurde või maale. Kustiganes oli inimene Tallinna turule tulnud oma esimest kodu üürima.”

Kui vabad korterid uute üürnikega täideti, olid aga hinnad juba kolmandiku võrra madalamad varasemaga võrreldes. “Maakler ütles kuldsed sõnad, et 260 on uus 360,” kirjeldas Aron, et varem üürina küsitud 360 eurot muutus 260 euroks.

Samas hinda alla lastes kliente siiski leiti ja pikaajalist vakantsust pindade puhul ei tekkinud. „Arusaadav, sest ega inimeste vajadus elukoha järele kriisi tõttu kuhugi ei kao. Lihtsalt võib vahel juhtuda, et pole võimalust selle eest maksta. Kui hind on soodsam, siis on lihtsam seda võimalust leida. Või siis on üürimine möödapääsmatu ja seda tehakse ikka.”

Üks oluline hinnalanguse põhjustaja oli lisaks see, et kuna lühiajaline üür põhimõtteliselt kadus, jõudsid tühjaks jäänud Airbnb korterid pikaajalise üüri turule. “Eesrindlikumad kiired reageerijad hakkasid väga ruttu oma ägedaid luxjacuzz`´iga kortereid välja üürima samas hinnaklassis, mis meiegi,” kirjeldas Aron, et turismi ärakukkumine raputas ka üüriturgu.

Sada eurot odavam üür

Rahalisest poolest rääkides tunnistas Aron, et koroonakriisi eelne tase pole nende jaoks veel taastunud, kuna kevadel sõlmitud madalama hinnaga lepingud kestavad. “Kui me täidame mingit maja madalama hinnataseme juures, siis need lepingud kehtivad teatud aja. Pole viisakas kolm kuud hiljem, kui ise tunned, et on juba päris hästi, kirja välja saata, et tahaks üüri tõsta,” põhjendas ta, et sellest tulenevalt tiksub rahavoog kontodele veidi madalamatel tuuridel kui varem.

Vakantsus on aga tagasi tavapärasel tasemel. “Vabu kortereid pigem pakkuda pole.”

Samas on tihenenud konkurents fakt, millega peab arvestama. “Ühelt poolt tuli pakkumisi juurde, kuna pikaaegsesse üüri tulid Airbnb korterid. Teisalt vähenes ka uute värskete klientide pealevool – noori ei tule enam nii palju Tallinnasse õnne katsuma. Kraane keerati kinni ka välistööjõu osas – kadusid ära Ukraina ehitajad,” selgitas Aron, et nõudlus turul on vähenenud.

Samas on kaasaegse väga hea üüripinna täituvus Aroni kogemusel siiski peaaaegu maksimaalne. “Selle koha pealt probleeme ei ole. Üüripind peab olema kvaliteetne ja võib juhtuda, et kui korraga on pakkumisi rohkem, siis kõige kehvemat toodet võetakse vähem.”

Aron lisas, et probleemid võivad näiteks tekkida, kui üüripinna omanikud pole viitsinud remonti teha või on tegu vanade paneelelamutega, kus kommunaalmaksed kõrged. “Seal võib vakantsus küll suureneda. Aga kokkuvõtvalt on kodu alati vaja ja see on suhteliselt stabiilne ka kriisides, kuigi rahavoog vähenes,” võttis Aron kokku kevadise kogemuse.

Ärikinnisvara vs üürikorterid

Aron jätkas, et kui varem käisid nad “pankade tiirul” ehk kui mõnele hoonele oli vaja rahastust, tõstatasid pankurid sageli küsimuse, et kuidas väikekorterid kui elukondlik sektor võrreldes ärikinnisvaraga või ka hotelliga võrreldes kriisis käitub.

“Oli väga raske veenda, et see on hea varaklass, mis tormise ilmaga muutub võib-olla veel stabiilsemaks. Hakkasin sisemuses tasapisi juba kurja lootma, et kõigile tõestada, et see sektor on väga stabiilne ja jätkusuutlik,” leidis Aron

Torm aga tuligi. Selgus, et ärikinnisvara rahavoog võib täiesti ära kukkuda. “Kui kaubanduskeskus on kinni, ei ole poodnikul raha, et seda teenindada. Ka hotellid pandi kinni – kes oleks võinud arvata, et saab reisimist täiesti ära keelata. See oli päris suur raputus.”

Aroni hinnangul on äripindadel teisigi miinuseid. “Need kipuvad sageli moraalselt suhteliselt ruttu vananema – inimesed on pidevalt otsimas uusi elamusi, mis viib võidurelvastumiseni. Pidevalt peab investeerima, kuna konkurents on päris raevukas.”

Samuti muudab maailma palju e-kaubanduse areng. “ Kui teha ärikinnisvarasse täna suur investeering, peaks endalt küsima, kas kümne aasta pärast see mudel üldse võiks veel toimida või peaks varakult välja mõtlema väljumisstrateegia.”

Muidugi on ärikinnisvaral ka omad plussid. Näiteks haldus on suhteliselt lihtne, kuna on suured ankurrentnikud ja teha saab suuri rahalisi tehinguid korraga.

Kuidas igas turuolukorras toime tulla?

Scandium on uurinud palju Poola turgu. Kesk-Euroopas on Aroni sõnul liikumas trend selles suunas, et suured fondid, kes olid varem peamiselt ärikinnisvaras sees, tahavad oma portfooliot tasakaalustada elukondliku üürisektoritega. Eesmärgil, et kui midagi drastilist peaks ärikinnisvaraga juhtuma, oleks tooteportfellis hajutatus suurem.

Ka väikeinvestorile on pisikene korter endiselt hea investeering, usub Aron. “Üks korter ja üürnik on nii lihtne ärimudel, et sellesse võiks tänapäeval investoril veel usk säilida. Kuigi enamuse vanadest makroökonoomika õpkutest võib ära põletada ja oodata uute tulekut, kuna vanad majandusmudelid ei kehti enam.”

Selleks, et igas turuolukorras hakkama saada, usutakse Scandiumis, et tuleb tõsta taset. “Kui konkurents läheb raevukamaks või kliente jääb vähemaks, siis paremad pinnad saavad ikka täidetud.”

Edu nimel tuleb ise tööd teha

Esiteks saab Aroni sõnul pakkuda alati paremat teenindust. Selleks võeti koroonaajal aega ja loodi uus osakond, eraldi ettevõte Nestin Rent, mis haldab praegusi ja tulevasi hooneid. “Eesmärgiks on parem teenindus, kujutame ette kasvõi Porsche salongi – seal on väga hea kohv ja kõik tegelevad kliendiga,” tõi Aron näiteks.

Teiseks soovitas ta alati uurida, mida klient üldse soovib, sest pole mõtet tühja investeerida. Näiteks ei hinda tema sõnul noored üürnikud enam televiisori olemasolu, sest noored seda lihtsalt ei vaata, küll aga kiiret internetiühendust ja jõusaali olemasolu hoones.